La frustrada intención del gobierno de Javier Milei de incluir en la reforma de la Ley de Tierras la eliminación de cualquier límite a la compra de campos por parte de extranjeros volvió a poner bajo la lupa quiénes son los dueños del territorio argentino. Mientras la legislación vigente fija un tope del 15% de tierras extranjerizadas en el país, en cada provincia y en cada departamento, un informe del Observatorio de Tierras revela que un distrito santafesino ya supera ese umbral.

Santa Fe aparece lejos de las provincias con mayores niveles de extranjerización de tierras. Apenas el 1,72% de su superficie rural se encuentra en manos de personas o empresas extranjeras, una proporción equivalente a unas 220 mil hectáreas sobre un total de 12,8 millones. Sin embargo, ese promedio provincial esconde un punto crítico: el departamento Garay.

Ubicado a poco más de 200 kilómetros de Rosario y atravesado por el sistema del río San Javier, Garay tiene 61.630 hectáreas en manos extranjeras sobre una superficie rural de 391.777. La proporción llega al 15,94%, prácticamente el 16%, y lo convierte en el único departamento de Santa Fe que ya supera el límite del 15% establecido por la Ley de Tierras Rurales.

El dato surge de un informe del Observatorio de Tierras elaborado por investigadores del Conicet y de la Universidad de Buenos Aires a partir de registros de la Dirección Nacional de Tierras Rurales. El estudio vuelve a colocar la extranjerización en el centro de la discusión pública, después de que el gobierno nacional retirara del proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada el capítulo que modificaba las restricciones para la compra de campos por parte de capitales extranjeros.

Aunque la cuestión suele relacionarse con las grandes extensiones de la Patagonia, la cordillera, Misiones o Corrientes, el mapa muestra que Santa Fe también tiene un territorio que excede el límite legal. No se trata, además, de cualquier área: Garay se encuentra atravesado por uno de los principales reservorios de agua dulce de la provincia.

Garay, el punto crítico de la extranjerización en Santa Fe

La Ley 26.737 establece que las tierras rurales en manos extranjeras no pueden superar el 15% de la superficie nacional, provincial ni departamental. Garay quedó por encima de ese techo.

La situación adquiere mayor relevancia por la presencia del sistema del río San Javier y por la proximidad de algunas propiedades a grandes cuerpos de agua. El artículo 10 de la legislación vigente restringe precisamente la adquisición extranjera de inmuebles que contengan o sean ribereños de cuerpos de agua de envergadura y permanentes.

En el departamento existen emprendimientos turísticos explotados por empresarios franceses y estadounidenses, dedicados principalmente a actividades de pesca y caza deportiva sobre la costa santafesina.

La investigadora Julieta Caggiano advirtió que observar únicamente el promedio provincial o nacional puede distorsionar el fenómeno.

“La verdadera dimensión del fenómeno aparece cuando bajamos la escala y miramos por departamento, o cuando cruzamos la información con la ubicación de cursos de agua, acuíferos o zonas con potencial minero”, explicó.

La radiografía santafesina muestra con claridad esa diferencia. La provincia se encuentra muy por debajo del límite legal, pero uno de sus departamentos ya lo excedió y lo hizo en una zona atravesada por recursos hídricos estratégicos.

Cuántas tierras argentinas están en manos extranjeras

La Argentina cuenta con 266.711.077 hectáreas rurales con posibilidades de explotación agropecuaria, ganadera, vitivinícola o minera. Esa superficie equivale a 15 veces el territorio de Uruguay, nueve veces el de Italia o cinco veces el de España.

Según los datos del Registro Nacional de Tierras Rurales, dependiente del Ministerio de Justicia de la Nación, 12.520.826 hectáreas se encuentran en manos extranjeras. Representan el 5,57% de las tierras rurales del país y equivalen a casi la mitad de la superficie de Misiones o a 622 veces la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

El informe del Observatorio de Tierras redondea la cifra en alrededor de 13 millones de hectáreas, casi el 5% del territorio nacional. En términos de extensión, es una superficie similar a la de toda la provincia de Santa Fe y comparable con el territorio de Inglaterra.

El porcentaje nacional, sin embargo, no permite observar dónde están concentradas esas propiedades. El mayor nivel de extranjerización aparece en departamentos fronterizos, zonas cordilleranas, territorios con reservas de agua dulce, áreas con potencial minero y distritos ubicados sobre corredores fluviales o portuarios.

El mapa de los departamentos que superan el límite del 15%

El relevamiento del Observatorio de Tierras identifica 44 departamentos que exceden el límite establecido por la Ley 26.737. Otros documentos del Registro Nacional de Tierras Rurales contabilizan hasta 50 distritos en esa situación. La diferencia responde a los años de corte, los registros utilizados y los cambios metodológicos aplicados para determinar la nacionalidad de sociedades, condominios, sucesiones y participaciones indirectas.

