Las causas son falta de ingresos estables, salarios que se cobran en partes y crecimiento del monotributismo. Inmobiliarias advierten que crecen las cancelaciones a destiempo
Por Nicolás Maggi
Los inquilinos viven un rompecabezas doméstico: el dinero necesario para pagar el alquiler no necesariamente está disponible todo junto a comienzos del mes.
Pagar el alquiler antes del día 10 dejó de ser una cuestión tan sencilla para muchas familias rosarinas. El problema no siempre es que el inquilino haya dejado de pagar, sino que ya no tiene disponible todo el dinero junto cuando llega la fecha de vencimiento.
Ingresos que se cobran por quincena, trabajos independientes, salarios parcialmente registrados y hogares que dependen de más de una fuente de ingresos están haciendo que cada vez más personas necesiten unos días adicionales para completar el monto.
El fenómeno fue señalado por José Ellena, vicepresidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario. "Hay un incremento en la morosidad. Viene creciendo desde hace un tiempo y se acentuó en los últimos meses. Históricamente el promedio siempre rondó entre el 3% y el 4%; hoy probablemente, incluyendo el segmento comercial, supera el 7,5%", afirmó.
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El retraso en los pagos se hizo más frecuente durante los últimos meses, aunque referentes del mercado inmobiliario local remarcan que no necesariamente todos esos casos pueden ser considerados morosidad. En muchos hogares, el alquiler finalmente se paga dentro del mismo mes, pero después de la fecha acordada en el contrato.
Alejandro Bassini, excoordinador del departamento de Estadísticas del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), explicó que el fenómeno se observa especialmente entre trabajadores que no tienen un ingreso mensual tradicional y estable.
"Estamos viendo que la gente sigue pagando el alquiler. Claramente hay situaciones en las cuales hay dificultades para poder cancelar de acuerdo a lo instrumentado, a lo pactado, con las fechas que fueron consensuadas al comienzo de cada contrato", señaló.
Bassini planteó que la palabra "morosidad" puede resultar demasiado contundente para describir parte de esta realidad, porque muchos inquilinos continúan pagando, aunque con retrasos. "Siguen pagando dentro del mes, pero con demora. Hoy se extienden y se aletargan los pagos", explicó.
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Detrás de ese corrimiento de las fechas aparece una transformación en la manera en que muchas familias reciben sus ingresos. Bassini señaló que hay numerosos trabajadores que combinan ingresos formales e informales y hogares en los que el dinero llega desde distintas fuentes.
"Hoy hay muchísimos monotributistas, hay mucha gente que trabaja en relación de dependencia y tiene en blanco una parte, en negro otra. Entonces, no percibe el salario en su totalidad", describió.
El resultado es una especie de rompecabezas doméstico: el dinero necesario para pagar el alquiler no necesariamente está disponible todo junto a comienzos del mes. Algunos cobran por quincena, otros reciben pagos a medida que realizan trabajos y también hay hogares en los que dos personas aportan para completar los gastos de la vivienda.
En su propia administración inmobiliaria, contó, el cambio se volvió evidente. "Antes, al día 15 teníamos el 95% de las liquidaciones practicadas y quedaba después algún tipo de residual. Hoy lo que está sucediendo es que se ve con muchísima más frecuencia", explicó.
Ellena también ubicó el principal problema en los hogares. Muchas de las personas que ahora tienen dificultades para pagar son inquilinos que históricamente cumplían en término. "Se nota especialmente en el mercado de vivienda. Hay mucha gente que se quedó sin trabajo o que sufrió una merma importante en los ingresos familiares", señaló.
Y describió un cambio que resulta particularmente gráfico para las inmobiliarias: "Antes veíamos que para el día 10 de cada mes prácticamente todos los inquilinos ya habían pagado; a lo sumo alguno se estiraba hasta el 15. Hoy estamos pasando el día 20 y todavía hay gente con deuda en las oficinas. Eso es, quizás, lo más llamativo".
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Para Bassini, no se trata solamente de cuánto gana una persona, sino de cómo y cuándo recibe ese dinero. En algunos casos, los ingresos están repartidos entre distintos integrantes de la familia. En otros, una persona cobra una parte formalmente y otra por fuera del circuito registrado.
"Hay familias que están conformada por dos ingresos. Uno paga una parte de los gastos operativos, el otro paga la otra", ejemplificó. El problema aparece cuando las distintas obligaciones se acumulan al mismo tiempo. Alquiler, expensas, servicios, impuestos, tarjeta de crédito y otros gastos compiten por el mismo dinero disponible.
El corredor incluso planteó que la forma en que cada familia ordena sus vencimientos puede estar modificándose en función del costo financiero. Si una persona tiene que elegir entre pagar una tarjeta de crédito que genera intereses elevados o atrasar unos días el alquiler, puede priorizar una obligación sobre otra.
