Las persianas bajas ya son una postal habitual en la peatonal Córdoba. Entre vidrieras vacías, liquidaciones por cierre y carteles de "se alquila", el principal corredor comercial de Rosario atraviesa el momento más delicado desde que comenzó a medirse la ocupación de locales. La vacancia alcanzó un récord histórico y encendió una nueva señal de alerta en el centro.

El dato surge del XII Relevamiento de Locales Comerciales que realizan en forma conjunta el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe (Cocir) y el Instituto de Investigaciones Económicas de la Facultad de Ciencias Económicas y Estadística de la UNR.

El estudio relevó 9.618 locales entre el 6 y el 16 de junio y detectó que el porcentaje de negocios desocupados en la peatonal Córdoba pasó del 9,2% al 17,2% en apenas seis meses. Es el registro más alto desde que comenzó la serie, en 2020.

La situación no se limita a ese corredor. Calle San Luis, otro de los polos comerciales tradicionales de Rosario, prácticamente duplicó su tasa de inmuebles sin ocupar en apenas seis meses, al pasar del 5,1% al 10,2%, también el peor valor de toda la serie. Ambos paseos comerciales forman parte de los principales ejes comerciales del área central, donde se concentra el 18,1% de los locales relevados en el estudio.

En esa zona, el relevamiento detectó un aumento generalizado de locales vacíos. Además de la peatonal Córdoba y San Luis, también crecieron los locales vacíos en la peatonal San Martín, calle Santa Fe y el Paseo del Siglo, aunque con incrementos de menor magnitud.

Ese deterioro terminó impactando en el promedio de la ciudad. La tasa de vacancia en Rosario pasó del 10,7% al 12,5% entre diciembre de 2025 y junio de 2026, el mayor incremento semestral desde que comenzó el relevamiento en 2020.

El dato cobra aún más relevancia porque rompe la tendencia que se había observado durante el último año. Después de una baja registrada entre diciembre de 2024 y diciembre de 2025, el indicador volvió a crecer y prácticamente regresó a los niveles de locales vacíos que Rosario mostraba al salir de la pandemia. La mejora que había insinuado el comercio durante 2025 quedó, al menos por ahora, interrumpida.

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"Aumentó la vacancia un 1,8% desde diciembre de 2025. Es el salto más grande que vimos", resumió Gabriela Ortiz de Urbina, integrante de Cocir, a La Capital.

Para la referente, el mercado inmobiliario comercial refleja con claridad el escenario económico que atraviesa el país. "El rubro inmobiliario, en este caso el de los alquileres comerciales, no está exento de la realidad del país. Vemos y escuchamos a diario que el consumo del ciudadano argentino y del ciudadano rosarino viene disminuyendo. El comerciante lo último que quiere es cerrar las puertas de su comercio porque sabemos que en muchos casos es el sustento de muchas familias. Pero a veces son fuertísimos los gastos que tiene que afrontar", argumentó.

El textil, uno de los sectores más golpeados

¿Por qué los peores números aparecen justamente en la peatonal Córdoba y calle San Luis? Para Ortiz de Urbina, la explicación está estrechamente ligada a la composición comercial de ambos corredores. "Hay un rubro que está muy perjudicado en esta economía actual, que es el textil. Tanto calle San Luis como la peatonal Córdoba son dos corredores donde históricamente el rubro textil fue el más fuerte", advirtió.

El informe confirma que ambos sectores fueron los más golpeados durante el semestre. Mientras la peatonal Córdoba incrementó su vacancia en ocho puntos porcentuales, San Luis registró un aumento de poco más de cinco puntos. Ningún otro corredor comercial mostró un deterioro de esa magnitud.

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Más allá de esos casos, la radiografía del centro también muestra un escenario complejo. El área central de Rosario concentra el 77% de los locales relevados y ahí el porcentaje de negocios vacíos alcanzó el 13,4%, por encima del promedio de la ciudad. Dentro de ese sector, el microcentro llegó al 15,1%, mientras que las galerías comerciales registraron uno de los incrementos más fuertes del semestre, al pasar del 8,3% al 13,5%.

Consumo en baja y costos cada vez más difíciles de afrontar

Desde Cocir insisten en que el problema no puede explicarse únicamente por el valor de los alquileres. "Los alquileres no están caros", sostuvo Ortiz de Urbina. Según explicó, la mayoría de los contratos comerciales se actualiza cada cuatro meses mediante el Índice de Precios al Consumidor (IPC), por lo que acompañan la evolución general de la economía.

Aun así, reconoció que el contexto termina asfixiando a muchos comerciantes. "Con el bajo consumo y lo caro que resulta afrontar expensas, impuestos y servicios, realmente cuesta mucho mantener las puertas abiertas. Y por ese mismo motivo también cuesta mucho alquilar los locales", agregó.

Frente a esa realidad, explicó que los corredores inmobiliarios buscan mediar entre propietarios e inquilinos para evitar que los inmuebles permanezcan desocupados durante largos períodos. "Muchas veces asesoramos al propietario para que baje un poco el alquiler. Tener el local ocupado termina siendo más conveniente que afrontar expensas, impuestos y servicios sin ningún ingreso", confió a este diario.

Los shoppings, la excepción

Mientras el centro muestra señales de deterioro, el comportamiento es diferente en otros formatos comerciales. Los shoppings volvieron a exhibir la menor tasa de vacancia de Rosario, con apenas un 6,4%, mientras que los centros comerciales a cielo abierto registraron un 10,9%, todavía por debajo del promedio general de la ciudad.

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Ortiz de Urbina consideró que una posible explicación es la comodidad que ofrecen esos espacios para los consumidores. "En un shopping encontrás distintos rubros, servicios, gastronomía y estacionamiento. En pocas horas podés resolver varias compras sin moverte del mismo lugar", precisó.

Pese a ese contraste, el dato que dejó el relevamiento vuelve a poner el foco sobre el centro rosarino. En el lugar donde históricamente se concentró buena parte de la actividad comercial de la ciudad, las persianas bajas son cada vez más visibles y el mayor salto de locales vacíos desde 2020 alimenta la preocupación de comerciantes, propietarios e inmobiliarias. El desafío, coinciden en el sector, ya no pasa solo por conseguir nuevos inquilinos, sino por evitar que quienes todavía mantienen abiertas sus puertas deban bajar definitivamente la persiana.