El gobierno nacional anunció un nuevo esquema para intentar reactivar el crédito hipotecario y resolver uno de los principales obstáculos que enfrenta el sistema financiero: el descalce entre los plazos de los depósitos que captan los bancos y los préstamos que deben otorgar para financiar una vivienda.

El ministro de Economía, Luis Caputo, explicó este miércoles que el gobierno utilizará el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de Anses para ofrecer fondeo de mayor plazo a las entidades financieras. El programa contempla la colocación de $2 billones en plazos fijos extendidos, de entre uno y cinco años.

La primera licitación está prevista para la próxima semana, por $200.000 millones. La iniciativa busca que los bancos puedan contar con recursos de largo plazo para otorgar créditos hipotecarios a 20 y 25 años, en un mercado que en los últimos meses perdió impulso.

Cómo funcionará el nuevo esquema

El FGS licitará plazos fijos entre los bancos. La idea es que las entidades puedan acceder a un fondeo que tenga un plazo mayor al de los depósitos tradicionales, que actualmente tienen una duración promedio mucho más corta.

Las licitaciones tendrán una tasa mínima de UVA más 2,5% para los depósitos a un año y de UVA más 4,5% para los de cinco años. Los bancos podrán ofrecer tasas superiores si necesitan captar fondos a esos plazos.

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A cambio, el FGS establecerá una condición para las entidades. Los créditos hipotecarios financiados con esos recursos no podrán superar una tasa de UVA más 7,5%, aunque los bancos podrán ofrecer préstamos a tasas inferiores.

El programa tendrá un monto total de $2 billones y, según las estimaciones oficiales, podría permitir financiar soluciones habitacionales para entre 17.000 y 18.000 familias.

El monto máximo de crédito habilitado será equivalente a US$200.000, muy por encima del promedio actual, que ronda los US$80.000.

El gobierno busca reactivar las hipotecas

Caputo sostuvo que el crédito hipotecario es una de las prioridades de la gestión por su impacto tanto social como económico. El ministro planteó que el acceso a una vivienda mediante financiamiento de largo plazo permite que una persona con ingresos pueda adquirir una propiedad sin tener que acumular durante décadas el capital necesario para comprarla al contado.

También destacó el efecto que una operación inmobiliaria genera sobre otras actividades. Según el sector, por cada crédito hipotecario otorgado se movilizan aproximadamente cuatro operaciones adicionales de compraventa, además de gastos vinculados con la vivienda y el equipamiento.

El gobierno también vincula el desarrollo del crédito hipotecario con la formalización de la economía, ya que el acceso a un préstamo exige ingresos demostrables.

Cuánto representa hoy el crédito hipotecario

Durante la conferencia, Caputo repasó la evolución del stock de crédito hipotecario en pesos. Según los datos presentados, pasó de $7,5 billones al comienzo de la gestión a $16,8 billones actualmente.

El incremento equivale a un crecimiento nominal del 121% y del 57% en términos reales, de acuerdo con las cifras oficiales.

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Sin embargo, el crédito hipotecario todavía representa una porción muy pequeña de la economía argentina: alcanza apenas al 2% del PBI. Caputo comparó esa cifra con Chile, donde representa el 27%, y Estados Unidos, donde llegó a alcanzar el 75%.

"Hay un margen de crecimiento realmente muy grande", sostuvo el ministro.

Según la explicación del titular de la cartera económica, una de las razones históricas del bajo desarrollo del crédito hipotecario argentino está relacionada con las crisis financieras y la pérdida de confianza en los instrumentos de ahorro de largo plazo.

El FGS no asumirá el riesgo de los créditos

Caputo aclaró que el nuevo mecanismo no implica que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad asuma el riesgo de los créditos otorgados a las personas.

La evaluación de los solicitantes y la decisión de otorgar o no cada préstamo quedará en manos de los bancos.

El ministro señaló además que se descartó una alternativa que contemplaba que el FGS recomprara carteras hipotecarias de las entidades financieras, porque consideraron que ese mecanismo no se correspondía con el objetivo del fondo. En cambio, el FGS funcionará como proveedor de fondeo de mayor plazo.

Una cuota hipotecaria que se acerca al alquiler

Para explicar cómo funcionaría el esquema, Caputo presentó durante la conferencia un ejemplo de financiamiento.

Para una propiedad de US$106.667, con un financiamiento del 75%, el crédito sería de aproximadamente US$80.000.

Con una tasa de UVA más 7% y un plazo de 25 años, la cuota mensual calculada por el Gobierno sería de $865.098.

Como el crédito no puede superar el 25% del ingreso familiar, para acceder a ese préstamo se necesitaría un ingreso neto de aproximadamente $3,46 millones.

El propio ministro señaló que el ingreso promedio neto ronda actualmente los $1,8 millones, por lo que, bajo ese ejemplo, el acceso al crédito requeriría en la práctica la suma de los ingresos de una pareja.

El crédito hipotecario también apunta a la construcción

El gobierno busca complementar esta medida con otra decisión anunciada dos semanas atrás: la autorización para que los bancos puedan prestar en dólares a personas jurídicas hasta el 15% de sus depósitos, bajo las normas macroprudenciales establecidas por el Banco Central.

El objetivo es facilitar el financiamiento de nuevos proyectos inmobiliarios y, al mismo tiempo, estimular la demanda mediante los créditos hipotecarios.

"De esta manera estamos atacando tanto la oferta como la demanda", resumió Caputo.

La estrategia se da en un contexto en el que la construcción continúa por debajo de sus niveles máximos de 2023. El gobierno busca que la recuperación del crédito contribuya a dinamizar tanto el mercado inmobiliario como la actividad vinculada a la construcción.

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La primera licitación del FGS será por $200.000 millones y permitirá medir el interés de los bancos por este mecanismo. A partir de esos resultados se definirá el ritmo de las siguientes convocatorias.

El Banco Central será el encargado de organizar las subastas y supervisar que los fondos sean efectivamente destinados a la generación de créditos hipotecarios dentro de los plazos establecidos.