Pese al feriado de fin de año, los teléfonos de las inmobiliarias no dejan de sonar desde el viernes pasado cuando entró en vigencia el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que, entre otras cosas, deroga la ley de alquileres. Desde la federación que agrupa a los corredores inmobiliarios advierten que la recomendación es cerrar contratos a dos años, con una actualización trimestral y confían en que se reactivará el mercado locativo después de un diciembre que resultó "prácticamente nulo". Las agrupaciones de inquilinos advierten sobre la incertidumbre que plantea el nuevo escenario y convocaron a un "valijazo" este miércoles en la plaza Pringles. Según advierten hay casos en que la renovación del contrato llega con valores que hasta triplican el precio del alquiler.
El DNU dictado por el presidente Javier Milei entró en vigencia el viernes pasado. La medida que modifica, sustituye o deroga más de 100 leyes o decretos fue publicada en el Boletín Oficial el 20 de diciembre, por lo que según lo establece el Código Civil y Comercial empezó a regir 8 días después. Si bien se presentaron amparos para frenar el decreto, la Corte Suprema aplazó su tratamiento para después de la feria judicial de enero. Legislativamente, para ser derogado, debe ser rechazado por las dos cámaras legislativas.
Uno de los puntos del DNU deja sin efectos a ley de alquileres, por lo que se eliminó el plazo obligatorio de tres años para cerrar un acuerdo entre el propietario y el inquilino. Por otra parte, se habilita el pago de los contratos en dólares o cualquier otra moneda extranjera y se determina que las partes podrán acordar el ajuste del valor de los alquileres mediante cualquier índice que crean conveniente.
Todas estas modificaciones enunciadas a grandes rasgos pusieron al rojo las consultas en las inmobiliarias locales y en las asociaciones que defienden el derecho a la vivienda. "Los teléfonos no paran de sonar", afirman los primeros. "Nos encontramos con un panorama de mucha incertidumbre, muy angustiante, recibimos las consultas de inquilinos y familias enteras a quienes se les vence el contrato y no saben dónde van a terminar viviendo la semana próxima", explican desde las ONGs.
La letra chica
En este escenario, desde las inmobiliarias locales señalan que se están planteando contratos de alquiler con una vigencia de 24 meses y con ajustes trimestrales o semestrales en el precio del alquiler. Tampoco hay unicidad en cuanto a qué índices aplicar para calcular este aumento.
Para establecer los montos de los aumentos hasta el viernes pasado se utilizaba el índice Casa Propia (ICP). Este mecanismo de indexación, publicado por el ex Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, tomaba el menor indicador entre el promedio de la variación salarial (CVS) del último año (no el de un único mes) y el promedio de la inflación del mismo periodo (CER).
Pero los nuevos contratos están migrando a otros indicadores. Uno de ellos es el Índice de Contratos de Locación (ICL), el instrumento elaborado por el Banco Central previo a la sanción de la última ley de alquileres. Los porcentajes se calculaban mensualmente de acuerdo a las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte).
También se pueden considerar los números que arroja el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec) para medir la inflación de un período, y el Indice de Precios al Consumidor (IPC) que mide la variación de precios de los bienes y servicios representativos del gasto de consumo de los hogares.
La diferencia no es menor. Un contrato que se actualice en enero mediante el ICP tendrá un aumento del 95 % anual, mientras que el ICL marca un 138 % anual y el IPC un 165 anual. Todo esto es materia de discusión a la hora de firmar contratos. Hay inmobiliarias que plantean usar el IPC, otras se inclinan por el índice del Banco Nación.
"Desde que entró en vigencia el DNU, las mayores transformaciones están en relación a los contratos de vivienda, porque en lo comercial ya está establecido un plazo mínimo de tres años y actualizaciones de orden bimestral o trimestral, según se acordaba entre las partes", explica Andrés Gariboldi, director de Dunod y vice presidente del Concejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofesi).
