En la zona límite entre Echesortu y Luis Agote, alrededor de la Terminal de Ómnibus, hay una fuerte aparición de nuevas construcciones. En pocas cuadras, por calles como Santa Fe, Córdoba, Francia o Cafferata, pueden verse terrenos en los que recientemente se produjeron demoliciones de construcciones más antiguas en los que ya hay carteles anunciando proyectos de edificios aprovechando la buena ubicación de la zona, y otras ventajas.

Si bien no hubo cambios en el Código Urbano que lo potencien, la reactivación del sector en el área tiene que ver con la necesidad de ahorrar en ladrillo pagado en pesos y con el horizonte de que luego las propiedades cotizan en dólares, más el crecimiento de la demanda de unidades en el barrio. Así, el movimiento vuelve de a poco a tener características similares a lo que se daba en la prepandemia.

Según datos de la Dirección de Obras Particulares de la Secretaría de Planeamiento del municipio, en el perímetro delimitado por Avellaneda, 3 de Febrero, Francia y las vías del ferrocarril (un radio de 5 cuadras alrededor de la estación de colectivos), en 2021 se emitieron 42 permisos para construir edificios contra 33 de 2019. La cifra no se superaba desde 2013 (45) y es similar a la de 2015 (40). El número máximo de los últimos diez años había sido en 2012, cuando fueron 56. En 2020, en plena pandemia, fueron 10. Y durante la primera mitad del 2022 fueron 8.

Hace algunos años se había producido también una seguidilla de desarrollos, sobre todo por Francia, que se fueron terminando -con algunas demoras por la llegada del Covid- en este último tiempo. Los finales de obra fueron 8 en 2021, 3 en 2020, 13 en 2019 y 14 en 2018, con un pico de 47 en 2012. Ahora hay muchos proyectos arrancando de cero, ya que la actividad busca nuevos desarrollos porque se van agotando los terrenos en otros puntos de la ciudad, y se avanza sobre las adyacencias.

Así lo asegura Rubén Llenas, gerente de la delegación Rosario de la Cámara Argentina de la Construcción: “En microcentro ya hay poco por hacer, y se buscan otros lugares, mientras lo acepte la demanda. Esta zona es adecuada en ese sentido. Siempre explotó por las universidades más que nada, y ahora se está expandiendo nuevamente”, explicó.

Sin embargo, medidas en cantidad de viviendas nuevas, el año pasado fueron 284, casi la mitad que en 2019 (526), y por debajo de 2018 (390), 2017 (351) e incluso el del año más bajo de la serie, 2015 (313), mientras en lo que va del 2022 fueron 167.

Aunque la venta está casi parada, y muchos propietarios han retirado las propiedades del mercado locativo, la mayoría de lo que se está construyendo está orientado a inversiones, como refugio de pesos ante la incertidumbre económica, en un perímetro de la ciudad en la que el valor aproximado del metro cuadrado es entre 1.200 a 1.400 dólares.

Si bien hay más permisos, se trata de estructuras más pequeñas, porque en cuanto a superficie en metros cuadrados, fueron 17.937 en 2021, 10.972 en 2020, y 27.930 en 2019. Solo en los primeros seis meses del 2022, de todos modos, se levantaron 10.932, los mismos que en 2020. El mejor año de los últimos diez fue el 2013, con 40.588 metros cuadrados. El peor, por fuera de la anormalidad que trajo el Covid, fue el 2015 con 14.844.

Por el lado de Echesortu, los desarrollos que se ven hoy están centrados en zona de corredores, donde se puede dar mayor altura, es decir 10 o 12 pisos. “Este tipo de tierra es más rentable, ya que al tener mayor edificabilidad se amortiza no solo la tierra, sino también la circulación vertical, y sobre todo te da mayor escala”, apuntó Andrés Gariboldi, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios.

En cuanto a los alquileres, para las unidades de un dormitorio hoy, con un contrato nuevo, representa unos 50.000 pesos. En cuanto a los de dos habitaciones, llega a 70.000 pesos. Desde Cafferata para el centro la demanda está orientada a estudiantes, imantada por la presencia de las facultades del área Salud (Ciencias Médicas, Odontología, Bioquímica y Farmacia), y la Universidad Católica de calle Pellegrini.

Una vez pasada la pandemia y con la vuelta a la presencialidad de las clases, los alumnos brasileños y los de pueblos de la región volvieron al barrio: la presencia se normalizó, no con la misma contundencia, pero sí en un 70 por ciento.

Más al oeste, yendo hacia Avellaneda, quizás el impacto es menor entre los jóvenes de las facultades, pero Echesortu se ha transformado en una zona donde mucha gente quiere vivir: está cerca del centro, sin los problemas que existen entre bulevares, tiene un centro comercial pujante con uno de los valores de vacancia más bajos de la ciudad, conectividad, transporte y todos los servicios.

Derrame

En tanto, sobre las inmediaciones de la Terminal Mariano Moreno, el Mercado del Patio hizo de atracción para que aparecieran más edificios sobre calle Santa Fe. El proyecto municipal que le devolvió la vida a la zona fue derramando sobre un barrio que era de casas bajas, y que por los precios accesibles de terrenos y otras situaciones como cercanía y buena conexión, más la propuesta educativa, empezó a levantarse.

Una deuda todavía sin abordar es darle un fuerte impulso al centro comercial a cielo abierto de Cafferata, que hoy cuenta con la vacancia más importante de la ciudad. Para Gariboldi, incentivar la utilización comercial a la calle de inmuebles emblemáticos como Cafferata y Urquiza, donde estaba la Buena Vista (hoy solo está alquilada una parte a la empresa textil Hardfield) y otros importantes que permanecen vacíos “generaría más circulación de gente, mayor actividad comercial y seguramente le daría a la zona más seguridad”.

Por ende, esto tendría como consecuencia la construcción de más inmuebles destinados a vivienda. “La zona de la Terminal tiene su atractivo, y hay proyectos, pero mejorarla nos haría tener más que los que existen hoy sobre calle Santa Fe, Córdoba y Cafferata”, indicó.