En la provincia de Santa Fe, siete de cada diez familias tienen problemas de vivienda. El número se conforma sumando distintas problemáticas: las de quienes habitan en hogares alquilados sin posibilidad de acceso a la propiedad, quienes comparten una misma vivienda o sufren hacinamiento, y las cuestiones ligadas a casas o departamentos deficientes o irrecuperables, además de la falta de servicios básicos o seguridad en la tenencia.

Los datos duros surgen del "Ranking provincial de problemáticas habitacionales", recientemente publicado por la Fundación Tejido Urbano. Le entidad, integrada por profesionales, especialistas e investigadores de distintas disciplinas, se creó hace diez años con el objetivo de producir información sobre el déficit habitacional en Argentina, la difusión de buenas prácticas, y el desarrollo de herramientas que mejoren las políticas públicas y generen soluciones innovadoras.

El informe se realiza en base a la información del último censo nacional y los datos desagregados sobre la situación de cada provincia. Según se advierte, del total de los 14,6 millones de hogares urbanos censados en el país, se identificó que 10,7 millones tienen algún tipo de problema habitacional (73 %), mientras que 3,9 millones no presentan ninguna restricción en el acceso a una vivienda digna.

El trabajo expone una radiografía de un problema cada vez más extendido, que marca un deterioro de las condiciones de vida de la población. En el país, más de la mitad de estos hogares con problemas habitacionales (el 65 %) se concentra en cuatro jurisdicciones, que son las más habitadas del país: la provincia de Buenos Aires suma el 40,5 % de familias con problemas de vivienda, seguida por Córdoba (9,7 %), Santa Fe (7,9 %) y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (7,1 %).

En la provincia de Santa Fe, de acuerdo al trabajo, el 72 % de las familias tiene alguna problemática habitacional. Un número que se encuentra un punto por debajo de la media nacional, lo que la posiciona mejor que otras jurisdicciones, como la provincia de Buenos Aires (74,2 %), Tucumán (78 %) o Córdoba (81,3 %). En términos absolutos, en Santa Fe existen unos 848.574 hogares que presentan alguna deficiencia.

Las más frecuentes son la falta de servicios (19,9 %), falta de acceso a la propiedad (15,3 %) y la falta de seguridad en la tenencia (12,4 %). También hay hogares que suman ausencia de servicios y de seguridad en la tenencia (11,2 %), necesidades de mejoramiento (7,3 %) o necesidad de una vivienda adicional (5,3 %).

Acceso, un problema que crece

¿De qué se habla cuando se habla de problemáticas habitacionales? Para Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, el concepto suma un aspecto cuantitativo y cualitativo que agrupa "no sólo a las viviendas que tienen dificultades o falta de infraestructura, sino también aquellas que son alquiladas porque las personas que las habitan no pueden acceder a la propiedad de una vivienda".

El alquiler, señala, se ha convertido en los últimos años en un problema. "Las encuestas indican que cada vez son más las personas que no pueden pagar el alquiler, o que se endeudan para pagarlo, o los jóvenes que no pueden emanciparse porque no pueden afrontar estos gastos. Así que consideramos que el alquiler también es una problemática habitacional".

Leer más: Alquileres en Rosario: la morosidad se disparó y ya multiplica por nueve los niveles históricos

Descriptas de esa forma, las dificultades para el acceso a una vivienda digna son un fenómeno estructural en el país, pero que en los últimos diez años se fue incrementando. "Cuando uno analiza los números y compara los últimos dos censos, puede apreciar que disminuyó un poco el déficit cuantitativo e viviendas, ya que hay más infraestructura y más servicios, pero crecieron los hogares con problema de tenencia y aquellos que alquilan, lo que hace que en términos relativos el déficit siga siendo alto", apunta.

La provincia de Santa Fe, por ejemplo, "si bien se encuentra por debajo de la media nacional y mejor que muchas provincias del país, tiene problemas fuertes como la falta de acceso a servicios públicos como agua, cloacas o electricidad y también están extendidas las dificultades en la tenencia. Es decir, las familias tienen viviendas pero no son de calidad", explica.

Vivienda y calidad de vida

Lejos de tratarse sólo de la falta de techo, las problemáticas habitacionales impactan directamente en la vida de la población profundizando las desigualdades. "Un alto grado de vulnerabilidad socioambiental y socioespacial no solo se traduce en condiciones de vida deficientes, sino que también limita las posibilidades de acceso pleno a la ciudad y a sus servicios, entre ellos el mercado laboral. Las dificultades abarcan desde la insuficiencia de infraestructura de transporte hasta procesos de estigmatización asociados al lugar de residencia dentro de la ciudad", señala el decano de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional de Rosario (UNR), Pedro Ferrazini.

En términos socioambientales, continúa, habitar en barrios populares o asentamientos informales incide directamente en la salud de la población, debido a las condiciones deficitarias de higiene, las limitaciones en el acceso a servicios básicos, como el agua corriente, o las dificultades para acceder al sistema de salud pública, entre otros factores.

Para Ferrazini, la situación de la provincia "no solamente resulta compleja en términos cuantitativos, sino que evidencia una marcada insuficiencia en la capacidad de generar respuestas efectivas". Durante 2025, pone como ejemplo, se entregaron apenas 308 viviendas, una cifra notoriamente inferior a la de provincias comparables en términos demográficos y económicos, como Mendoza (1.590) o San Luis (1.458), e incluso muy distante de Buenos Aires (2.420), pese a su mayor escala poblacional.

