Opinión

El riesgo de los nuevos caballos de Troya

Ley de alquileres. El tratamiento que en algunas Legislaturas se le está dando al tema apunta más a la búsqueda de culpables que de soluciones. Desregulación profesional y extinción del ejercicio de los corredores inmobiliarios.

Viernes 22 de Septiembre de 2017

En los últimos años, en nuestro país, ha recrudecido una mala actitud en gran parte de nuestra sociedad ante los problemas que nos aquejan, y es la de buscar rápidamente "culpables" de esos problemas, sobre los que descargar nuestros enojos, angustias y frustraciones que ellos nos generan, sin analizar profunda y profesionalmente las causas que los provocan y así buscar soluciones que se sostengan en el tiempo y mejoren realmente la situación.

En esta búsqueda de culpables o verdaderos chivos expiatorios, de soluciones rápidas y mágicas a nuestros problemas, sin un estudio profesional y amplio, quedamos presos de normas que deben ser revisadas y corregidas permanentemente sin obtener las soluciones ansiadas y generando nuevos inconvenientes no deseados.

Cuando vemos el tratamiento que se está dando al tema de las locaciones en distintas legislaturas del país notamos esta tendencia en muchas de ellas y decimos esto teniendo en cuenta lo siguiente:

1La Ley que regulaba estos contratos desde el año 1983 demostró sus bondades, permitiendo atravesar sin colapsos las mayores crisis económicas de nuestro país; fue incorporada hace 3 años al nuevo Código Civil y Comercial sin ser cuestionada.

2Los honorarios que perciben los Corredores Inmobiliarios por su ejercicio profesional son los mismos, en sus porcentajes, en los últimos 35 años y fueron percibidos aun en las crisis económicas mas importantes.

3Los Corredores Inmobiliarios no son un paso obligado para la oferta y concreción de contratos de locación e intervienen solo en una parte de todos los suscritos en nuestro país.

Si bien estos datos son fácilmente verificables, pareciera que el problema de la dificultad en la capacidad de pago de una porción de los inquilinos en la actualidad, encuentra como culpables a los Corredores Inmobiliarios, que no lo habían sido en los últimos 30 años, aún en medio de las mencionadas crisis económicas. Resulta difícil de comprender que cobrando los mismos honorarios desde hace más de 35 años, estando regulados por el Estado a través de colegios profesionales y asumiendo el asesoramiento jurídico y profesional de ambas partes intervinientes en los contratos, seamos vistos como los culpables de este problema que se verifica en estos días.

​ Llama la atención que una Ley que fue evaluada por los principales juristas de nuestro país y llevada a discusión ante todas las instituciones de nuestro país durante el prolongado tratamiento del nuevo Código Civil y Comercial, al que fue incorporada por su respuesta comprobada a la realidad, sea modificada a tan poco tiempo de su entrada en vigencia, por encontrarse ahora como responsable de este problema.

​ Entendemos que en la búsqueda de soluciones debemos analizar adecuadamente las causas y para ello convocar a los profesionales que la sociedad y el Estado designaron para conocer, capacitar y asesorar sobre esa problemática específica.

Está claro que la dificultad de pago de un sector de la población de los cánones locativos y los gastos u honorarios que estas contrataciones generen y que hasta hace unos años no generaban inconvenientes, se debe a cambios que se han producido en los últimos años y por ello resulta difícil de comprenden que los culpables sean aquellos que no cambiaron sus condiciones o impacto económico en ese período, como los Corredores Inmobiliarios o la normativa del Código Civil.

Deberemos buscar las causas en gastos o consumos que hayan incrementado su incidencia en los ingresos de ese sector de la población, por sobre el incremento salarial, como son las tarifas, precios de las canasta básica y transporte, por ejemplo y esta búsqueda debe sustentarse en estudios serios y confiables y no en enunciados interesados de partes, ya que a modo de ejemplo, el canon locativo de un departamento promedio de 2 dormitorios sin cochera representaba el 62 por ciento del sueldo de un empleado de comercio categoría administrativo B en junio del 2010 y hoy representa solo el 33 por ciento, según datos de escala salarial de Empleados de Comercio CCT 130/75 e informe estadístico de Fira. Cómo explicar que esta menor incidencia y de los gastos relacionados con ella, sea la causante de un inconveniente económico.

Siguiendo con el tema tratado, debemos dar una especial consideración a la Ley de Ciudad de Buenos Aires (Caba) recientemente sancionada ya que en la misma, so pretexto de evitarle gastos y pago de honorarios a los inquilinos, se propone que los mismos sean asumidos por los propietarios. Esta propuesta, más allá de un dudoso beneficio económico para los inquilinos, tal cual lo expresó el economista De Pablo, lleva implícita una profunda modificación en el ejercicio profesional del Corretaje, transformándose en un nuevo caballo de Troya, que bajo una apariencia de rebaja de costos introduce cambios no explicitados.

Esta Profunda modificación radica en la extinción de la figura del Corredor Inmobiliario como intermediario en el área de los alquileres.

Esta afirmación que en un principio aparece como temeraria se justifica en la definición jurídica que desde el primer Código de Comercio de la Argentina perdura en toda la legislación vigente y que al definirlo como intermediario, le da el derecho de percibir su comisión u honorario de cada una de las partes intervinientes a las que le debe asesoramiento y servicio profesional.

Si percibimos comisión u honorarios de una sola de las partes estamos ante otra figura definida en nuestra legislación y que es la del mandatario, por lo tanto con esta reforma impulsada por el gobierno de Caba, se estaría extinguiendo para el área de contratos de locación la figura profesional del Corredor Inmobiliario, habilitando para la misma a los mandatarios, que actuarían sin regulación de los colegios profesionales y sin deber servicio profesional u asesoramiento a la parte que no lo ha contratado y no paga por sus servicios.

Consecuencia: Desregulación profesional, extinción del ejercicio profesional de los Corredores Inmobiliarios en los contratos de locación (ya que pasarían a actuar como mandatarios, aquellos que lo hicieran), y por fin quite de asesoramiento profesional a los inquilinos que quedarían sin derecho a exigirlo.

No decimos que ese sea el deseo de los legisladores, pero si la consecuencia de una solución rápida no evaluada adecuadamente y fundada en aspiraciones de una porción de quienes se sienten afectados por la situación económica y la falta de vivienda.

Busquemos soluciones reales con un análisis profesional, profundo y fundado de las causas del problema que queremos tratar y para ello demos participación a todos los que tienen conocimiento específico de los temas evaluados.

Eduardo Brigada y Roberto Irrera

Presidente y secretario general del Colegio de Corredores Inmobiliariosde la Provincia de Santa Fe, 1ª Circ.

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