La problemática de los alquileres sigue al tope de los reclamos de la ciudadanía en la Oficina Municipal del Defensa al Consumidor. Entre enero y septiembre de 2023, el 62 por ciento de los expedientes referidos a vivienda que ingresaron al organismo estuvo relacionado a quejas contra inmobiliarias por incumplimientos contractuales, y a los consorcios por gastos mal liquidados. Tras la modificación de la ley de alquileres, desde este miércoles los contratos deberán celebrarse por tres años, con actualizaciones semestrales. El aumento dependerá del coeficiente Casa Propia que elabora mensualmente el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, y en pesos. Se prohíbe publicar alquileres en dólares.
El organismo que depende del Concejo Municipal es una caja de resonancia de las relaciones de consumo en la ciudad. Como lo elabora periódicamente, en los últimos días dio a conocer el informe sobre viviendas, y el reclamo de los inquilinos siempre aparece como un emergente de la realidad que atraviesan miles los rosarinos.
Los cambios
Mientras, el gobierno nacional promulgó y oficializó los cambios en el Código Civil en materia de contratos de locación. A partir de este miércoles los contratos para vivienda serán por tres años. A su vez, las actualizaciones pasarán a ser semestrales, y se harán en base al coeficiente “Casa Propia”, que toma el indicador más bajo entre la variación salarial anual y el promedio de inflación durante el mismo período.
En un escenario de cambiantes reglas de juego, que afecta todas partes, el inquilino aparece como el eslabón más débil. Así lo refleja el informe de la Oficina de Defensa al Consumidor sobre los reclamos y demandas que llegaron al organismo entre enero y septiembre de 2023.
Quejas que persisten
Los resultados sobre el seguimiento de 791 expedientes ingresados en ese lapso marcan que del 49 por ciento de los reclamos son por locaciones, la mayoría (47 por ciento) corresponde a viviendas con destino familiar, y el 2 por ciento a alquileres comerciales.
De esas denuncias de alquileres, el 62 por ciento fueron radicadas contra inmobiliarias, el 28 por ciento contra dueños directos, y el 10 por ciento restante contra estudios jurídicos o contables que administran los inmuebles.
El 62 por ciento de las presentaciones de los inquilinos fue por incumplimientos a la ley nacional de alquileres (27.551). Entre las más notorias se mencionan la exigencia de la parte locadora de firmar contratos por un plazo menor al mínimo legal; actualizar los valores con índices o en plazos contrarios a los que establece el artículo 14 de la ley, o incluso intentar cobrar en dólares.
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Y persisten otros aspectos que hacen a la relación de consumo. Se notaron trastornos por la no aceptación de la propuesta de garantías para el contrato; exigencias desmedidas del depósito en garantía, superiores al valor del primer mes de alquiler o que se pague en dólares.
Reglas más claras
Desde el Consejo Asesor de la Vivienda de la Oficina de Defensa al Consumidor, Ariel D'Orazio estimó que más allá de que los reclamos e incumplimientos persisten, las modificaciones a la ley de alquileres aportan “reglas más claras” en algunos aspectos.
“Se subsana un error desde el punto vista legal. Un artículo de la ley se presentaba como una trampa, porque dejaba abierta la posibilidad de que el inquilino pudiera negociar el plazo, entonces las inmobiliarias especulaban con eso y ofrecían seis, ocho o doce meses. Pero ese artículo se eliminó de la normativa actual, donde se expresa que el plazo mínimo para el contrato de locación para vivienda es de tres años”, explicó D'Orazio.
Sobre la actualización semestral, estimó que con el nuevo índice tendrá incrementos que “rondará el 40 por ciento. Antes se regía por una ecuación que tomaba índices de inflación más aumento salarial, ahora cambió, parece ser más favorable. Igualmente antes eran dos actualizaciones y ahora serán cinco en tres años; se acelera el plazo para incrementar”.
Un elemento importante a tener en cuenta y que aclaró D'Orazio, es que los cambios en la ley no se aplican a contratos ya celebrados. “No son de aplicación retroactiva a contratos vigentes”, remarcó el funcionario.
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En relación a la resolución de las quejas y expedientes que se inician en la Oficina Municipal de Defensa al Consumidor, confirmó que tienen “un índice de resolución favorable, muy alto, que alcanza el 74 por ciento”.
“El 62 por ciento de las denuncias fueron por incumplimientos a la ley 27.551, sobre todo por los plazos mínimos y de renovación. También por la errónea aplicación del índice, hay personas a las que les tomaron 366 días de contrato, y no 365, y eso cambia el cálculo. Además, el cobro de expensas extraordinarias, que se debe hacer cargo el dueño, o incumplimiento de arreglos de cuestiones edilicias urgentes que corresponden al locador”.
También enumeró que las presentaciones obedecen a la no aceptación de las opciones de garantías. “Se incumple en casi todos los contratos. Si bien hay dos opciones (propietaria o laborales) normalmente la exigencia ya está publicada, y algunas inmobiliarias buscan hacer negocio con un seguro de caución”.
Otro punto es “la exigencia del depósito de garantía que excede el monto del primer mes de alquiler; y mucho hostigamiento de las inmobiliarias de acelerar el proceso de aumento previo a que se cumpliera el año”, indicó D'Orazio sobre el plazo establecido hasta la actual modificación.