En este escenario también aparecen diferencias entre las propias administraciones. No existe un criterio único sobre la posibilidad de pagar el alquiler en partes, sino que depende de cada inmobiliaria y, en algunos casos, de la relación que tenga con el propietario y con el inquilino.
Bassini explicó que algunas administraciones no permiten pagos parcializados, mientras que otras aceptan que un inquilino transfiera una parte del alquiler y complete el saldo unos días después. "Eso es traje a medida. Yo, por ejemplo, tengo clientes a los que se los acepto porque los tengo hace muchos años", contó.
También señaló que algunas inmobiliarias están modificando la manera de administrar los gastos asociados a la vivienda. En su caso, con los contratos nuevos comenzó a centralizar el cobro de alquiler, gastos administrativos, seguro de incendio, TGI, Aguas y servicios como luz y gas, para luego encargarse de los pagos.
"Me transferís todo, pago, me aseguro que esté todo pago y quedan las expensas únicamente a cargo del inquilino", explicó, aunque aclaró que no se aplica de manera lineal a todos los contratos.
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El retraso en los pagos convive con otro fenómeno del mercado residencial: la abundancia de propiedades disponibles obliga a los propietarios a competir no sólo por el precio del alquiler, sino por el costo total que representa vivir en cada departamento.
"Desde que un departamento se desocupa hasta que se vuelve a ocupar pueden pasar tranquilamente 60 o 90 días", señaló Bassini, especialmente en unidades tradicionales de edificios del microcentro, barrio Martín y otras zonas donde existe una oferta importante.
La competencia ya no se establece únicamente entre alquileres: los potenciales inquilinos analizan cada vez con mayor detenimiento el costo total. El monto publicado como alquiler dejó de ser suficiente para comparar dos propiedades. También se mira cuánto se paga de expensas, quién se hace cargo de las extraordinarias, qué impuestos están incluidos, cuánto se paga de servicios y qué otros gastos aparecen todos los meses. "Hoy es quirúrgico el análisis a la hora de contratar", resumió.
A la hora de firmar un contrato, otro elemento que ganó importancia son las expensas y la distribución de los gastos del edificio. Bassini advirtió que los gastos ordinarios no habituales se convirtieron en una fuente frecuente de conflictos entre propietarios e inquilinos. Por eso considera fundamental que las condiciones queden perfectamente establecidas al momento de iniciar el contrato.
"Históricamente, como siempre fue, las expensas extraordinarias están a cargo del propietario y las ordinarias a cargo del inquilino. Hoy juegan mucho lo que son los gastos ordinarios no habituales", explicó. Para el corredor, ese punto debe ser comunicado con precisión desde el comienzo: quién paga cada concepto, qué ocurre con determinados gastos y qué responsabilidades corresponden a cada parte.
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En este escenario, Ellena señaló que los propietarios también están mostrando mayor flexibilidad. En vivienda y en el segmento comercial, las inmobiliarias encuentran cada vez más casos en los que los dueños aceptan bajar los montos para sostener una operación.
"En general aceptan propuestas", afirmó, aunque aclaró que depende del propietario y de las características de cada unidad. Para Bassini, la intermediación permanente se convirtió en una característica central del mercado. "Hoy las negociaciones son dinámicas y constantes", explicó, tanto en locales de cercanía como en grandes superficies donde los alquileres son más elevados.
En el caso comercial, además, observan una caída sensible de las ventas y cambios en las formas de comercialización que impactan sobre la superficie necesaria para funcionar. "Los nuevos sistemas de comercialización hicieron que muchos negocios redujeran la superficie de sus locales o modificaran la forma de vender", explicó Ellena. Eso genera una disminución tanto de los metros alquilados como de la ocupación de determinadas unidades.
Pero no existe una única realidad dentro de ese mercado. Un local del microcentro, uno ubicado sobre un corredor importante y un comercio de cercanía pueden atravesar situaciones completamente diferentes. "Una cosa es lo que pasa dentro del área central, dentro de los bulevares, lo que son después los locales de cercanía. Hay un universo de situaciones", explicó Bassini.
En ese contexto, consideró que el corredor inmobiliario debe analizar cada caso de manera particular. "Si no hay flexibilidad a la hora de contemplar las distintas variables y escenarios que le llegan a cada emprendedor, a cada comerciante, inclusive a cada empresario, el desenlace es anunciado: es un cierre o un traslado", advirtió.
La fotografía que queda es la de un mercado de alquileres con mucha oferta, propietarios más dispuestos a negociar y un inquilino cuidadoso al contratar que, aunque en muchos casos sigue pagando, necesita cada vez más tiempo para reunir el dinero.
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