Los tenedores de los créditos hipotecarios UVA pasaron del sueño de la vivienda propia a una pesadilla de persecución, acechados por la morosidad y el embargo, ante la imposibilidad cada vez más concreta de pagar esta línea de financiación lanzada en 2016 como una política habitacional que hoy los propios damnificados definen como un fracaso. Es por eso que piden la urgente intervención del Estado en todos sus niveles, y la sanción de la emergencia UVA, con un recálculo de las cuotas desde el inicio del otorgamiento, dado que éstas subieron un 154% en tres años.
Así lo hicieron saber los hipotecados de Rosario y Santa Fe en una jornada abierta celebrada días atrás en el Concejo municipal local, convocada por el bloque de concejales de Ciudad Futura, y a la que no asistieron ediles de otros bloques pese a que fueron convocados. En la reunión también participaron tenedores del Procrear Ahorro Joven, que coinciden en que el pago de las cuotas es “insostenible” por su cálculo vinculado a la inflación, y que en muchos casos llega a comprometerles hasta el 70% de sus ingresos.
En el país hay entre 125 mil y 135 mil hipotecas UVA. Ante la ausencia de mayores datos oficiales, en el encuentro se dio a conocer el estimado de tenedores a nivel provincial y local: en Santa Fe habría entre 16.500 y 20.000 otorgados y en Rosario, unos 10 mil. El pico máximo de otorgamiento se registró en marzo del año pasado y desde entonces cayó un 83%, incluyendo a los nuevos deudores, por el endurecimiento de las condiciones, según el Centro de Economía Política Argentina (Cepa).
En su reciente “análisis de la situación actual de los hipotecados y evolución del mercado”, el organismo explicó que “para aquellos que lograron acceder a la línea de financiación, el problema radica en la ausencia de cláusulas que limiten el ajuste por inflación cuando los ingresos evolucionan por debajo”. Las supuestas ventajas para los tomadores resultaron no ser tales: no hubo un proceso de desinflación como fuera prometido, tampoco las cuotas equivalen a un alquiler y el ajuste de capital es una de las causas del aumento mes a mes del valor de la cuota porque los intereses se aplican sobre el saldo deudor.
Para graficar, Cepa plantea un caso hipotético de un préstamo otorgado en abril de 2016 (momento en que se lanzó esta línea de crédito), por la suma equivalente a u$s 70.000 ($ 1.031.800). En las condiciones crediticias ofrecidas en ese momento por el Banco de la Nación Argentina, a 20 años de plazo y con una tasa de interés del 3,5% anual, la cuota inicial en mayo de 2016 de $ 6.153, en mayo de 2019 alcanzó los $ 15.212, es decir, 147% más alta en términos nominales, representando una erogación mensual de $ 9.059 adicionales para el tomador del préstamo respecto de la cuota inicial. Si consideramos la evolución desde el otorgamiento del préstamo en abril de 2016 (con cuyo valor de la UVA la cuota hubiera ascendido a $ 5.984), el incremento acumulado es de 154%.
Siguiendo ese mismo caso, el mayor incremento se produce en el último año, pasando la cuota de $ 9.870 en mayo de 2018 a los $ 15.212 ya referidos en mayo de 2019. Se trata de un incremento de $ 5.342 en la cuota en un año, que representa un 55% de aumento. Si miramos sólo los meses de octubre de 2018 hasta mayo de este año, la cuota se incrementó en $ 4.183, un 38% en 8 meses que reflejaron la aceleración del proceso inflacionario.
En sólo 37 meses (siendo que se trata de un préstamo a 240 meses) la cuota del préstamo hipotecario UVA pasó de representar el 48% de la cuota de la versión tradicional a representar un 119%. En el mes de enero de este año, en la cuota 33 para el caso analizado por Cepa, el monto ya superaba la cuota que ese mismo capital tenía en la modalidad en pesos a tasa fija de la línea “Nación Tu Casa”. La UVA por el ascensor y los salarios por la escalera.
Para reflejar la caída del poder adquisitivo de los trabajadores, el estudio del Cepa señala una comparación entre salario y poder de compra con relación al precio de la vivienda. “Mientras que, en abril de 2016 con la remuneración bruta promedio de un trabajador registrado se compraban 0,47 metros cuadrados conforme al precio ofertado promedio de un departamento de 2 ambientes a estrenar en la Ciudad de Buenos Aires, en diciembre de 2018 se compraban apenas 0,27 metros cuadrados de una vivienda similar”.
En relación al monto de alquileres, lo que se observa es que, en el ejemplo propuesto, en un inicio el desembolso total mensual producto del préstamo hipotecario representaba un 27% más que seguir alquilando (junio de 2016). En diciembre de 2018 el pago del préstamo hipotecario implicó un desembolso un 91% superior al del alquiler neto de los intereses de la inversión del ahorro previo.
En lo que compete a la deuda de capital, que al estar expresada en UVA también se actualiza, se evidencia un incremento sustancial en pesos corrientes. Desde el otorgamiento del préstamo hipotecario en abril de 2016 hasta abril de 2019, el saldo de deuda de capital más que se duplicó, pasando del $ 1.031.800 otorgado a $ 2.327.907, una diferencia de $ 1.296.107 (126% nominal). Ello sin perjuicio de haber amortizado, con las cuotas abonadas, la suma de $ 183.607 en concepto de capital.
En el último año, entre mayo de 2018 y mayo de 2019, la deuda de capital aumentó $ 753.038, al pasar de $1.574.869 a $ 2.327.907 (lo que implica una variación nominal del 49%).
Acceso restringido
Las condiciones de acceso a los préstamos UVA se fueron endureciendo al punto que su otorgamiento cayó estrepitosamente. En cuanto a la tasa de interés aplicada, se observa que para diciembre de 2017 el Banco de la Nación Argentina ya la había subido de 3,5% a 5,5% anual. En abril de 2018 llegó al 6,5% anual y luego de pasar por el 8%, hoy la tasa que ofrece ese banco por esa línea de crédito es del 10% anual.
“Los préstamos hipotecarios UVA, tal como fueron concebidos por el gobierno, fracasaron como alternativa para el acceso a la vivienda. Ese fracaso deja al desnudo además la ausencia de una política habitacional, más allá de estos préstamos hipotecarios”, concluye el Cepa.
El economista Sergio Arelovich, invitado al encuentro realizado días atrás en el Concejo, analizó que los tenedores de los créditos ajustados por unidades de valor adquisitivo no sólo se enfrentan al riesgo de la imposibilidad de pago y crecimiento de la deuda, sino al potencial riesgo de un cambio de acreedor (y de las reglas). En ese sentido, el especialista mencionó una cláusula dentro del contrato de la toma del crédito, la cual contempla tal cesión.
Para Arelovich “este problema tiene solución y es política”. En ese sentido explicó que el saldo del total de los créditos asciende a 142 mil millones de pesos actualizado a marzo último, cifra que “no pone en riesgo el sistema de funcionamiento bancario y ni siquiera sería necesaria la aplicación de subsidios para remediarlo”.
