Alquileres en Rosario: crecen las rescisiones por falta de pago y cuesta más conseguir inquilinos

El mercado de alquileres atraviesa un escenario cada vez más exigente en Rosario y el sur de Santa Fe. El 43% de los corredores inmobiliarios tuvo durante el primer cuatrimestre de 2026 casos de rescisión de contratos por imposibilidad de pago de los inquilinos, según un relevamiento realizado por el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe, sede Rosario (Cocir), junto al Instituto de Investigaciones Económicas de la Universidad Nacional de Rosario (UNR).

El dato surge de una encuesta respondida por 261 matriculados de la Segunda Circunscripción entre el 22 de mayo y el 1º de junio. En conjunto, administran casi 47 mil contratos de alquiler entre viviendas y propiedades comerciales.

Para José Ellena, vicepresidente de Cocir, el fenómeno está directamente relacionado con la pérdida de poder adquisitivo. “En vivienda se da un poco menos la rescisión, pero igual son índices altos respecto de lo que estamos acostumbrados y de nuestra media. Esto está directamente relacionado con el poder adquisitivo de quien contrató”, explicó a La Capital.

El referente señaló que el perfil predominante del inquilino es el de un trabajador asalariado y que el deterioro de los ingresos está haciendo cada vez más difícil sostener determinados alquileres. “Cada vez le cuesta pagar más. O la gente se va a cosas más económicas, o el que vivía solo se vuelve a vivir con los padres. Tenemos algunos casos de matrimonios o parejas jóvenes que se van a la casa de los padres de alguno de ellos. Se van readaptando y reagrupando conforme a las posibilidades”, describió.

A la pérdida de poder adquisitivo, agregó, se sumaron situaciones de personas que perdieron su empleo o que trabajan de manera independiente pero ya no consiguen generar ingresos suficientes. También mencionó casos de estudiantes que llegaron a Rosario y terminaron rescindiendo sus contratos porque no pudieron sostenerlos.

Qué pasa con los alquileres comerciales

El escenario también alcanza a los inmuebles destinados a actividades comerciales, aunque con una dinámica diferente. Ellena vinculó las dificultades de ese segmento con la menor actividad económica, el aumento de los costos y los cambios en las formas de comercialización.

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“Hay pocas ventas, los costos han subido y todo el que tiene un local a la calle o un costo operativo de mantenimiento trata de achicarse lo más que puede”, explicó.

A eso se suma, según el dirigente, el avance del comercio digital. Ese cambio modificó las necesidades de espacio de algunos negocios. “Antes alguien te alquilaba un local de 300 metros para tener depósito. Hoy eso casi no existe”, ejemplificó.

Alquilar una vivienda lleva más tiempo

Otro de los indicadores que muestra un cambio en el mercado es el tiempo que demora una propiedad en conseguir un nuevo inquilino.

Actualmente, solo el 19% de los corredores inmobiliarios consultados señaló que una vivienda publicada en alquiler consigue una reserva en menos de un mes. Para la mitad de los matriculados, el plazo habitual se ubica entre uno y dos meses, mientras que para el 27% transcurren entre dos y tres meses. Otro 4% indicó que el proceso demora más de tres meses.

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La comparación con la situación registrada dos años atrás muestra una diferencia marcada. En mayo de 2024, el 78% de los corredores decía que las viviendas se reservaban en menos de un mes. El relevamiento de junio de 2026 muestra, por lo tanto, una extensión considerable en los tiempos de colocación.

Ellena describió el cambio como un movimiento entre dos extremos del mercado. “Cuando estaba la otra ley de alquileres vigente, que fue muy mala para todos los actores, no era natural que vos tuvieras una propiedad en alquiler y siete u ocho postulantes para alquilarla. Eso se desvirtuó”, señaló.

Ahora, en cambio, el escenario es otro: “Hoy tenés una propiedad en alquiler y para el inquilino o candidato a serlo tiene muchísimo cerca, elige, camina y propone una contraoferta sobre el alquiler”.

Según el vicepresidente de COCIR, la negociación ganó peso en el proceso de alquiler. “Ahora todo es mucho más negociable, acordable. Todos los días tenemos casos de inquilinos que proponen”, explicó.

El relevamiento no permite establecer una causa única para la mayor demora en la colocación de las viviendas, pero sí muestra que el mercado pasó de una situación de fuerte competencia por cada propiedad a otra en la que los potenciales inquilinos cuentan con mayor margen para elegir y negociar.

Cómo son los nuevos contratos

La encuesta también permitió conocer algunas características de los contratos de vivienda firmados durante 2026. En cuanto a la duración, el 91% de los corredores señaló que la mayoría de los nuevos contratos tiene un plazo de 24 meses. Un 5% indicó contratos de 12 meses, mientras que los acuerdos de seis y 18 meses representaron el 1% cada uno. Otro 2% mencionó plazos superiores a 24 meses.

Las actualizaciones también muestran un predominio de períodos más largos que los que se observaban en años anteriores. El 68% de los matriculados señaló que los contratos nuevos pactan actualizaciones cada cuatro meses, mientras que el 28% lo hace de manera trimestral.

Solo el 3% indicó actualizaciones semestrales y el 1% utilizó otra modalidad.

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Según el informe, en mayo de 2024 el 85,5% de los encuestados declaraba que sus contratos tenían actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales. En la actualidad, ambas modalidades concentran el 96% de las respuestas.

En cuanto al mecanismo elegido para actualizar los alquileres, el 59% de los corredores informó que utiliza el Índice de Contratos de Locación (ICL), publicado diariamente por el Banco Central de la República Argentina.

El restante 41% utiliza el Índice de Precios al Consumidor (IPC), que publica mensualmente el Indec. El informe destaca que el IPC ganó participación respecto de 2024. En mayo de ese año, el 26% de los matriculados consultados había señalado que utilizaba ese índice para actualizar los contratos.

El vicepresidente de Cocir expuso que, pese a que actualmente no existe una norma que imponga un determinado índice para los contratos, en el sector se fue consolidando una práctica. “Aunque no hay una ley que marque esto, se fue imponiendo por uso y costumbre. Desde el Colegio tratamos de bajar ese criterio y creemos que es razonable y acorde”, sostuvo.

Ventas, un mercado todavía quieto

La compraventa de inmuebles presenta un escenario más heterogéneo. Durante el primer cuatrimestre de 2026, algunos corredores registraron más operaciones que en el último tramo de 2025, mientras que otros vendieron menos o directamente no concretaron operaciones.

Para Ellena, además de la situación económica hay un factor determinante: la escasez de crédito hipotecario. “Los pocos créditos hipotecarios que hubo el año pasado, en el primer semestre de este año se retiraron. Aparentemente ahora empezaron a haber alguna pequeña cantidad y esperamos que se vaya recomponiendo”, señaló.

El crédito, explicó, sigue teniendo una participación muy reducida en el mercado local. “Fue muy escaso, esquivo en nuestro mercado. En el mejor de los casos, hace muchísimos años hubo una porción del 7% del total. Es una rareza, porque en todos los lugares del mundo es al revés”, sostuvo.

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El vicepresidente de Cocir plantea que el problema es doble. Si los hogares no tienen capacidad de ahorro y tampoco cuentan con financiamiento hipotecario, acceder a una vivienda se vuelve todavía más difícil. “Cuando la gente no tiene capacidad de ahorro, si encima no tenés crédito, estás complicado. Y es lo que estamos viendo”, resumió.