Después de años de escasez, listas de espera y departamentos que se alquilaban en cuestión de horas, el mercado inmobiliario rosarino atraviesa un escenario completamente distinto. La oferta de inmuebles para alquiler se multiplicó, los tiempos de ocupación se extendieron y los propietarios comenzaron a flexibilizar valores y condiciones para evitar que las unidades queden vacías.

El fenómeno aparece asociado a varios factores: la derogación de la antigua ley de alquileres, el nuevo esquema macroeconómico y una rentabilidad que volvió a resultar atractiva para los dueños de propiedades. El resultado es un cambio de paradigma en un mercado que durante años estuvo marcado por la falta de oferta.

“La oferta se amplió. Hoy hay muchas unidades en el mercado”, explicó Andrés Gariboldi. Según detalló, desde enero de 2024 hasta hoy “la cantidad de inmuebles en alquiler se triplicó”: mientras en diciembre de 2023 había alrededor de 800 unidades disponibles en Rosario, actualmente rondan las 3.000.

La diferencia se percibe incluso en las búsquedas más habituales. Conseguir un departamento de dos dormitorios era hasta hace poco una tarea compleja, mientras que hoy los portales inmobiliarios muestran cientos de opciones disponibles en distintos barrios de la ciudad.

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Rentabilidad

La recuperación de la rentabilidad aparece como uno de los principales motores detrás del aumento de la oferta. Gariboldi indicó que actualmente una propiedad destinada a alquiler genera una renta cercana al 5% anual en dólares, muy por encima de los niveles registrados durante la vigencia de la anterior ley de alquileres.

“Comprás una unidad de 80 mil dólares y tenés una renta aproximada de 450 mil pesos mensuales”, ejemplificó. Según precisó, anteriormente la rentabilidad oscilaba entre el 2% y el 2,4% anual debido a las actualizaciones anuales en un contexto de alta inflación y dólar elevado. “La ventaja ahora es que las partes pueden definir plazos, ajustes y rescisión. Eso genera un mejor clima para quien invierte en inmuebles”, sostuvo.

En ese contexto, muchos propietarios que tenían departamentos publicados para venta decidieron volver a ponerlos en alquiler. “Había unidades que estaban en venta porque no querían alquilar. Hoy muchos las ponen en alquiler esperando que los valores mejoren para vender”, agregó.

En la misma línea, el vicepresidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario, José Ellena, señaló que tras la derogación de la ley “ingresó al mercado una gran cantidad de inmuebles que estaban retenidos en ofrecimiento producto de las condiciones poco ventajosas que regían”.

Además, sostuvo que la propiedad “puede volver a ser un bien capitalizable”, algo que hacía años no ocurría. “Además de generar una renta, existe la expectativa de que aumente su valor”, indicó.

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Mercado de venta

Mientras el segmento locativo muestra movimiento, la compraventa de propiedades usadas continúa estancada. Según Gariboldi, actualmente existe una brecha de entre 30% y 35% entre el valor de las propiedades usadas y las nuevas, cuando históricamente esa diferencia rondaba entre el 10% y el 15%.

“El usado quedó estable por falta de demanda y lo nuevo aumentó por el crecimiento de los costos de construcción”, explicó. La expectativa de muchos propietarios es que una eventual recuperación del crédito hipotecario reactive los valores de venta y dinamice el mercado.

Sin embargo, Ellena advirtió que quienes necesitan vender enfrentan otra dificultad: “Quien necesita vender sabe que si lo alquila, directamente lo deja fuera de mercado”.

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Vacancia

Uno de los cambios más notorios tiene que ver con los tiempos de ocupación. Si antes una propiedad se alquilaba prácticamente de inmediato, ahora los plazos se extendieron considerablemente. “Antes en una semana estaba alquilado. Hoy el plazo promedio es de 90 días”, afirmó Gariboldi. Según indicó, la sobreoferta empezó además a funcionar como un factor de contención sobre los precios. “La gente escucha propuestas para alquilar”, resumió.

El excoordinador del departamento de Estadísticas del Cocir, Alejandro Bassini, aseguró que el mercado atraviesa “un cambio de paradigma” respecto de los tiempos de reubicación de los inmuebles. “Llegó a haber lista de espera para ocupar casas. Se desocupaba una unidad y en la primera visita ya se alquilaba. Hoy no pasan menos de 30, 60 o 90 días entre que se va un inquilino y entra otro”, señaló.

Bassini recordó incluso situaciones que reflejaban la velocidad que tenía el mercado años atrás. “Los carteles de alquiler juntaban tierra porque ni hacía falta mostrarlos”, comentó.

Ellena coincidió con ese diagnóstico y afirmó que en su inmobiliaria la oferta llegó a crecer cerca de un 50% luego de la derogación de la ley. “A los pocos meses empezaron a entrar propiedades y a partir de los cinco o seis meses ya se empezó a notar claramente”, explicó. Sobre los tiempos de ocupación, agregó: “Hoy un departamento promedio está entre un mes y medio y dos meses sin alquilarse, cosa que antes en una semana lo tenías colocado”.

Cubrir gastos

Bassini aportó además otra mirada sobre el fenómeno: el cambio en las necesidades económicas de los propietarios. “Durante mucho tiempo hubo gente que prefería tener el departamento vacío antes que alquilarlo barato. Pero hoy son pocos los que pueden darse ese lujo”, sostuvo.

Según describió, el ingreso por alquiler dejó de percibirse como una forma de ahorro o capitalización y pasó a convertirse en dinero necesario para afrontar gastos corrientes. “Hoy la renta del alquiler se usa para pagar la tarjeta, la prepaga, el supermercado. Entonces hay propietarios que prefieren bajar un poco el valor antes que tener el inmueble vacío dos meses”, concluyó.

Para Ellena, además, el inmueble volvió a recuperar valor simbólico como refugio económico. “Después de algunas situaciones desagradables y estafas, volvió a ser un bien perdurable, confiable y tangible”, sostuvo.