¿Comprar o alquilar?

A menudo, tanto entre mis clientes como entre mis amigos, escucho frases como estas:

“Estoy cansado de alquilar, me quiero comprar la casa ya”.

“Prefiero tomar un préstamo a pagar un alquiler. Al menos cuando lo termine de saldar, el departamento será mío. De otra manera, no tengo nada”.

“En verdad no me interesa la tasa del préstamo; mientras sea una cuota que pueda abonar, estoy dispuesto a afrontarlo”.

“Sé que el precio de las propiedades está alto, pero no me importa porque es para que viva mi familia”.

“Me voy a comprar ese departamento. No sé si es muy barato, pero lo bueno es que el desarrollista me lo da a pagar en cuotas”.

En todas estas afirmaciones se evidencia, más allá del deseo genuino que las promueve, el grave error de considerar que siempre, en cualquier circunstancia, es mejor comprar que alquilar, aun a costa de endeudarse, lo que puede conducir, en muchos casos, a una catástrofe económica. Porque, más allá de las motivaciones que se tengan:

La compra de un inmueble debe ser evaluada de la misma manera que cualquier otra inversión.

Comprar una casa o un departamento en el momento inadecuado o gastar más de lo que puede sin duda dañará seriamente su economía. Si no pudiera afrontar el pago del préstamo hipotecario, probablemente perdería su “techo”, o dicho de otra manera “se le vendría el techo encima”. Porque, en definitiva:

La decisión de comprar una propiedad debe estar basada siempre en el análisis de la situación financiera personal y del mercado.

No hay mejor manera de dirimir un tema, en este caso la oposición comprar versus alquilar, que “hacer las cuentas” entre ambas alternativas.

La siguiente hoja de cálculo lo ayudará a develar el misterio.

Paso 1
Compare los costos.
• Cuota mensual del préstamo.
• Pago mensual de impuestos de la propiedad.
• Pago mensual del seguro del inmueble (incluido en la cuota del préstamo).
• Pago de expensas ordinarias y extraordinarias.
• Costo mensual por ser propietario (suma de los ítems anteriores)
• Renta mensual por alquilar.
• Costo mensual por ser propietario menos la renta mensual por alquilar.
• Ahorro anual por alquilar en vez de comprar (mensual por 12).

Paso 2
Compute la ganancia perdida por haber pagado la vivienda.
• Importe pagado por la compra de la vivienda.
• Tasa de interés que hubiera obtenido invirtiendo el dinero en otra alternativa.
• Ganancia anual perdida por la compra del inmueble.

Paso 3
Compute el ahorro del impuesto a las ganancias.
• Pago anual de intereses por el préstamo hipotecario.
• Impuestos anuales del inmueble.
• Total de intereses e impuestos a la propiedad.
• Multiplicado por su escala en el impuesto a las ganancias.
• Ingresos impositivos que se ahorra comprando.
Paso 4
Compute la apreciación
anual posible.
• Valor de la propiedad.
• Porcentaje de apreciación anual (puede ser negativo).
• Incremento, en valor, esperado anual.

Opción #1: sume las líneas finales de los pasos 1 y 2.

Opción #2: sume las líneas finales de los pasos 3 y 4.

Si la opción #1 es la mayor, alquilar es lo mejor en este momento; en cambio, si la mayor es la opción #2, comprar es lo más redituable. Esto es así, porque cuando usted compra una propiedad mediante la obtención de un préstamo, se obliga a devolver el capital tomado en préstamo más una tasa de interés. Si bien existen diversos sistemas para calcular las “cuotas a pagar” de un préstamo, la más utilizada por los bancos es lo que se conoce como “sistema francés”, cuya particularidad reside en una cuota fija de devolución a lo largo de la vigencia del préstamo, que incluye el pago de intereses y la devolución del capital. En los primeros pagos, la devolución del capital es pequeña y el interés muy alto; relación que se invierte en las cuotas sucesivas, porque se va amortizando el capital. Los bancos utilizan este sistema porque su negocio es cobrar intereses, por lo que prefieren que los tomadores de préstamos no precancelen rápidamente, pues es al inicio del préstamo cuando cobran intereses mayores.

Pero, ¿qué ocurriría si usted decidiera alquilar y todos los meses ahorrar la parte del capital que le pagaría al banco? Luego de un tiempo, supongamos el mismo plazo por el que hubiera tomado el préstamo, contaría con el mismo dinero que le hubiera pedido al banco más los intereses ganados. Ni qué decir si la tasa del alquiler fuera inferior a la tasa del préstamo: ahorraría muchísimo más. Imagínese que la tasa del alquiler fuese del 6% y la tasa que cobra el banco por los préstamos fuera del 14%. ¡Ahorraría el 8% anual!

Por lo tanto: en determinados momentos, cuando el alquiler es menor a la tasa de los préstamos y no se espera que se aprecie el valor de las propiedades, conviene alquilar.