Mientras acceder a una vivienda se vuelve cada vez más difícil para miles de familias, en Rosario hay más de 32 mil viviendas vacías. El dato surge de un informe elaborado por el Cippec y el Instituto Lincoln, que advierte sobre una “vacancia estructural” en las principales ciudades argentinas.

Según el relevamiento, el 8,6% de las viviendas rosarinas permanece desocupado, pese a que el acceso al alquiler y a la vivienda propia aparece entre las principales preocupaciones urbanas.

La paradoja expone una tensión cada vez más visible. Mientras crece la demanda habitacional, miles de inmuebles quedan fuera del mercado por especulación, deterioro, problemas administrativos o falta de adecuación a la demanda actual.

El fenómeno aparece especialmente concentrado en zonas de alta valorización inmobiliaria, como el área central, Puerto Norte, Pichincha, Refinería, Arroyito y el corredor Alberdi-Rondeau. Allí, el informe vincula la vacancia con el fuerte proceso de verticalización que atravesó Rosario en las últimas dos décadas.

Entre 2005 y 2023 la ciudad otorgó cerca de 10 mil permisos de obra nueva, equivalentes a 4,4 millones de metros cuadrados construibles. Sin embargo, buena parte de esos desarrollos estuvo orientada más a la inversión y al resguardo de capital que a responder a la demanda habitacional efectiva.

No se trata únicamente de departamentos abandonados o propiedades en desuso. Una parte importante corresponde a inmuebles que permanecen fuera del mercado por decisiones de inversión, conflictos sucesorios, deterioro edilicio o porque fueron construidos para una demanda que hoy cambió.

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Durante décadas, el ladrillo funcionó en Argentina como refugio de valor y resguardo frente a la inflación. Eso impulsó desarrollos orientados más a la inversión que a la necesidad habitacional efectiva. Esto dio como resultado ciudades con alta construcción en determinados segmentos, pero con crecientes dificultades de acceso para sectores medios y jóvenes.

El informe marca además otro dato estructural. Rosario construyó viviendas a un ritmo mucho mayor que el crecimiento de su población. Entre 2001 y 2022 la población creció 13,4%, pero la cantidad de viviendas aumentó 36,4%.

Alquileres cada vez más difíciles

El escenario se vuelve especialmente complejo para jóvenes e inquilinos. Un informe más reciente, de Tejido Urbano, destaca que en distintas ciudades del país el costo de la vivienda aumentó muy por encima de la inflación general. En paralelo, los salarios quedaron rezagados frente a alquileres, servicios y costos de vida.

En Santa Fe, referentes inmobiliarios señalaron que el principal problema ya no es solo el valor de los contratos, sino directamente la capacidad de pago. Actualmente, un departamento de un dormitorio puede ubicarse entre $475.000 y $625.000 mensuales, según el tipo de actualización aplicada.

La consecuencia empieza a verse en distintas estrategias de supervivencia: jóvenes que postergan irse de la casa familiar, parejas que se mudan juntas antes de lo previsto para dividir gastos, familias que reducen metros cuadrados y mudanzas anticipadas para evitar sostener contratos imposibles.

Un relevamiento nacional citado en el informe señala que el 38,3% de los jóvenes de entre 25 y 35 años todavía vive con sus padres.

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Vivienda vacía y crisis social

La discusión sobre las viviendas desocupadas también aparece en un momento donde crece la vulnerabilidad urbana y el acceso a la vivienda está cada vez más lejos El escenario se completa con otro problema estructural. Construir también se volvió inaccesible para gran parte de la población.

Argentina figura entre los países más caros de América Latina para construir, mientras que acceder a una vivienda promedio requiere más de 120 salarios completos.

En ese contexto, el informe de Tejido Urbano advierte que la crisis habitacional ya no se limita al déficit histórico de viviendas, sino que atraviesa múltiples dimensiones, como alquileres difíciles de sostener, falta de crédito, viviendas vacías, crecimiento de la informalidad y aumento de la fragilidad social.

Rosario, con miles de propiedades cerradas y una demanda habitacional en aumento, aparece como una de las ciudades donde esa tensión se vuelve más visible.