Estalla una crisis hipotecaria de grandes proporciones en China

Los deudores dejan de pagar sus hipotecas ante la falta de terminación de los edificios y así se crea un círculo vicioso. El Estado debió intervenir para calmar a los compradores y los mercados
23 de julio 2022 · 21:25hs

La crisis de la hipotecas que sacude a China podría superar a la que sufrió Occidente en 2008. El silencio que impone el régimen chino a los medios hace que solo llegue información limitada, pero los datos son inquietantes. Se han visto tanques defendiendo sedes bancarias asaltadas por furiosos clientes que no pueden retirar sus fondos. El nudo del problema es que se rompió el mecanismo del crédito hipotecario en una país que construye más viviendas que EEUU y Europa juntos. . Unos 222.000 millones de dólares en hipotecas están vinculadas a departamentos que no sería terminados por los problemas financieros de sus constructores, que mientras tanto les cobran sus hipotecas a los clientes. Este dato sería la punta del iceberg.

  La rebelión de los compradores de viviendas, que están dejando de pagar las hipotecas de enormes proyectos inmobiliarios inacabados, está provocando una sacudida entre los promotores inmobiliarios faltos de liquidez que durante mucho tiempo han dependido de la preventa de departamentos para financiar sus proyectos. Muchos promotores del sector privado, que ya carecen de fondos y se enfrentan a un futuro incierto, han alimentado el malestar al retrasar sus proyectos.

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 Los compradores de viviendas están respondiendo no sólo con protestas y amenazas de boicot a las hipotecas, sino también redirigiendo su interés a promotores estatales con mucho dinero, o limitándose a comprar departamentos terminados, señala la agencia Reuters desde Hong Kong.

  Los analistas y promotores afirman que este cambio de comportamiento va a reconfigurar el sector inmobiliario chino, mientras que algunas empresas privadas, que el año pasado vendieron hasta el 90% de las nuevas viviendas antes de que se terminara su construcción, podrían no sobrevivir a la transición. “Es un círculo vicioso. Si los propietarios de viviendas dejan de pagar las hipotecas... la recuperación inmobiliaria se verá afectada”, afirmó Betty Wang, economista senior de ANZ en China.

  Según ella, los compradores de proyectos inacabados podrían desistir no sólo por los retrasos en la construcción, sino por la caída del valor de las viviendas. La incertidumbre sobre las perspectivas laborales y financieras en una economía en declive y los problemas medioambientales también han colaborado al mal clima general en el que se produce el boicot hipotecario.

  El trastorno llega en un momento delicado para el sector inmobiliario chino, que representa una cuarta parte de la producción económica del país (PBI) y que mostró signos de estabilización en junio, cuando los precios se mantuvieron sin cambios después de dos meses de caída.

  En el último año, el sector ha ido dando bandazos de una crisis a otra, ya que tiene que hacer frente a un creciente pasivo, a la desaceleración de la economía y al debilitamiento de la demanda, mientras que sus fuentes de financiación se han ido agotando. Algunos promotores privados ya han incumplido sus obligaciones de deuda en el extranjero y han tenido dificultades para obtener fondos de otras fuentes, incluidos los bancos.

  “Es un efecto dominó: ningún nuevo comprador de viviendas comprará nuestros departamentos no vendidos en la preventa, pero tenemos que utilizar el poco dinero que obtenemos de la venta de la mitad o dos tercios de las unidades para completar la construcción”, explicó un ejecutivo de un promotor privado que ha incumplido sus pagos de bonos en dólares pero no ha detenido la construcción. El ejecutivo declinó ser nombrado debido a lo delicado del asunto. “Después de pagar los préstamos bancarios con el dinero que queda, si es que hay, es casi imposible también pagar los bonos onshore y offshore”.

 Las estimaciones sobre los proyectos inacabados varían mucho, y los analistas contactados por Reuters sitúan la cifra entre el 5% y el 20% de los proyectos en todo el país. ANZ calcula que 1,5 billones de yuanes (222.000 millones de dólares) de hipotecas están vinculadas a departamentos que corren el riesgo de quedar inacabados, o el 4% del total de hipotecas pendientes.

  El regulador bancario de China trató repetidamente de tranquilizar a los compradores de viviendas y a los mercados financieros durante la semana pasada, asegurando que las viviendas prevendidas se entregarían correctamente, al tiempo que animaba a los prestamistas a proporcionar los fondos necesarios para los proyectos inmobiliarios dignos de confianza.  Los promotores estatales también se han hecho cargo de algunos proyectos problemáticos de empresas muy endeudadas.

  Las protestas han alcanzado una escala sin precedentes, con más de 200 proyectos de al menos 80 promotores inmobiliarios afectados en toda China, según ha señalado esta semana la institución de investigación y desarrollo E-house China. Se espera que la agitación acelere los cambios ya evidentes en las preferencias de los compradores de viviendas, que durante mucho tiempo han preferido las propiedades nuevas aún en proyecto o en construcción, pero que se han vuelto recelosos de los proyectos inacabados cuando los promotores de alto perfil—en particular la fallida Evergrande— se sumieron en una insuperable crisis de deuda el año pasado.

  La relación entre las ventas de pre-construcción y las de viviendas existentes ha caído a 6,5 desde un máximo de 9,9 en la primera mitad del año pasado. Los compradores de viviendas también se están inclinando por los promotores estatales, más seguros desde el punto de vista financiero. Jason Li, un aspirante a comprador de 30 años de la provincia de Shangdong, en el este de China, declaró que estaba retrasando la compra de una vivienda porque le preocupan la economía y la seguridad laboral, y dijo que evitaría los proyectos de los promotores privados. “Mis amigos tardaron varios años en conseguir finalmente sus viviendas prevendidas, mientras que muchos promotores ni siquiera entregaron los departamentos como habían prometido”, dijo Li. La calificadora de riesgo Moody’s añadió que el boicot aceleraría la eliminación de los promotores en dificultades. “El aumento de los impagos de hipotecas... diferenciará aún más a los promotores financieramente fuertes de los más débiles”, pronosticó.

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