Los mayores porcentajes se registran en los Valles Calchaquíes, la cordillera y otros territorios con recursos naturales estratégicos. El listado completo informado es el siguiente:

• San Carlos, Salta: 58,8%.
• Molinos, Salta: 57,5%.
• General Lamadrid, La Rioja: alrededor del 57%.
• Lácar, Neuquén: 53,6%.
• Campana, Buenos Aires: 50,5%.
• Concepción, Corrientes: 41,2%.
• Iguazú, Misiones: 38,8%.
• Guachipas, Salta: 33,96%.
• Berón de Astrada, Corrientes: 32,72%.
• San Miguel, Corrientes: 30,89%.
• La Viña, Salta: 29,69%.
• General Güemes, Salta: 29,35%.
• Magallanes, Santa Cruz: 26,68%.
• Tinogasta, Catamarca: 26,66%.
• Humahuaca, Jujuy: 26,1%.
• Cerrillos, Salta: 26%.
• Zárate, Buenos Aires: 25,2%.
• Iglesia, San Juan: 24,96%.
• Vinchina, La Rioja: 23,5%.
• Orán, Salta: 23,47%.
• Cafayate, Salta: 23,1%.
• Cushamen, Chubut: 22,9%.
• El Carmen, Jujuy: 22,47%.
• San Roque, Corrientes: 22,11%.
• San Pedro, Buenos Aires: 21,8%.
• Bariloche, Río Negro: 21,5%.
• Capital, Misiones: 21,38%.
• Paclín, Catamarca: 20,66%.
• San Martín, San Juan: 20,37%.
• Montecarlo, Misiones: 20,02%.
• General San Martín, Misiones: 19,45%.
• San Cosme, Corrientes: 18,6%.
• Jiménez, Santiago del Estero: 17,5%.
• Chicoana, Salta: 17,4%.
• Concepción de la Sierra, Misiones: 17,27%.
• Eldorado, Misiones: 17,2%.
• Goya, Corrientes: 17,2%.
• Santa María, Catamarca: 16,79%.
• Belgrano, Santiago del Estero: 16,67%.
• Cruz Alta, Tucumán: 16,57%.
• Aguirre, Santiago del Estero: 16,29%.
• Ituzaingó, Corrientes: 16,1%.
• GARAY, SANTA FE: 15,94%.
• San Ignacio, Misiones: 15,69%.

Los casos más extremos son San Carlos y Molinos, en Salta; General Lamadrid, en La Rioja; Lácar, en Neuquén; y Campana, en Buenos Aires. Todos tienen más de la mitad o alrededor de la mitad de sus tierras rurales en manos extranjeras, según los distintos registros citados.

San Carlos, declarado lugar histórico nacional y ubicado en los Valles Calchaquíes, tiene la mayor parte de sus tierras extranjerizadas en manos de una sociedad radicada en Uruguay. En Molinos, cerca del 47% pertenece a propietarios estadounidenses y otro 10% a capitales suizos.

También sobresalen Iguazú, Ituzaingó, Berón de Astrada y Campana. Son distritos vinculados con el río Paraná, la principal vía fluvial navegable de la Argentina, y registran niveles de extranjerización que en algunos casos superan ampliamente el 30%.

Estadounidenses, italianos y españoles encabezan el ranking

Los ciudadanos y las empresas de origen estadounidense ocupan el primer lugar entre los propietarios extranjeros de tierras argentinas, con más de 2,7 millones de hectáreas. Poseen una extensión superior a toda la provincia de Tucumán.

Después aparecen los capitales italianos y españoles. En conjunto, esas tres nacionalidades concentran aproximadamente la mitad de las tierras extranjerizadas del país.

Entre los grandes propietarios suelen mencionarse al empresario italiano Luciano Benetton y al magnate británico Joseph Lewis. Benetton adquirió extensas superficies patagónicas, mientras que Lewis se convirtió en propietario de tierras en torno a Lago Escondido, en Río Negro.

El libro Tierras SA, de los periodistas Andrés Klipphan y Daniel Enz, señala que entre los grandes terratenientes también aparecen figuras argentinas conocidas. La nómina incluye a los exministros de Economía Pedro Pou y Roque Fernández; al exgobernador de Misiones Ramón Puerta; a los deportistas Gabriel Batistuta y Emanuel Ginóbili; y a personalidades como Marcelo Tinelli y Huberto Roviralta.

Una parte importante del mapa de propietarios, sin embargo, permanece oculta detrás de sociedades offshore y estructuras empresariales que dificultan conocer quiénes son los beneficiarios finales de las operaciones.

Casi dos millones de hectáreas pertenecen a firmas offshore

De acuerdo con registros oficiales del RNTR obtenidos mediante pedidos de acceso a la información pública, 1.877.885 hectáreas argentinas están en manos de empresas radicadas en paraísos fiscales.

