Un problema recurrente en Rosario, del que mucho se habla y poco se hace, es el de los estacionamientos. Encontrar lugar en el centro se transforma en una odisea en hora pico, donde la ocupación de las cocheras privadas puede llegar al 100% y ni hablar de conseguir lugar en la vía pública. Este análisis fue tenido en cuenta por la desarrolladora y gerenciadora hotelero-inmobiliaria, Argenway, al momento de lanzar el Iconcenter Condo-Parking, una oportunidad de inversión en este segmento, que replica el modelo de negocios que hoy rige para sus hoteles.
Se trata de una unidad que estará incluida en su desarrollo Iconcenter & Hampton by Hilton Rosario, un complejo de usos mixtos que la empresa levanta en la manzana de calle San Lorenzo y Santa Fe entre Presidente Roca y España, cuya finalización está pensada para dentro de dos años. El desarrollo incluirá 110 cocheras de las cuales 78 están ubicadas en los dos primeros subsuelos y serán las que se comercialicen a través de Condo-Parking. Un dato importante es, para el caso de los inversores, funciona como una unidad de negocios independiente del hotel y del resto del predio. El modelo, al igual que en las inversiones hoteleras que acerca Argenway, se basa en un esquema donde la renta generada se distribuye entre todos los inversores.
“Sabemos que es una oportunidad estratégica para una plaza como Rosario donde faltan espacios para estacionar. Acá, en lo que tiene que ver con la distribución de utilidades, uno no tiene un solo ingreso, como puede ser un inmueble tradicional, sino que al invertir en un complejo uno participa de la distribución de lo que generan las 78 cocheras. Entonces, la cantidad de clientes va a hacer que eso genere una mayor o menor distribución, pero siempre se va a repartir entre todos, a diferencia del otro modelo donde, si no se tiene un inquilino no se perciben ganancias”, explicó en diálogo con La Capital, Guillermo Strazza, ejecutivo comercial de Argenway.
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Vista de lo que será el Iconcenter & Hampton by Hilton Rosario.
Leonardo Vincenti / La Capital.
Cocheras premium
Desde la empresa destacaron que se les da la oportunidad a los inversores de participar de un negocio rentable, sin tener que ocuparse de nada ya que el mismo funciona bajo el gerenciamiento de Argenway. A su cargo quedarán las tareas operativas y comerciales típicas vinculadas a la dinámica del “alojamiento temporal” de vehículos, la cual guarda algunas similitudes con la gestión hotelera, aunque su operatoria es más sencilla y con una inversión más accesible. En este sentido, cada inversor podrá optar por reservar su cochera para uso exclusivo o incorporarla al ‘pool’ para su explotación centralizada, teniendo la posibilidad de acceder a tarifas especiales y beneficios de uso.
Si bien en Rosario se puso en marcha un modelo de inversión por participación fiduciaria en cocheras sobre Avenida Pellegrini similar al que propone Argenway, destacaron que hay diferencias entre ambas unidades. “Nosotros como desarrolladores y gerenciadores del complejo somos la única firma que hace las dos actividades y esto no se da a menudo, en general son distintas empresas las que se dividen los negocios. En nuestro caso, los inversores tienen la tranquilidad de que nosotros estamos detrás de todo”, indicó Virginia Bañez, ejecutiva comercial de Argenway.
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La fortaleza del proyecto incluye el hecho de ser estacionamientos ubicados en una zona clave de la ciudad y que servirán para todos los espacios que incluye el Iconcenter. Es decir que tendrán entre sus clientes a los huéspedes del hotel Hilton, los residentes del edificio de usos múltiples y también a la demanda que surja del gimnasio y los espacios gastronómicos que se ubicarán en el paseo peatonal a cielo abierto que Argenway construye en el predio. Además, podrán utilizarlos los rosarinos que circulan por esa zona.
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Maqueta del hotel Hilton de Bariloche, cuya gerencia y desarrollo está a cargo de Argenway.
Leonardo Vincenti / La Capital.
Rentabilidad del negocio
A medida que avanzan en la construcción del Iconcenter, la inversión para gerenciar una cochera del Condo-Parking es más elevada, por lo que los directivos destacaron que hoy es una buena oportunidad de negocio al haberlas lanzado recientemente. Su valor de ingreso ronda los $47 millones, ya entraron alrededor de 20 inversores e incluso hay personas que compraron más de una unidad. Los estacionamientos estarán abiertos las 24 horas y el plazo estimado para que comiencen a funcionar será en agosto del 2026, con la apertura del complejo, que acumula 122 inversores en total. Además, contrataron a una consultora para realizar una investigación de mercado y análisis de factibilidad del modelo.
“Con una ocupación promedio de las cocheras de un 66% y una tarifa de $2.300 la hora, la rentabilidad de la inversión da entre un 9,1% y un 10,2%, lo que implica un retorno alto. A mayor ocupación, mayor el porcentaje de ganancia y todo lo que percibe se lo queda el inversor, no tiene que rendirnos ningún valor a nosotros como empresa. Es un bien que se puede ceder en herencia sin problemas y la persona que esté interesada en saber más puede ingresar la consulta en nuestro web y coordinamos cita para explicarle el proyecto y todos los detalles”, sostuvo Bañez.
