El dilema de las expensas: qué gastos corresponden al inquilino y cuáles a los dueños

En el marco de la presentación de un listado con los rubros para clarificar los siempre confusos gastos “ordinarios” y “extraordinarios” que generan controversias entre inquilinos y propietarios a la hora de pagarlos, la Cámara de Administradores de Consorcios de Rosario afirmó que en 2023 bajaron un 40 por ciento los reclamos por expensas mal liquidadas. Sin embargo, desde la Oficina Municipal de Defensa al Consumidor la problemática persiste.

La problemática de las expensas mal liquidadas y las cargas que afrontan los inquilinos por un lado y propietarios por el otro generan un alto nivel de reclamos en distintos organismos de defensa del consumidor.

Transparencia y buenas prácticas

Según un informe de la Cámara de Administradores de Consorcios, ese panorama se viene revirtiendo lentamente desde hace un año cuando se inició un trabajo conjunto con el Colegio de Corredores Inmobiliarios Rosario (Cocir) y el Centro de Asesoramiento Social en Alquileres (Casa) de la Municipalidad, con el objetivo de clarificar los rubros de las “expensas”.

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En ese sentido, cobró relevancia el convenio cooperación y colaboración entre las entidades, firmado a mediados del año pasado, para “brindar información y asesoramiento a todos los actores que intervienen en los contratos de locación habitacional sujetos al régimen de la propiedad horizontal con el objetivo de generar buenas prácticas”.

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Además, y con la premisa de respetar las “expensas claras”, se realizó un listado que distingue gastos comunes ordinarios habituales, a cargo del locatario, aparte de gastos comunes ordinarios no habituales y comunes extraordinarios, a cargo del locador.

Baja en la conflictividad

“Nos comprometimos a trabajar fuerte y de forma conjunta para aportar claridad en las expensas sujetas a un contrato de locación, de forma de clarificar quién debe hacerse cargo de cada gasto, si el locatario o el locador, y, de esa forma, ayudar a resolver un conflicto que viene de larga data”, explicó el contador Adolfo Jäger, presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal.

Según los administradores, que tomaron datos del Centro de Asesoramiento Social en Alquileres, mientras que en 2022 cada 100 denuncias de inquilinos al menos 15 estaban relacionadas con liquidaciones de expensas, en el mismo período de este año, con igual cantidad de denuncias, ahora son 9 por liquidaciones de expensas: “una disminución en términos reales del 40 por ciento de la conflictividad para inquilinos de propiedad horizontal”, destacaron.

A cargo del inquilino

Según la entidad, el trabajo articulado logró elaborar un listado de rubros que corresponde pagar a cada parte. Entre las expensas ordinarias a cargo del inquilino, se encuentra el abono por limpieza de espacios comunes del edificio y del servicio de seguridad física o electrónica; sueldos, cargas sociales y sindicales del personal en relación de dependencia del consorcio, así como la provisión de los elementos de trabajo.

También se incluyen los servicios de mantenimiento del edificio, tanto de ascensores como de bombas de agua, de los portones de cocheras y montacargas, de desinfección y de piscina, entre otros; gastos administrativos y operativos: honorarios del administrador, erogaciones bancarias y de cobranza; seguros del consorcio; servicios del edificio: de luz, gas y agua; limpieza de tanques de agua y cisterna; y recarga de matafuegos y mantenimiento para la conservación de las instalaciones del edificio.

“Hay un impuesto en el que corresponde que el pago sea compartido entre inquilino y propietario y es la TGI (tasa general de inmuebles); la mitad es responsabilidad del locador, mientras que el otro 50 por ciento está a cargo del propietario”, explicó Jäger, quien aclaró que el impuesto inmobiliario “siempre será a cargo del locador”.

Erogación del propietario

Entre las expensas ordinarias no habituales, a cargo del propietario, aparece cualquier acto de conservación de partes comunes que exceda el normal mantenimiento de las instalaciones, pero que sea necesario para la conservación de los bienes comunes del edificio.

Al dueño le corresponde entonces afrontar las reparaciones de unidades dañadas por roturas de caños _debido a su antigüedad o mala calidad de los materiales_; el mantenimiento efectuado en medianeras, laterales y losa de la terraza del edificio; la readecuación del servicio de provisión de gas ante un corte del servicio; y las reparaciones integrales del tablero eléctrico del edificio.

Además, deben abonar los cambios de calderas de calefacción y termotanques de provisión de agua caliente; los de cerraduras manuales por sistema de ingreso electrónico e instalación de sistemas de seguridad y videovigilancia, y las indemnizaciones y gastos judiciales por despido del personal en relación de dependencia del consorcio.

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Asimismo, desde la Cámara de la Propiedad Horizontal explicaron que también existen las expensas extraordinarias, o sea cualquier gasto o erogación que los propietarios decidan en asamblea, que sea liquidado de este modo y que siempre estará a cargo del locador.

Según Jäger, la merma en los reclamos tiene tres razones: “La cámara tiene cada vez más injerencia en el control efectivo de la profesión; además está sucediendo un salto de profesionalización en los administradores de consorcios, y hay sinergia público-privada, reconociendo el convenio de cooperación tripartito con Casa y Cocir".

Profesionalizar y jerarquizar

Entre otras acciones tendientes a profesionalizar la actividad, los administradores rubricaron un convenio con la oficina de mediación del Colegio de Abogados de Rosario en busca de resolver los conflictos que pudieran surgir en el marco de los contratos de locación de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal.

Con todo esto, la Cámara de la Propiedad Horizontal aspira un próximo paso: el trabajo coordinado con los organismos de control para fiscalizar la actividad de personas que, sin capacitación o formación específica, realizan una tarea informal que puede perjudicar a los ciudadanos que suscriben un contrato de alquiler de propiedad horizontal.

Contraste

El relevamiento de los administradores contrasta con el informe semestral de la Oficina Municipal de Defensa al Consumidor referido los reclamos de inquilinos sobre el rol de los consorcios de edificios. El organismo verificó "un aumento significativo de las denuncias contra administraciones de consorcios", indicó Antonio Salinas, titular de la oficina.

Según el relevamiento, entre enero y julio del 2023, ingresaron 322 expedientes. En el primer semestre se registraron casi tantas denuncias como durante todo el año 2022. "Notamos un aumento significativo en las consultas sobre liquidación de expensas y problemas asociados a la relación entre consorcistas y administradoras, tanto de manera presencial como en la línea telefónica gratuita", amplió.

Esos datos marcan que "el incremento se explica por diversos factores". El principal es "el aumento significativo en el valor de las expensas mensuales", generando que los consorcistas indaguen más detenidamente en el detalle de las mismas y, al no encontrar respuestas satisfactorias por parte de las administraciones, surjan mayores dudas y esto derive en la denuncia formal en la oficina.

A partir de este análisis aparecieron otras inquietudes respecto a obligaciones de las administraciones, como ser la falta de convocatorias a asambleas, consultas sobre inscripción en el registro de administradores de consorcios, malos tratos, intereses abusivos en los retrasos de pagos, falta de mantenimiento en los espacios comunes y liquidaciones poco transparentes y con gastos altamente onerosos.

"A esta explicación sumamos dos factores que merecen consideración: por un lado, la repercusión mediática del revés judicial en la Cámara en lo Contencioso Administrativo que suspende la Ordenanza Municipal Expensas Claras y por otro lado, y no menor en importancia, la continua campaña de difusión y educación que realizamos desde nuestra oficina en materia de propiedad horizontal y en relación a los derechos de inquilinos e inquilinas", amplió Salinas.