La escasez de vivienda propia en el país es un tema instalado y que no tiene fácil resolución. Es por eso que el desarrollador inmobiliario rosarino Pablo Porta define que “en Argentina tenés una necesidad infinita de viviendas, porque mucha gente alquila tanto donde vive como donde trabaja y hay cada vez más gente sola, por lo cual eso aumenta la demanda”. Ahora bien, las nuevas reglas de juego del gobierno nacional han movido el mercado, sobre todo el de alquileres, pero también el de la construcción con la mirada puesta en la futura demanda. Habrá que ver si sólo con los créditos hipotecarios, tanto los tradicionales como los divisibles, se concretarán los negocios en el encuentro con la oferta y la demanda.
En lo que tiene que ver con los alquileres, Pablo evalúa que: “si hacemos un análisis de dónde venimos, en el 2024 nosotros vimos y experimentamos un crecimiento importante en distintos órdenes del mercado, que tenía que ver con la salida de una ley complicada y criticada que era la 27.551. Esa ley rigió durante tres años y generó un parate en la actividad inmobiliaria trayendo consigo una dificultad para quienes querían acceder a un contrato de locación normal”, analiza y continúa: “Entonces, en diciembre del 2023 se deroga esa ley y en el 2024 comienza una libertad en la contratación tanto en el plazo como en la moneda y eso hizo crecer nuevamente el mercado de ofrecidos y disponibles. Ese fue un punto importante para ir normalizando el mercado locativo de vivienda”.
En tanto que, para la compra, hay dos panoramas: uno para los inmuebles en uso y otro para los que están en pozo o construcción. En el primero, el costo va subiendo de a poco porque se va apreciando el valor de la propiedad. El blanqueo ayudó porque inyectó capital en el mercado, y también los créditos, por lo tanto, Pablo aclara que el vendedor está en una posición más robusta.
Pero la ecuación es distinta para los desarrollos en construcción, fundamentalmente por la suba de los costos del metro cuadrado a edificar. Pablo explica a Negocios de La Capital que “las construcciones en pozo no crecieron tanto por el arrastre de la alta inflación que teníamos. Lo que puede ayudar son los créditos hipotecarios divisibles, pero no es una herramienta tan simple porque tiene que calificar tanto el futuro propietario como la constructora. Nosotros no tenemos casos de personas que lo hayan podido tomar”. De todas formas, aclara que un informe de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos asegura que este tipo de créditos sí se están moviendo en Capital Federal, por lo cual espera que los bancos luego lo derramen al interior.
Nuevo destino: Uruguay
Pablo Porta tiene una empresa familiar. En el sector comenzó su padre, Nelson, especializado en la venta de fondos de comercio desde 1963. Hoy su inmobiliaria está en manos de su hija, María Victoria, mientras él está a cargo de llevar adelante nuevos proyectos con una cartera de inversores que lo sigue.
Dentro de lo que tiene por delante, la nueva apuesta de Porta es desembarcar en el mercado uruguayo. Su idea es ofrecer nuevos negocios tanto en Montevideo como en Punta del Este pensando en dos tipos de inversores. Para la capital del país, un inversor rentista, mientras que para la joya esteña la idea es ofrecer unidades que puedan ser utilizadas por los propietarios y también puedan alquilarlas en caso de que así lo quieran. “Son clientes que les gusta la inversión inmobiliaria y en algún punto Rosario tiene un límite y los podés guiar para otros mercados. Y en Uruguay les dan una seguridad jurídica que Argentina no la tiene. Quizás ya tienen tres departamentos acá y el próximo lo compran en Montevideo y tienen un alquiler más alto con una renta en dólares fuera de Argentina”, describe. Su idea es destinar dos personas de su equipo para que se dediquen en exclusiva a desarrollar ese mercado.
Oportunidades para reciclar
En ese tren de darle negocios diversificados a sus inversores, que son en su mayoría de Venado Tuerto, Firmat, Pergamino, Junín, San Nicolás y Rosario, Pablo vio en el reciclaje de casas estratégicas una oportunidad. Busca en la ciudad casonas que estén muy bien ubicadas pero que no tengan buenas condiciones para ser habitadas. Hacen el proyecto de remodelación, tercerizan la obra y luego la dejan con valor agregado para ser vendida a un precio competitivo. “Conseguís inversores que quieran comprar, reciclar y vender, es una rama de la construcción donde evaluás la proyección. Lo que se busca es una buena oportunidad y de esa forma retenés a tu cartera de inversores con nuevos negocios”, detalla.
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Otro de los segmentos que le interesan es el de casas recicladas. Busca oportunidades en zonas estratégica y le suma valor para su posterior venta.
Foto: Sebastián Suarez Meccia / La Capital
Dentro del panorama para este 2025, Pablo agrega que, si bien la demanda del centro de Rosario siempre es la más fuerte porque quien viene a invertir desde el interior elige esta zona, explica que es muy interesante lo que sucede con las ofertas inmobiliarias de la región. Se refiere no sólo a los clásicos inversores que se van a Funes o Roldán, sino a la rentabilidad que se está logrando en Ibarlucea, Pueblo Esther, Piñero, Alvear, Villa Constitución, Luis Palacios. “Se registra ahí un crecimiento urbanístico de localidades que están a 30 o 40 kilómetros de Rosario. Si hace cinco años atrás invertiste u$s100 mil en un inmueble en la ciudad, hoy puede valer u$s115 o u$s120 mil. Pero si invertiste esa misma plata en algunos barrios abiertos de la región, cinco años después el precio subió hasta u$s140 mil o más”, especifica Porta. Esto tiene que ver con los cambios que se dieron en la post pandemia donde se empezó a priorizar el concepto de vida verde y el trabajo a distancia, lo que valorizó esos barrios abiertos y cerrados.
En esta línea, Pablo está con un loteo en la vecina localidad de San Nicolás desde hace tres años donde ya tienen el 50% de los terrenos colocados. Se trata del llamado Loteo Colonial, un barrio abierto con terrenos desde los 360 metros cuadrados y todos los servicios, que se encuentra ubicado a pocos metros del tradicional hotel Colonial. Así, el desarrollador rosarino tiene entre manos un abanico de negocios para fidelizar a sus inversores y seguir con su camino de encontrar dentro del real estate opciones rentables para sus clientes.