El ejecutivo aclara que los cambios alcanzan a la renovación de los contratos que empezaron a vencer el viernes pasado. "Todos los que están firmados y cerrados siguen en vigencia sin inconvenientes", explica y considera que "el mercado va a requerir un acomodamiento que va a ser más claro en los próximos quince días". Por el momento, los contratos que se encaminan incluyen una discusión trimestral del alquiler, por el índice del IPC.
Lo que empieza a entusiasmar a los agentes inmobiliarios es que están recibiendo el llamado de propietarios que habían retirado sus inmuebles del alquiler y lo habían puesto a la venta. "Ahora nos consultan sobre cómo es la nueva metodología porque quieren volver al mercado locativo, lo cual estimamos traerá un ampliación de la oferta", comenta. Un dato alentador después de un diciembre de "gran incertidumbre y un mercado prácticamente paralizado".
El punto de equilibrio
"Los contratos que teníamos pendientes, hablados para firmar en enero se están renegociando todos", asegura Leonardo Beltramone, director del Observatorio Inmobiliario de Rosario.
De acuerdo a las consultas que se hacen entre agentes inmobiliarios, propietarios e inquilinos, la tendencia parece ser mantener los contratos a dos años. "Se trata de buscar un punto de equilibrio, entre las necesidades de los propietarios y los inquilinos. Por eso se están planteando ajustes semestrales, con el índice del ICL, que es el que se usaba en la ley vieja", indica.
De esta forma, asegura, "se plantea un punto intermedio". Aún así, "los corredores inmobiliarios asesoramos y planteamos que es lo lógico o lo más viable. Pero los propietarios pueden pretender otro tipo de actualización o por el índice que quiera, y si el inquilino lo aprueba el contrato se cierra".
Beltramone confía en que "las propiedades que estaban retenidas van a entrar en alquiler, lo que va a activar el mercado". Aún así, no será automático. "Va a llevar un proceso de 30 o 45 días para que el mercado se empiece a normalizar", afirma.
Un "valijazo"
La derogación de la ley de alquileres cayó como un baldazo de agua fría en la cabeza de los inquilinos. "En estas semanas nos encontramos con un panorama de mucha incertidumbre, muy angustiante. Recibimos consultas de inquilinos y familias enteras que se les vence el contrato y no saben donde van a terminar viviendo la próxima semana por los altísimos precios de la renovación del contrato", advierte Sebastián Artola referente de Inquilinos Agrupados Rosario, la organización que convocó para este miércoles, a las 20, a un "valijazo" en la plaza Pringles (de Paraguay y Córdoba) para reclamar por la derogación del DNU.
Por estos días, las consultas que llegan a las organizaciones que defienden a los inquilinos remiten situaciones dramáticas. "En algunos casos, se encuentran que los nuevos contratos duplican, triplican o llegan a cuadruplicar lo que vienen pagando", señala Artola.
También se reciben pedidos de asesoramiento sobre las herramientas que tienen para pedir una prórroga de contrato, "frente a la realidad de que no se los renueve, o sobre cómo hacer una extensión para estas uno o dos meses más hasta que logren encontrar un lugar donde mudarse", acota y explica que, en ese caso, volvería a regir la ley de alquileres.
También se acercan inquilinos a pedir indicaciones para rescindir sus alquileres por la imposibilidad de seguir afrontando el pago mensual. "Desde el viernes, la principal duda pasa por las condiciones en las que se van a firmar los contratos y que pasaría si se declara inconstitucional el DNU. Hay mucha preocupación, incertidumbre y confusión, lo que habla de la irresponsabilidad del gobierno de hacer una reforma del Código Civil y Comercial a través de un decreto", cuestiona.
En la convocatoria a la manifestación, las entidades advierten que “para los inquilinos, el DNU es la legalización de la ley de la selva y del vale todo" y señalan que “los contratos se van a poder hacer por el plazo que el mercado quiera, con el valor que las inmobiliarias y los rentistas quieran y con aumentos cada lo que quieran”.
“El panorama es crítico y de avanzar el DNU va a tener consecuencias gravísimas para todos los inquilinos. Es el peor retroceso en materia de acceso a la vivienda en alquiler en Argentina desde la recuperación de la democracia”, concluyen.
