La tierra vuelve a cotizar en máximos: qué cambió en el mercado agrícola de la zona núcleo

El precio de la tierra agrícola en la subzona maicera de la región núcleo volvió a marcar un récord nominal después de 15 años. El valor promedio de la hectárea alcanzó los u$s 17.900 entre enero y julio de 2026, por encima de los u$s 17.350 registrados en 2012, el anterior máximo de la serie.

Sin embargo, detrás de ese récord hay una diferencia importante. Si se ajustan los valores por la inflación de Estados Unidos, la tierra todavía se encuentra lejos de los máximos alcanzados durante el anterior ciclo alcista. A precios actuales, el pico de 2012 equivaldría a unos u$s 25.300 por hectárea, por lo que los valores actuales aún se ubican 28,5% por debajo de aquel registro.

El análisis surge de un informe elaborado por los analistas Bruno Ferrari, Emilce Terré y Julio Calzada de la Bolsa de Comercio de Rosario (BCR), que analiza la evolución del mercado de tierras y los arrendamientos agrícolas en las últimas décadas, a partir de datos de la revista Márgenes Agropecuarios. Para el estudio se tomó como referencia la denominada subzona maicera de la región núcleo, que comprende los partidos bonaerenses de Pergamino, Rojas y Colón, una de las áreas agrícolas más productivas del país.

El mercado de tierras agrícolas encadena cinco años consecutivos de recuperación nominal. Después de un largo período de estancamiento y corrección, el precio promedio de la hectárea pasó de un piso de u$s 13.950 en 2021 a los actuales u$s 17.900, lo que representa una suba acumulada del 28%.

La historia reciente del activo muestra, sin embargo, ciclos muy marcados. Tras la crisis de 2001, el precio de la tierra agrícola registró un fuerte proceso de valorización. En 2002, luego de la salida de la convertibilidad, la hectárea en la subzona analizada tenía un valor promedio de apenas u$s 2.600.

A partir de entonces comenzó un ciclo alcista extraordinario que llevó el precio a multiplicarse por 6,7 hasta alcanzar el récord de 2012. Ese proceso estuvo acompañado por el superciclo internacional de las materias primas, la expansión de la siembra directa y las mejoras en productividad que transformaron la agricultura argentina.

Desde 2013, en cambio, la serie nominal ingresó en una prolongada meseta con tendencia bajista. El valor de la hectárea llegó a tocar un piso de u$s 13.950 en 2021, un 20% por debajo del máximo alcanzado en 2012.

Según el informe de la BCR, ese período estuvo atravesado por el estancamiento de la economía, elevados derechos de exportación y restricciones para acceder al mercado de cambios, con una brecha creciente entre las distintas cotizaciones del dólar. Salvo el período de unificación cambiaria comprendido entre diciembre de 2015 y agosto de 2019, estos factores afectaron la rentabilidad del sector y, en consecuencia, la valoración de la tierra agrícola.

La recuperación iniciada en 2022 permitió superar finalmente el máximo nominal de 2012. Pero la lectura cambia cuando se observa la evolución del activo en términos reales.

A valores actuales, el récord de u$s 17.350 por hectárea alcanzado en 2012 equivale a unos u$s 25.300. Tras ese pico, el valor real de la tierra descendió hasta tocar un mínimo de u$s 16.032 en 2023, lo que implicó una caída del 37% respecto del máximo.

Los actuales valores, cercanos a los u$s 18.000 por hectárea, representan el nivel más alto en términos reales desde 2020, aunque todavía permanecen lejos de los máximos del ciclo anterior.

Los alquileres también se recuperaron

El informe también pone el foco en otra variable clave para el mercado agrícola: los arrendamientos. En una región donde una parte significativa de la superficie es trabajada por productores que alquilan los campos, el valor del alquiler resulta central tanto para los propietarios como para quienes toman la tierra para producir. En la subzona maicera de la región núcleo, el alquiler orientativo para la campaña 2025/26 se ubicó en torno a los 19 quintales de soja por hectárea, aunque el valor efectivo puede variar según las características de cada establecimiento.

La evolución de los alquileres medidos en producto mostró una caída entre las campañas 2012/13 y 2015/16. A partir del ciclo 2017/18 retomaron una trayectoria ascendente hasta alcanzar el nivel actual, que se mantiene estable desde hace cuatro campañas.

Para los analistas de la BCR, esta estabilidad en niveles elevados refleja una demanda firme por la tierra en alquiler. Incluso durante años en los que los rindes estuvieron por debajo de su potencial en la región núcleo, los valores de los arrendamientos se sostuvieron, y en las últimas tres campañas la situación productiva volvió a normalizarse.

La evolución cambia cuando el alquiler se mide en dólares billete. En este caso, la volatilidad fue mayor, ya que el resultado depende de variables como el precio internacional y local de la soja, los derechos de exportación y la brecha entre el dólar oficial y las cotizaciones del mercado.

Entre las campañas 2012/13 y 2021/22, el valor del arrendamiento osciló entre los u$s 237 y los u$s 442 por hectárea. Los pisos más marcados se registraron en las campañas 2014/15 y 2019/20, en un contexto de precios internacionales relativamente bajos para la soja y presencia de brecha cambiaria en el mercado local.

En los últimos años, en cambio, el valor efectivo del alquiler en dólares mostró una recuperación sostenida y alcanzó una estimación de u$s 570 por hectárea en la última campaña.

El informe advierte, no obstante, que los propietarios no lograron capturar plenamente la fuerte suba internacional de la soja registrada entre 2021 y 2023 debido a la persistencia de una elevada brecha cambiaria.

Mejora la rentabilidad de la tierra

La combinación entre la recuperación de los alquileres en dólares y la evolución del precio de la tierra también mejoró la rentabilidad estimada para quienes invierten en campos con el objetivo de arrendarlos.

El ejercicio elaborado por Ferrari, Terré y Calzada toma como referencia valores de compra de la hectárea que van desde los u$s 14.000 hasta los u$s 17.928, correspondientes al período comprendido entre las campañas 2012/13 y 2025/26.

Bajo esos supuestos, la rentabilidad bruta teórica anual de la tierra osciló entre el 1,33% y el 4,06%. El nivel más bajo se registró en la campaña 2019/20, mientras que los máximos correspondieron a las campañas 2024/25 y 2025/26.

De acuerdo con el informe, la tendencia de los últimos años muestra una mejora de la rentabilidad, incluso a pesar de la recomposición del precio nominal de la tierra. En la última campaña, el indicador se ubicó en 3,17%, el valor más elevado de la serie analizada según los precios actuales de la tierra y los arrendamientos.

La mejora no se explica tanto por un nuevo incremento de los alquileres medidos en quintales, que se mantienen relativamente estables, sino por una serie de factores que mejoraron el valor efectivo percibido en dólares. Entre ellos, el informe menciona la convergencia cambiaria, precios internacionales de la soja por encima de los u$s 400 por tonelada y una reducción paulatina de los derechos de exportación.

Así, el mercado de tierras agrícolas de la región núcleo atraviesa una nueva etapa de recuperación. El valor de la hectárea volvió a superar los máximos nominales alcanzados hace 15 años y los arrendamientos mejoraron su cotización en dólares, lo que elevó la rentabilidad estimada del activo.

Pero el análisis en perspectiva también deja una señal de cautela, detrás del nuevo récord nominal, el valor real de la tierra todavía se encuentra casi 30% por debajo de los máximos que alcanzó durante el ciclo alcista de 2012.