Departamentos: el ranking de los barrios con los alquileres más caros

Un informe sobre el valor de los alquileres en Rosario arrojó que Nuestra Señora de Lourdes está entre los barrios más caros en monoambientes, departamentos de un dormitorio y de dos dormitorios que hoy están vacantes. Además, es el que concentra mayor cantidad de unidades en alquiler después del centro.

Lo siguen, en cuanto al precio de los cánones locativos, barrio del Abasto y barrio Martin. Dentro de los macrocéntricos, República de la Sexta y Pichincha muestran los valores más bajos, aunque este último es uno de los más demandados. Echesortu y el centro (incluye Oroño) se mantienen en los valores medios.

Puerto Norte, que tiene los más costosos de la ciudad, no se toma en la muestra por la escasa disponibilidad en alquiler. De acuerdo a fuentes del sector, ese segmento premium, que representa solo entre el 3% y el 5%, tiene vida propia. Se maneja mayormente de manera informal entre conocidos o referenciados, muchas veces en dólares, porque no hay peligro de que los inquilinos no paguen.

Los datos fueron elaborados por el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), a través de un informe en el que trazó el panorama del mercado inmobiliario de alquileres y ventas en la ciudad a 100 días de la entrada en vigencia al decreto de necesidad y urgencia (DNU 70/2023) que derogó la ley de alquileres en el país. El análisis se realizó a partir de los datos suministrados por el Portal Propia, plataforma colaborativa del Cocir que centraliza la oferta de propiedades de los corredores inmobiliarios matriculados en la 2ª circunscripción de Santa Fe.

Los alquileres, barrio por barrio

Así, el valor ofertado de alquileres de departamentos en barrios seleccionados de la ciudad correspondientes a marzo de 2024 arroja que el promedio de un monoambiente asciende a 150.000 pesos para Rosario, guarismo que se observa también en Pichincha, barrio del Abasto y el centro. En el barrio Lourdes, el valor ofertado se encuentra por encima de la media de la ciudad (160.000), mientras que por debajo están Echesortu y República de la Sexta, con 127.500 pesos.

En el caso de departamentos de un dormitorio, el valor medio de la ciudad es de 180.000 pesos. No obstante, por encima de este número se encuentran los ofrecidos en los barrios del Abasto (190.000), Echesortu (190.000), Lourdes (190.000) y Martin (185.000), mientras que por debajo están los de Pichincha (170.000) y República de la Sexta (170.000). En el caso de departamentos de dos dormitorios, la media es de 250.000 pesos, encontrándose solo el barrio de Lourdes por encima de este valor (255.000), mientras que por debajo se sitúan Pichincha (230.000) y República de la Sexta (245.000).

"Los barrios que están por encima de la media, como Lourdes, son los de mayor demanda. Antes lo ideal era mudarse a barrio Martin, en el caso de los estudiantes a Echesortu, para estar cerca de las facultades y de la Terminal de Ómnibus. Hoy la tendencia cambió y los barrios más demandados como el mencionado o Pichincha son los que han tenido un mayor progreso y evolución como urbanización interna", explicó Alejandro Bassini, coordinador del Departamento de Estadísticas del Cocir.

Según el informe, para la media de la ciudad los valores ofertados de departamentos en alquiler registraron incrementos entre diciembre de 2023 y marzo de 2024 del 36% en monoambientes, 33% en un dormitorio y 32% en dos dormitorios. En el centro, las subas en monoambientes y departamentos de dos dormitorios fueron inferiores a la media, con variaciones del 25%, e iguales en un dormitorio (33%). "Vale la pena destacar que, según cifras oficiales del Indec, la inflación acumulada en los meses de diciembre, enero y febrero, superó la barrera del 70%", aportó.

Boom de la construcción

En relación con la distribución según barrios, el 32% de lo ofertado en viviendas permanentes para alquiler se localiza en el centro. Le siguen Nuestra Señora de Lourdes (9,6%), Martin (7,6%), República de la Sexta (6,9%), Pichincha (6,7%), Echesortu (5,0%) y barrio del Abasto (4,3%). De manera conjunta, estos seis barrios significan el 40% de lo ofrecido. Junto al centro, concentran el 72% de la oferta disponible de viviendas en alquiler en la ciudad.

Esto también arroja otra explicación edilicia, ya que Lourdes y Pichincha son las zonas donde más se han construido edificios en los últimos 10 años. "Es donde todavía quedó ese oleaje de inversores que compraban para poner en actividad un alquiler, y tenés alternativas de monoambientes, un dormitorio o dos con 10 años de antigüedad, de muy buena calidad, en lugares que son tendencia. Básicamente, oferta y demanda, calidad constructiva y funcional. También opera el factor seguridad: si bien ningún barrio es ajeno, hoy la realidad es que es donde está un poco más contenido el delito", aportó Bassini.

Aunque Pichincha está entre los más demandados, no se encuentra entre los más caros. Esto se debe a que el informe mide sobre lo que está vacante, y el barrio histórico tiene muy poca disponibilidad de unidades nuevas. Lo que ha quedado para alquilar está en el segmento del Viejo Pichincha, que es más económico.

Menos departamentos en venta

En cuanto a la venta, los valores más altos publicados de oferta de monoambientes se registran en el centro de la ciudad (52.000 dólares), en Pichincha (50.000) y en Lourdes (49.900). En departamentos de un dormitorio, el barrio de Lourdes presenta el valor más alto (75.000 dólares), seguido por Abasto (73.000) y el centro (72.765). En cuanto a departamentos de dos dormitorios, los mayores valores se registran en el centro (134.825 dólares), en barrio Martin (133.000) y Pichincha (132.000). Los barrios de Echesortu (98.000 dólares), República de la Sexta (105.800) y Luis Agote (91.000) son los que poseen los menores valores publicados de oferta de departamentos en la cantidad de habitaciones analizadas.

El mercado está en un momento de gran movimiento por el cambio de reglas de juego. El informe muestra que en Rosario hay menos departamentos en venta, pero solo el 20% se puso en alquiler. Entre diciembre y marzo unas 6.000 propiedades sacaron el cartel de "vende", una caída del 6,7% del total, pero solo 1.200 se volcaron al mercado locativo, lo que sin embargo representó un incremento de 122% respecto de lo medido cuatro meses antes. Otras 1.200 se vendieron, y el resto estaba en simultáneo alquilado y a la venta, y se retiraron del mercado de comercialización para seguir con un inquilino.

Entre las razones, el estadístico dijo que la principal es que en el caso de aquellas unidades que no tienen precios realizables para el mercado según los estándares de plaza, no pueden ya estar años en venta con el inmueble desocupado: el gasto de mantenimiento ha crecido, principalmente en el formato de departamentos, gastos centrales e impuestos.

"El perfil de la mayoría de los propietarios no es de grandes conglomerados de empresas, sino personas que tienen entre uno y dos inmuebles. Entonces, el que tiene un departamento que está más de dos años sin venderse porque no ha aceptado concretar las operaciones en los valores pretendidos, lo tiene que retirar del mercado y ahora está la posibilidad de ponerlo en alquiler, porque tenerlo parado claramente genera un desfasaje económico", explicó por último.