Aunque la Municipalidad de Rosario tiene contabilizados 12 mil lotes de tierra ociosa en la ciudad, una cifra que en principio podría impresionar alta, los baldíos se han reducido en general y en el ejido urbano ya resultan directamente excepcionales.

Espacios que en otras épocas resultaban parte de la fisonomía rosarina, bautizados “campitos” o “potreros”, y donde chicos y grandes jugaban a la pelota, se van borrando de la trama de la ciudad. En su lugar aumenta la superficie construida, un proceso que se conoce como densificación y se acentúa en el área macro central.

Según cifras oficiales, Rosario tiene en la actualidad más de 12 mil lotes catalogados como baldíos. A diferencia de lo que sucede en la periferia, donde este tipo de predios son mayoría y más visibles, en el centro y en los barrios casi no se ven. No solo porque hay menos cantidad que en décadas anteriores, producto de la expansión de la construcción, sino porque se encuentran detrás de empalizadas. ¿Cómo y por qué sobrevive un baldío hoy en el ejido urbano? Para responder esa pregunta, La Capital consultó al experto en bienes raíces Diego Ferreyra, con más de veinte años de experiencia en el rubro.

Merma del suelo vacante

En primer lugar, el agente inmobiliario confirmó la merma de suelo vacante. Y explicó que los terrenos que todavía permanecen en desuso lo hacen a causa de trabas a nivel judicial o por especulación de sus propietarios, quienes quedan a la espera de que se revalorice la tierra para venderla.

Sin embargo, de momento “se desinfló un poco el precio y hay menos demanda de la que supo haber. Tiene que ser tierra muy estratégica para que se vuelvan a pagar los valores de 2016 /2018 y años anteriores, cuando hubo compra masiva”.

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Ferreyra extendió el concepto de tierra ociosa a los lotes con construcciones antiguas que no están habitables. “La demanda que había de casas antiguas para uso institucional ha mermado y tampoco hay mucho mercado para que (estas edificaciones) sean usadas como vivienda. Así que esas parcelas valen más por la tierra que por la propiedad”, apuntó sobre las nuevas tendencias del rubro inmobiliario, donde los propietarios parecen preferir viviendas que resulten fáciles de mantener, atentos al elevado costo de los materiales de construcción, en lugar de embarcarse en reformas parciales o arreglos periódicos.

Estrategia para los baldíos

En este contexto, la Secretaría de Planeamiento de la Municipalidad plantea para baldíos de zonas urbanizadas, donde se acentúa el proceso de densificación, una estrategia que denomina Patios Urbanos. Consiste en que las parcelas en desuso queden accesibles a la ciudadanía mientras aguardan un nuevo destino. “No se trata de una sesión de uso, sino de una intervención que le permite al titular quedar exento de impuestos y a su vez habilita que el espacio sea ocupado y mantenido con un buen fin”, explicaron desde el Palacio de los Leones.

En ese sentido, citaron el espacio ubicado en la intersección de Güemes y Rodríguez en el marco del desarrollo de Costavía. “Mientras avanza el desarrollo, se abrió un espacio como plaza pública, con cerco y horarios”, completaron sobre este caso del barrio Alberto Olmedo (Pichincha), uno de los vecindarios con mayores niveles de densificación en lo que va del siglo.

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En zonas no urbanizadas

De todos modos, los solares que siguen vacíos se ubican principalmente en zonas no urbanizadas, sobre todo en las periferias, donde la ciudad se funde con el campo. La novedad es que desde el año pasado las autoridades locales pueden ejercer mayor control sobre aquellos baldíos que no respetan condiciones mínimas de higiene y por ello pueden representar un problema para la salud colectiva: la flamante autonomía municipal amplió sus facultades para intervenir de forma inmediata ante incumplimientos. De hecho, este año se inspeccionaron 676 terrenos baldíos y se labraron 264 actas de infracción. De este total, 61 reclamos fueron resueltos por los propietarios de terrenos, de acuerdo a estadísticas suministradas por el Ejecutivo.

Las intervenciones se realizan a través de las Areas de Servicios Urbanos (ASU), que dependen de la Secretaría de Ambiente y Espacio Público, en lotes privados sin mantenimiento ni cercos, para que no sea vea afectada la higiene urbana. En primer lugar, los dueños de los baldíos son intimados a mantenerlos limpios y en condiciones. Si no lo hacen, el municipio asume los trabajos y luego deriva el costo de las tareas a los titulares. Desde la promulgación de la ordenanza de Autonomía Municipal (Nº10.850/2025), las cuadrillas locales pueden incluso ingresar a los terrenos cerrados e intervenir sin orden de allanamiento de un juez de Faltas (luego de cursados los avisos e intimaciones correspondientes, claro).

Dónde actúa el municipio

Ante la consulta de este diario, la Municipalidad aclaró que los equipos sólo entran a baldíos donde no se han realizado los trabajos de limpieza, siempre y cuando se trate de terrenos “que no tengan ningún tipo de construcción (cimientos, paredes a medio terminar, materiales de construcción)”. La recomendación a los vecinos es notificar situaciones irregulares, como pueden ser la acumulación de residuos. Las vías de comunicación son la línea 147, el Whatsapp 3415440147 (Munibot), o la radicación del reclamo a través de la página web rosario.gob.ar con el perfil digital.

Entre mayo y agosto de 2026 se intervino en Morrow y calle 13.124, Matilde Espinosa de Toniolli 3546, Elsa “Chiche” Massa 3350, 3400 y 3560, Pacto Federal y Mensajerías, Aduana 1100 bis, Achira 750 bis, Germán Lallemant 7196, Forteza y Espinosa, Matilde Espinosa de Toniolli 3470, Morrow 4080, Julio Bello 4092, Calle 13.116 al 3310, Juan B. Justo 7616, Palacio 9258, Génova 7798, Tarragona 1014, Fresedo 9055, Los Perales 553 bis, La Paz 6825 y Uruguay 5329. Mientras tanto, Y están proyectadas y/o en ejecución intervenciones en Gruning 9137, Baigorria 1355, David Peña 698 y Brasil 258.

Lo cierto es que en cada caso se presentan situaciones diversas entre los titulares de los terrenos. Una de ellas es la falta de recursos para hacerse cargo del mantenimiento adecuado del baldío. En ese sentido, otra estrategia de la que dispone la ciudad desde 2020, cuando se sancionó la ordenanza N° 10.114/20, es la que se conoce como Plazas de Bolsillo y consiste en transformar terrenos baldíos, deteriorados o en desuso _de propiedad estatal o privada_ en pequeños espacios públicos recuperados, a través de la implementación de cambios rápidos, de bajo costo y a pequeña escala que promueven su revitalización. Originalmente, la iniciativa tuvo sus principales influencias en los “Playground” de Ámsterdam (Países Bajos), las “NYC Plazas” de Nueva York (Estados Unidos) y los “Pocket Parks” de Londres (Inglaterra). A fines de junio, el total de Plazas de Bolsillo en Rosario había llegado a la centena.