El microcentro se renueva: edificios de oficinas empiezan a transformarse en viviendas

Desde su inauguración en las primeras décadas del siglo XX, el edificio La Esmeralda se convirtió en una postal emblemática del microcentro de Rosario. Aunque fue proyectado inicialmente como un complejo de viviendas, el desembarco del sector bursátil y bancario sobre la peatonal San Martín transformó rápidamente sus unidades en oficinas comerciales y estudios profesionales.

Sin embargo, este paisaje histórico comenzó a revertirse. Durante la pandemia de coronavirus, la antigua construcción —ubicada en la intersección de las peatonales Córdoba y San Martín— empezó a vaciarse, una tendencia de desocupación que no cesó con el fin de los protocolos de aislamiento.

Ante este escenario, el inmueble inició un proceso de reconversión: en los últimos años, varios de sus espacios de trabajo volvieron a transformarse en residencias, poblándose gradualmente de familias, estudiantes y personas solas. Este fenómeno no es aislado. Diversas propiedades del área central atraviesan transformaciones similares, una tendencia que los corredores inmobiliarios ven como una oportunidad clave para recuperar habitantes y diversificar los usos urbanos en el corazón de la ciudad.

"Después de la pandemia, el fenómeno del home office transformó la mecánica de trabajo, al menos, en el sector de servicios. Entonces, muchos edificios de oficina dejaron de tener sentido como tal, porque las grandes compañías desalquilaron inmuebles en el área central. Y en los últimos años empezamos a notar que esas construcciones cambian sus usos y se convierten en viviendas", explica el secretario de Planeamiento del municipio, Pablo Florio.

La mayoría de los edificios de oficinas del centro fueron construidos en la misma época, hace unos 45 años, con el fin de convertirse en espacios de trabajo para profesionales independientes. Marcaron toda una tendencia para el microcentro en apogeo de finales de los 70, con el auge de las galerías comerciales y bares al paso que eran la moda. Un edificio de oficinas de Santa Fe 1263 llegó a tener un bar dentro del edificio, exclusivo para las oficinas. No fue el único. También nacieron como edificios de oficinas las torres de San Martín 647, San Lorenzo 1333, Corrientes 729, Corrientes 791, Corrientes 653, Córdoba 1330 o San Lorenzo 1035; por poner algunos ejemplos.

Este tipo de construcciones fueron las que más sintieron el impacto de la crisis sanitaria de 2020. Por eso, a mediados de 2021, se presentaron en el Concejo Municipal varios proyectos para promover la transformación de los inmuebles de oficinas en viviendas o residencias estudiantiles a través de beneficios tributarios o una línea diferencial de créditos en el Banco Municipal. Las medidas venían en consonancia con otras experiencias desarrolladas en la ciudad de Buenos Aires u otras capitales del mundo para densificar y generar mayor movimiento en los cascos históricos de las ciudades.

Si bien ninguna propuesta logró transformarse en una normativa específica, el secretario de Planeamiento destaca que este cambio de usos se relaciona con las políticas desarrolladas por el municipio para revitalizar el centro de la ciudad. "Efectivamente _afirma_ estamos viendo que en el centro se están gestionando más permisos de construcción y también se inician muchos trámites para acceder a permisos de obra en edificios donde tradicionalmente existían oficinas".

Foto: Leonardo Vincenti / La Capital

Buenos servicios y espacios amplios

Para el funcionario, esta nueva oferta de viviendas tendría como principales destinatarios a parejas jóvenes, que valoran tener todo cerca y que aprecian la cantidad y variedad de espacios educativos, culturales, de comercio y servicios que proliferan en el área central. "Así tendrán la posibilidad de vivir en edificios que si bien tienen sus años, ofrecen buenos espacios, amplios y a precios de alquiler razonables", señala.

Aún así, advierte, son proyectos que presentan varios desafíos. "En el caso de los edificios que originalmente fueron construidos como vivienda es más sencillo porque si bien muchos ambientes como la cocina o el baño dejaron de ser protagonistas de la unidad, al momento de volver a habitarlos sólo se necesita repararlos. El caso de los edificios concebidos como oficinas, con un baño y una cocina en los palieres para asistir a quienes trabajan allí, se necesita una reconversión más compleja", explica.

Pero, destaca que por las calles San Martín, San Lorenzo o Santa Fe hay mucha construcciones de la década del 50 que se transformaron en oficinas y pueden transformarse en lugares para vivir. "Se trata de poner en valor viviendas que no necesariamente son consideradas patrimonio, pero que son parte de la historia de la ciudad. Si bien en otras épocas se transformaron en oficinas, como parte de los propios procesos de urbanización, ahora podrían volver a ser aquello para lo que fueron concebidas", afirma y considera que "sería interesante que ese proceso se consolide frente al paulatino retiro de los edificios bancarios del microcentro.

Una oportunidad para el centro

Para los corredores inmobiliarios, la posibilidad de rehabilitar los tradicionales edificios de oficina en viviendas es una oportunidad para que el centro sume nuevos usos. "Es una iniciativa interesante en medio de otros procesos de reconversión del área central", considera Gabriela Ortiz de Urbina, corredora inmobiliaria y coordinadora del departamento de estadísticas del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir).

El organismo releva semestralmente los porcentajes de ocupación de locales comerciales en distintas zonas de la ciudad. En el último informe, de junio pasado, se incrementó la vacancia de locales en toda la ciudad. En el microcentro, el 15% de los locales estaban vacíos en el sexto mes del año. Las subas más significativas se registraron en la peatonal Córdoba, que pasó del 9,2% al 17,2%, y en calle San Luis, que aumentó del 5,1% al 10,2%.

"Esto es preocupante, tanto para el comerciante que no quiere bajar sus persianas, como para el propietario que tiene en esos locales un medio de ingreso económico. Por eso, para darle más vida al centro no es necesario sólo pensar en las plantas bajas de los edificios, sino mirar que es lo que está pasando en altura", apunta.

Por eso considera interesante poder invertir en acondicionar los edificios de oficinas en unidades habitacionales "para que el centro vuelva a ser habitado y caminado por la gente que vive en el centro". Para eso, dice, "se puede pensar en acuerdos entre los consorcios, el municipio y empresas proveedoras de materiales para la construcción, como pintura, aberturas o iluminación, en acuerdos públicos-privados que favorezcan estos proyectos".

Al fin de cuentas, destaca, "el centro sigue siendo un lugar ideal para ir a vivir y también para que un inversor deposite sus ahorros en propiedades que puedan dar renta".