En muchos barrios de Rosario, la demanda para conseguir departamentos de tres ambientes es muy elevada pero la oferta del mercado inmobiliario es baja. La situación se da en especial en zonas algo alejadas del centro como Arroyito o Puerto Norte y República de la Sexta. Allí, las propiedades en alquiler o a la venta son en su mayoría de un dormitorio, pero los pedidos mayoritarios son para una habitación más. En esas y otras áreas de la ciudad, investigadores de la UNR notaron que surgió una elevada tasa de descalce, que mide las diferencias entre inmuebles puestos a disposición y las solicitudes de quienes buscan ocuparlos.
Los datos surgen de un reciente relevamiento efectuado por el Observatorio Económico y Social de la Universidad Nacional de Rosario (UNR), basado en números del mercado ante la escasez de indicadores oficiales.
"Las conclusiones del estudio nos sorprendieron", admitió Germán Tessmer, licenciado en Economía, subdirector del Observatorio y autor del trabajo sobre el mercado inmobiliario local.
Tessmer resaltó que "en Rosario se ha registrado un crecimiento sostenido de la oferta de inmuebles de manera descoordinada con la demanda. Esto generó una sobre oferta de bienes".
El economista de la UNR planteó como "hipótesis que explicaría este fenómeno que gran parte de los miles de metros cuadrados que se han construido en la ciudad en la última década probablemente fueron como refugio de inversión en búsqueda de una renta".
Según Tessmer, "parte de los excedentes del auge de la producción sojera de la provincia se han volcado a la construcción, sobre todo de unidades pequeñas, con el objetivo de formar un activo que actúe como refugio de valor en un contexto de alta inflación y volatilidad cambiaria y como fuente de ingreso adicional vía alquiler".
La particularidad del proceso rosarino fue que el "crecimiento en la oferta de inmuebles no se ha dado de manera coordinada con la demanda" en los últimos años.
Para cuantificar la problemática los investigadores de la UNR crearon un indicador: la tasa de descalce, que mide las diferencias entre inmuebles puestos a disposición en el mercado y las solicitudes de quienes buscan ocuparlos.
Los resultados permiten mensurar "cuan descoordinada se encuentran la oferta y la demanda de propiedades". En ese sentido, el relevamiento detectó que la tasa de descalce es muy significativa en Arroyito, Puerto Norte y en menor medida en República de la Sexta y Pichincha.
En los barrios donde la oferta y demanda se encuentran más desacopladas, se registra un fuerte exceso de oferta de unidades más pequeñas, de uno y dos ambientes, vinculadas al boom inmobiliario.
Por otro lado, las unidades de tres ambientes resultan insuficientes para cubrir la demanda. "El sesgo de las nuevas construcciones hacia unidades de menor envergadura, constituye un problema habitacional en esos barrios", advierte el trabajo académico.
En términos generales, en los 10 barrios más dinámicos de Rosario, la oferta de departamentos de un ambiente constituye el 7 por ciento del total, mientras la demanda es menor al 1 por ciento. Según el trabajo, existe un exceso de oferta sistemático para este tipo de unidades, independientemente del barrio en el que se localice.
La única excepción donde la oferta y demanda de viviendas de un ambiente se mostró calzada fue en Pichincha. En el resto de los casos, la demanda fue casi nula.
En Arroyito, más del 60 por ciento de las propiedades ofrecidas son unidades de dos ambientes, pero sólo el 25 por ciento de la demanda se corresponde con ese tipo de unidades.
En esa barriada de la zona norte, el 75 por ciento de la demanda se concentra en unidades de tres ambientes, aunque sólo el 21 por ciento de la oferta es de ese tipo, por lo que "allí no habría suficientes unidades a la venta como para satisfacer la demanda".
En Puerto Norte, el 40 por ciento de los departamentos ofrecidos son unidades de dos ambientes, pero la demanda de esas dimensiones es casi nula. Los departamentos de tres ambientes constituyen el 50 por ciento de la oferta, pero 67 por ciento de la demanda (leve exceso de demanda).
De acuerdo al estudio, el tipo descalce en este barrio muestra que la demanda de unidades de uno y dos ambientes es muy baja y se concentra en departamentos de tres ambientes o más.
