El oficialismo impulsa una normativa más flexible para la construcción de edificios de hasta 120 metros de altura. Afirman que el nuevo régimen evitaría legislar caso por caso en base a excepciones
Por Nicolás Maggi
La construcción en altura se ha profundizado en zonas como Puerto Norte.
El Concejo Municipal de Rosario comenzará a discutir la semana próxima una nueva normativa que facilita la construcción de grandes torres de hasta 120 metros de altura. El oficialismo asegura que el nuevo régimen destrabaría 743 lotes para levantar edificios y evitaría legislar caso por caso en base a excepciones.
La ordenanza, que ingresó formalmente el 19 de junio, busca reemplazar ese esquema de excepciones puntuales por un marco normativo de alcance general que promueva la aparición de esta nueva tipología en el área central y en los corredores, habilitando nuevas alturas y densidades en terrenos hoy limitados por la zonificación histórica.
El nuevo régimen general de alturas abarcará lotes frentistas de 1.000 a 5.000 metros cuadrados en el área central y corredores clave de la ciudad, permitiendo a terrenos hoy inhabilitados por restricciones urbanísticas transformarse en sitios aptos para desarrollo vertical, con el objetivo de incentivar proyectos de calidad arquitectónica, ambiental y habitacional en sectores donde ya existe infraestructura urbana consolidada.
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El relevamiento realizado por las áreas técnicas de la Municipalidad arrojó un total de 448 lotes que podrán calificar para este régimen en los diferentes corredores (avenidas y arterias principales), y unos 295 lotes en el área central (Oroño, Pellegrini y el río) y el área de tejido 1 (una zona de barrio Abasto y otra de Pichincha).
La intención es que se facilite en esas zonas el desarrollo de edificios que adopten la tipología perímetro libre. En términos urbanísticos, son inmuebles cuyas fachadas están retiradas de los límites de la parcela, es decir que no comparten muros con las construcciones vecinas y tienen espacios abiertos a su alrededor, permitiendo una mayor incidencia de luz y ventilación natural.
La altura permitida será de hasta 120 metros, unos 40 pisos, determinada por una relación matemática entre el retiro (distancia sin construir) respecto de los terrenos o edificios linderos, y un coeficiente de edificabilidad variable según la zona y el tipo de construcciones predominantes. El factor será mayor en el centro, y disminuirá en los corredores intermedios y periféricos, en un rango de 45 a 120 metros.
Además, habrá requisitos ambientales. Al menos un 30% del lote debe ser de suelo absorbente; se promueven terrazas verdes y plantas bajas activas con locales comerciales o gastronomía, y se incorporan criterios de promoción para quienes sumen cubierta vegetal. La búsqueda es mitigar el riesgo de inundaciones y reducir el impacto del fenómeno "isla de calor".
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¿Qué impacto puede tener el nuevo régimen en la trama urbana rosarina? "Busca ordenar y potenciar el crecimiento vertical de Rosario, priorizando la densificación en zonas estratégicas como el primer anillo central y corredores urbanos consolidados. Esto permitirá aprovechar mejor la infraestructura existente, reducir la expansión horizontal y preservar suelo periurbano (área intermedia entre la ciudad y el campo)", explicó Fabrizio Fiatti (Creo), presidente de la comisión de Planeamiento.
Hoy, los lotes que tienen entre 1.000 y 5.000 mil metros cuadrados, según la norma urbanística, no están obligados a respetar la altura estándar que rige para toda la zona. En su lugar, pueden acogerse a lo que se llama un régimen diferencial, que les permite construir más alto. El tope máximo es de 54 metros, llegando a 66 en determinadas áreas como avenida Belgrano y otras avenidas importantes.
Pero ese régimen no tiene en cuenta cuánto se aleja el edificio del vecino; ni cuánta vereda o planta baja queda liberada, algo que en otras ciudades permite crecer un poco más en altura. "No se trata de permitir más metros cuadrados edificables habitables, sino de modificar la morfología. En lugar de imponer un tope rígido de altura y terminar con proyectos pegados unos con otros, se busca dar un poco más de libertad hacia arriba, lo que puede derivar en mejores propuestas arquitectónicas, sobre todo en planta baja", apuntó el edil.
En ese sentido, cree que la normativa propuesta "es superadora porque promueve una ciudad más sustentable, incentivando la construcción con criterios ambientales (terrazas verdes, incorporación de suelo vegetal, altos porcentajes de superficies absorbentes), e incluyendo tipologías que activan las plantas bajas, con usos comerciales de distinto tipo, y favorecen la mixtura de usos y la convivencia, con pasajes peatonales, mayor iluminación y mayor ventilación en los lotes posteriores".
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De este modo, el Ejecutivo impulsa una discusión trascendental para el desarrollo urbano de Rosario, al reemplazar el actual sistema de aprobación proyecto por proyecto, que generaba críticas por arbitrariedades. "Rosario necesita una normativa clara, moderna y sustentable para regular la construcción en altura, y no puede seguir dependiendo de excepciones caso por caso. Apostamos por reglas previsibles que orienten el crecimiento urbano de forma equilibrada, equitativa y ambientalmente responsable", expresó Fiatti.
"La construcción en altura ha sido parte del ADN urbano de Rosario desde principios del siglo XX y se ha profundizado en zonas como Puerto Norte (barrio Las Malvinas) o el frente ribereño. Por citar un ejemplo, Puerto Norte se consolidó como un frente urbano con torres que se abren al río: Maui, Dolfines Guaraní y parte de Ciudad Ribera, todas superiores a los 100 metros, y en la costanera central, sucede lo propio con la Aqualina", detalló.
El presidente de la comisión de Planeamiento señaló que el nuevo régimen "busca dar continuidad a esa lógica de desarrollo, promoviendo nuevas centralidades, aprovechando suelo ocioso y generando oportunidades de transformación urbana. No se trata de permitir altura en cualquier parte, sino de hacerlo donde tenga sentido, con proyectos de calidad, reglas claras y una mirada metropolitana. Rosario no necesita más fragmentación, necesita cohesión, integración y planificación", afirmó.
El proyecto se empezará a debatir en la comisión de Planeamiento a partir de la semana entrante. En esta oportunidad, seguramente el oficialismo pedirá que se estudie y se acerquen opiniones a la comisión para enriquecer el debate y generar los más amplios consensos.
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