Estos números, destaca, "adquieren mayor gravedad en el contexto de un progresivo retiro del Estado nacional de la política habitacional. El cierre de la Secretaría de Integración Socio Urbana (Sisu) y del Fondo de Integración Socio Urbana (Fisu), junto con la desarticulación del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, no sólo implica la eliminación de instrumentos clave, sino también una redefinición regresiva del rol estatal en el acceso a la vivienda y al suelo urbano".

La consecuencia, advierte, se expresa en el traslado de la responsabilidad de las políticas habitacionales a las provincias, sin los recursos ni las herramientas necesarias para afrontarla. "Lo que se traduce en la profundización de las desigualdades territoriales y en el deterioro de las condiciones de vida de los sectores más vulnerables, particularmente en aquellos barrios con mayores déficits", afirma y pronostica que "lo que hoy se expresa en cifras, en el corto plazo se materializará en la consolidación de paisajes urbanos más fragmentados, excluyentes y desiguales".

Un problema que se extiende

El informe de la organización Tejido Urbano advierte que la problemática habitacional más extendida es la carencia de servicios básicos como agua potable y cloacas, que afecta a 5 millones de hogares en el país. A esto se suma la irregularidad en la posesión, que alcanza a 4,7 millones de familias que no cuentan con escritura o seguridad jurídica sobre su vivienda. En su mayoría, estos casos corresponden a los sectores más vulnerables, aquellas familias que habitan entornos rurales o barrios populares en las grandes ciudades.

Sin embargo, el trabajo advierte que el acceso a la vivienda también se volvió un problema estructural para sectores medios. El informe incorpora a los hogares inquilinos como parte del déficit habitacional: 2,3 millones de familias en al país alquilan porque no pueden acceder a la compra de una vivienda, lo que representa el 21% de las problemáticas relevadas.

"Cuando hablamos de problemática habitacional no estamos hablando solo de falta de viviendas. Es mucho más amplio: tiene que ver con cómo vive la gente, si tiene agua, cloacas, iluminación, si está cerca del transporte que lo lleva al trabajo, incluso si se siente segura en su entorno. Por eso es clave contar con buenos diagnósticos, que no reduzcan todo a un número sino que muestren cómo se expresa realmente el problema", señala Marcelo Lamberto, presidente del Colegio de Arquitectura y Urbanismo de Santa Fe.

En este sentido, apunta, el déficit habitacional es un problema estructural, que hoy también afecta a sectores medios. Y ahí es donde el acceso al crédito cumple un rol importante, siempre que esté acompañado por políticas de suelo que ordenen el desarrollo porque "es importante entender que construir sin planificación muchas veces genera nuevas dificultades. Por eso la planificación y el ordenamiento territorial son claves".

Para el presidente del colegio que agrupa a los profesionales de la arquitectura, "un buen marco legal y de planificación territorial es la base para que todas las intervenciones, desde la construcción hasta la mejora de barrios, sean sostenibles y efectivas" y destaca la experiencia del Plan Abre desarrollado en la provincia durante la gestión socialista que "no se limitó a construir vivienda, sino de intervenir de manera integral en los barrios: abrir calles, mejorar veredas y plazas, llevar servicios, trabajar en iluminación, avanzar con consorcios y regularizar escrituras. Todo eso generó mejoras muy concretas en la vida de la gente y permitió abordar gran parte del problema de una manera más efectiva", apunta.

Más políticas

El decano de Arquitectura subraya que "resulta necesario recuperar el rol del Estado como actor central en la definición de políticas habitacionales". Si bien, apunta, no es el único responsable de resolver estas problemáticas, "debe asumir una función estratégica como promotor, articulador y garante de condiciones que permitan orientar y sostener políticas públicas en materia de hábitat".

El arquitecto repasa diversas iniciativas estatales desarrolladas en Argentina: la creación de la Comisión Nacional de Casas Baratas en 1915, el Plan de Vivienda del primer gobierno peronista, el Fondo Nacional de la Vivienda (Fonavi), el Plan Arraigo y el denominado Plan Lote, en la década del 90, y más recientemente el Procrear. Con sus diferentes aciertos y errores, "estas experiencias reflejan distintos momentos en los que el Estado asumió un rol activo en la cuestión habitacional, evidenciando que su intervención resulta clave no solo para atender el déficit de vivienda, sino también para orientar el desarrollo urbano de manera más equitativa e integrada", destaca.

Leer más: El Procrear en Rosario cumplió una década y hay 416 viviendas paralizadas

Para el director de la Fundación Tejido Urbano, solucionar el problema de vivienda que existe en el país demandará décadas. "No obstante, se necesitan políticas públicas para que esto no se agrave, porque se está profundizando día a día, y se expresa tanto en fenómenos como el crecimiento de la toma de tierras como en la cantidad de personas que destinan gran parte de sus ingresos a pagar el alquiler".

Dar respuestas a estos problemas, continúa, involucra distintas soluciones. "Existen distintas herramientas que pueden implementarse. Por ejemplo, frente a la falta de servicios se necesita planificación que puede incorporar el trabajo de cooperativas de servicios públicos para llegar al cien por ciento de la población. También hay que trabajar en el ordenamiento de los nuevos loteos que muchas veces se autorizan aunque no se cuente con infraestructura y planes de regularización para que la gente pueda acceder a la titularidad de las viviendas. Construir viviendas implica una inversión importante de el estado, pero otros procesos no son tan caros. Impulsar el crédito hipotecario para que sectores medios accedan a la compra de la vivienda, por ejemplo, es un tema de gestión", enumera.

"No es fácil, pero las soluciones que existen para cada tipo de problema", concluye.