Sobra decirlo, pero el sueño de la casa propia parece cada vez más lejos. De acuerdo a los datos definitivos del último censo nacional, apenas el 66 % de quienes viven en el departamento Rosario son dueños de su vivienda. Hace 20 años, el índice de propietarios era del 71 %, cinco puntos por encima. En contrapartida, entre los censos 2001 y 2022, el porcentaje de inquilinos creció del 12 al 19 % en el departamento más poblado de la provincia. Las casas deshabitadas son menos: se contaron 73.735 viviendas vacías.
Según las cifras definitivas del operativo, de las 1.348.725 personas que viven en el departamento Rosario, 1.337.958 habitan viviendas particulares. De ese total, 890 mil (el 66 %) son dueñas del lugar que ocupan, otras 261 alquilan y el resto reside en espacios prestados, cedidos o que pertenecen a su empleador.
La cantidad de propietarios en el departamento Rosario es levemente inferior a la media provincial, donde la población con vivienda propia es del 68,3 %, y la nacional (68,9 %). Pero se encuentra muy por encima de la ciudad de Buenos Aires donde los propietarios representan el 54,5 % de los habitantes, el índice más bajo del país.
Un sube y baja
Detrás de las cifras de acceso a la vivienda hay procesos de cambio cultural, pero también limitaciones en el acceso a la propiedad, donde intervienen la capacidad de compra de la población y el desarrollo de la actividad de la construcción y el mercado inmobiliario.
En el país, entre los últimos dos censos, el porcentaje de propietarios se redujo (pasó del 72,1 al 68,9 %). En Rosario pasó lo mismo. Comparando la situación con los últimos dos censos, el porcentaje de dueños descendió. A contrapelo del boom inmobiliario registrado en la ciudad y su área metropolitana a partir del 2007, en 2001 los propietarios de viviendas representaban el 71 % de la población del departamento Rosario, en 2010 eran el 67 %.
Como contrapartida, creció el número de inquilinos. En 2001 eran el 12 % de la población; en 2010 subieron al 17 % y en este último censo, casi dos de cada diez habitantes del departamento dijo alquilar su vivienda.
El referente de la Asociación de Inquilinos de Rosario, Emanuel Canelli, indica que ambos procesos van de la mano. "Por un lado hay una financiarización de la vivienda, donde deja de ser un derecho, o un objetivo de vida, para pasar a ser una reserva de un excedente de la economía, como un bien de capital y especulativo. Y por el otro se da un proceso de inquilinización, con más personas que alquilan porque no pueden acceder a una vivienda".
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Canelli es licenciado en Ciencia Política y basó su tesis en un estudio comparado de las políticas de regulación del mercado inmobiliario en diferentes países, entre ellos Uruguay y Brasil, pero también Canadá, Estados Unidos y varias naciones europeas. "En todos estos lugares el acceso a la vivienda es considerado un problema de política pública, complejo y difícil de solucionar, que no puede quedar exclusivamente bajo la órbita del mercado tal como propuso el presidente electo (Javier Milei) cuando planteó derogar la ley de alquileres", advierte.
Deshabitadas
El censo contó además la cantidad de casas y departamentos deshabitados que existen en Rosario: son 73.745. El número representa el 12 % del total de las viviendas contadas en el departamento. No obstante, muestra un descenso respecto al operativo de 2010, cuando las construcciones desocupadas fueron casi 80 mil.
Para el director del Observatorio Inmobiliario de Rosario, Leonardo Beltramone, hay que distinguir entre lo que el censo cuenta como viviendas deshabitadas y el concepto de viviendas ociosas, aquellas que se encuentran vacías en forma permanente y sin causa justificada durante mucho tiempo y que tampoco están en venta o en alquiler.
"En Rosario hay muchas viviendas que son usadas por personas que viven en localidades de la región y vienen algunos días a trabajar a la ciudad, o a hacer trámites o atender cuestiones de salud. Son las que impulsaron el boom inmobiliario de 2007 y 2008, pero también en el departamento hay viviendas de fin de semana u oficinas, y otras que están ocupadas por estudiantes. Por eso siempre decimos que el número de viviendas ociosas en sensiblemente menor" que el que mide el Indec.
Aun así, reconoce, "hay una demanda fuerte de alquiler que existe", pero que no tiene origen tanto en un problema de especulación del mercado, sino en la falta de políticas nacionales que faciliten el acceso a la vivienda. Según calcula, actualmente para acceder a un departamento de un dormitorio una pareja tiene que ahorrar 137 sueldos, considerando no el salario mínimo sino el promedio del mercado laboral de la ciudad, es decir once años de trabajo. Ni más ni menos.
"La falta de crédito hipotecario es un problema muy grave, eleva la demanda de alquiler y también los precios de los alquileres. Lo que se necesita es una política nacional de acceso a la vivienda para que los inquilinos puedan comprar. Créditos que sean accesibles, dignos y a largo plazo", subraya, y explica que actualmente adquirir una vivienda demanda una inversión muy grande, difícil de afrontar para un empleado que recibe un salario.
Un déficit crítico
El problema no es exclusivo de la región. En la ciudad de Buenos Aires, donde se implementaron algunas medidas para incentivar la oferta de viviendas, la Defensoría del Pueblo advirtió recientemente sobre cómo la falta de planificación urbana, la escasa regulación estatal sobre los usos del suelo urbano y la ausencia de políticas públicas eficientes en términos de acceso a la vivienda, "configuran en su conjunto una situación de déficit habitacional crítica".
Sebastián Artola, referente de Inquilinos Agrupados Rosario y responsable de la Federación de Inquilinos Nacional en la provincia de Santa Fe, considera que el problema se explica por la ausencia de políticas de Estado que propicien el acceso a la vivienda. “Hoy vemos cómo en Rosario se levanta un edifico por cuadra en la zona del macrocentro, pero paradójicamente cada vez tenemos más viviendas vacías y familias con problemas habitacionales”, dice y considera que esta contradicción se produce por "dejar el tema en manos del mercado y del sector privado”.
En este sentido, apunta que desde los municipios se puede intervenir, por ejemplo, a partir de la creación de una tasa al inmueble ocioso "para propietarios que tengan más de 3 viviendas y alguna deshabitada por más dos meses consecutivos, a las que se les podría aplicar el 5% del valor fiscal del inmueble”.
También ofrecer incentivos fiscales "para pequeños propietarios y una línea de crédito del Banco Municipal que les permita refaccionar su inmueble, a condición de su ingreso al mercado de alquiler por un mínimo de 10 años”.
Por último, propuso la creación de un “servicio municipal de alquiler, es decir, de un sistema mixto público-privado de acceso a la vivienda en alquiler”. De esta manera, explica, el Estado municipal se constituye en una opción para los propietarios que alquilan su vivienda frente al mercado inmobiliario, con beneficios compartidos para inquilinos y propietarios como la realización gratuita de todos los trámites y la eximición del pago de la comisión inmobiliaria, el sellado y la averiguación de garantías”.
“Esto provocaría una revolución en el acceso a la vivienda en alquiler en la ciudad, permitiendo avanzar hacia relaciones más justas, transparentes y virtuosas entre las partes, haciendo frente a los graves desequilibrios que genera la especulación inmobiliaria y la falta de regulación estatal”, concluye el referente del movimiento de inquilinos.