La superficie supera la suma de Liechtenstein, Bahamas, Islas Caimán, Barbados e Islas Vírgenes Británicas, cinco de los enclaves offshore más conocidos.

El 45,4% de esas tierras pertenece a firmas radicadas en Suiza; el 34,7%, a sociedades uruguayas; el 8%, a empresas de Luxemburgo; el 3,9%, a firmas panameñas; el 3,6%, a compañías de Liechtenstein; y el 3,4%, a sociedades constituidas en Andorra.

Las estructuras offshore funcionan como pantallas que pueden ocultar a los inversores reales y dificultar reclamos tributarios, ambientales o territoriales. Entre las firmas con mayor cantidad de hectáreas aparecen compañías mineras, agropecuarias y vitivinícolas.

Una de las empresas con mayor presencia es Glencore. Los Paradise Papers revelaron que la minera transnacional utilizó una red de firmas instaladas en paraísos fiscales para comprar y vender participaciones societarias, contraer deudas y organizar operaciones internacionales.

La Compañía Minera Aguilar, una firma suiza asociada a Glencore, tenía según registros de 2015 unas 98 mil hectáreas destinadas a la explotación de plata, plomo y zinc en Humahuaca, Jujuy.

En Catamarca, la offshore Xstrata Plc, radicada en Suiza y también vinculada con Glencore, posee más de 80 mil hectáreas relacionadas con Minera La Alumbrera, un yacimiento a cielo abierto de cobre, oro y molibdeno.

En San Juan, Xstrata Pachón, radicada en Bermudas, cuenta con más de 30 mil hectáreas para un proyecto de extracción de cobre en Calingasta.

La suiza Estomonte AG reclama alrededor de 400 mil hectáreas en Calingasta, aunque existen conflictos señalados por medios locales en torno a los títulos de propiedad. La firma helvético-italiana Unicampos SA posee explotaciones agropecuarias en Mendoza y San Luis.

En Salta, Estancia La Bodeguita SA, radicada en Uruguay, tiene más de 43 mil hectáreas en Guachipas. Durante la gestión del gobernador Juan Manuel Urtubey, el gobierno provincial le otorgó por decreto una concesión para utilizar el caudal de cuatro ríos e irrigar parte de esas tierras privadas.

También en Salta, el Grupo Hess, cuya sociedad Hess Family Latin América SA está radicada en Suiza, posee 38 mil hectáreas destinadas a la producción vitivinícola.

Más de dos millones de hectáreas sin nacionalidad identificada

Los registros presentan otra zona de incertidumbre. Existen unos 5.900 asientos de tierras extranjeras cuya nacionalidad no está determinada. En conjunto representan 2.230.610 hectáreas.

De ese total, unas 890 mil hectáreas se encuentran en Santa Cruz; 234 mil, en Chaco; 159 mil, en Chubut; y 136 mil, en La Pampa.

Durante la gestión de Cambiemos, el Registro Nacional de Tierras Rurales determinó que aproximadamente mil de esos registros correspondían en realidad a propietarios nacionales. La modificación se produjo porque la nacionalidad dejó de definirse solamente por el país donde estaba radicada la sociedad y comenzó a considerarse también el origen de sus accionistas.

El cambio alteró la medición estadística. Entre el primer relevamiento oficial de 2015 y el publicado en 2022 se observó una reducción de la superficie registrada como extranjera, pero esa baja no implicó necesariamente que capitales foráneos hubieran vendido sus propiedades. En buena medida respondió a la nueva manera de clasificar sociedades, sucesiones, condominios y participaciones indirectas.

Qué establece la Ley de Tierras Rurales

La Ley 26.737 fue sancionada en diciembre de 2011 y creó el Régimen de Protección al Dominio Nacional sobre la Propiedad, Posesión o Tenencia de las Tierras Rurales.

La norma fijó un límite general del 15% para la propiedad extranjera en el país, en cada provincia y en cada departamento. También estableció que una misma nacionalidad no puede concentrar más del 30% de ese cupo. En otras palabras, ningún país puede reunir más del 4,5% de las tierras rurales de un departamento, una provincia o del territorio nacional.

Además, determinó un máximo de mil hectáreas por propietario extranjero en la denominada zona agrícola núcleo, integrada por el norte bonaerense, el sur santafesino y el sur cordobés. Para el resto del país se establecieron equivalencias según las características productivas y geográficas de cada provincia.

La ley no tuvo efectos retroactivos. Las personas o empresas que ya poseían superficies superiores a los nuevos límites conservaron sus derechos adquiridos. Desde el Registro Nacional de Tierras Rurales explicaron que obligarlas a desprenderse de esas propiedades habría sido inconstitucional.

Por eso existen departamentos que superan el techo legal sin que necesariamente se hayan realizado nuevas compras prohibidas después de 2011.