Opinión

Alquileres: nueva prórroga de la Afip

Por Héctor Astrada. Impuestos. Una explicación sobre la normativa fiscal en relación con la locación de inmuebles urbanos.

Jueves 12 de Marzo de 2015

Finalmente, el pasado 25 de febrero la Afip decidió modificar los plazos previstos en el régimen de información de alquileres que en las últimas semanas había generado inquietudes y, en ocasiones, confusas interpretaciones. Si bien la norma ya estaba en vigor desde el mes de enero y el primer vencimiento operaba a fines de febrero, mediante la resolución general 3743 el fisco dispuso que la entrada en vigencia recién se produzca en julio próximo y que el vencimiento para la primera presentación opere el 31 de agosto.

Se trata de obligaciones contenidas en la resolución general 2820 (Afip) que data del año 2010. Se creaba, por aquel entonces, un registro de operaciones inmobiliarias en el que debían inscribirse los sujetos que efectuaran o intervinieran en negocios vinculados con bienes inmuebles situados en el país (aspecto que involucra a inmobiliarias u otros intermediarios, locadores, arrendadores, emprendimientos inmobiliarios, entre otros). Por otra parte, se establecía un régimen por el que —además- se obligaba a los locadores, arrendadores y similares a aportar periódicamente a la Afip información de detalle sobre sus operaciones. La mayor parte de estas disposiciones son de aplicación desde hace algunos años como, por ejemplo, la obligación de empadronarse en el registro y el aporte de información en el caso de los inmuebles rurales.

Solo algunas obligaciones vinculadas al régimen de información no han entrado en vigencia por sucesivas prórrogas como la que motiva estas líneas. Tal es el caso de los locadores de inmuebles (no rurales) cuyas rentas brutas sumen un monto igual o superior a los $ 8.000,- mensuales o el de la locación de espacios o superficies -fijas o móviles- delimitados dentro de inmuebles (góndolas, espacios publicitarios, cocheras, localización de antenas, etcétera).

Al momento de darse a conocer la nueva prórroga, resultaba inminente el vencimiento para informar detalles de esas operaciones, lo que explica la inquietud y la difusión del tema que estuvo acompañada por ciertas expresiones que involucraban en sus efectos tanto a locadores como a inquilinos, los unos por tener que informar y, los otros, porque podía interpretarse que se les imponía indiscriminadamente una nueva obligación de retener el impuesto a las ganancias al momento de pagar sus alquileres.

Es así que resulta oportuno aclarar algunas cuestiones tales como cuáles son esas obligaciones y quiénes están -de alguna forma u otra- afectados.

En breve síntesis, a partir del 1º de julio de 2015, los locadores de inmuebles que obtengan rentas mensuales superiores a los $ 8.000 quedarán obligados a suministrar a la Afip datos relativos al tipo de inmueble, superficie, destino, sujetos intervinientes, alquiler pactado y demás información del contrato, entre otros detalles. Habrá tiempo hasta el último día de agosto para realizar la presentación. Luego, los vencimientos se producirán el día 26 de cada mes. También se prevé una declaración jurada anual que deberá efectuarse el 26 de marzo de cada año. Todas estas presentaciones deberán realizarse vía el sitio web institucional de Afip.

¿Cuáles son las obligaciones del inquilino?

La norma no designa nuevos agentes de retención del impuesto a las ganancias y solo afecta a quienes ya deben actuar como tales en función a las disposiciones vigentes (resolución general 830). Debe quedar claro que si alguien paga el alquiler de su vivienda familiar no estará obligado a efectuar retención alguna y, en consecuencia, tampoco estará alcanzado por las disposiciones de la resolución general 2820. Esto es así porque las personas físicas únicamente deben actuar como agentes de retención del impuesto a las ganancias cuando realicen pagos como consecuencia de una actividad empresarial o de servicios, por ejemplo: en caso de alquilar un local comercial.

Hecha esa salvedad, resta decir que los locatarios que sí deban actuar como agentes de retención de ganancias tendrán que modificar —ocasionalmente- la forma de cálculo. Al momento de cumplir con el régimen de información, los locadores obtendrán del sitio web de la Afip un código verificador en una constancia que debe entregar al inquilino. Éste deberá constatar su autenticidad vía Internet. Si el locador no aportara la constancia, o ésta no fuese auténtica, el locatario quedará obligado a retener el 28 por ciento (máxima alícuota prevista) del pago. De lo contrario, la retención continuará calculándose en la forma habitual.

En definitiva, no se producirá una modificación sustancial del escenario existente en la actualidad. No se incorporarán nuevos agentes de retención y, cumplidas las formalidades del régimen, no cabe apreciar una variación en la carga tributaria. Sin perjuicio, claro está, de la carga administrativa que supone todo régimen de información y de algunos inconvenientes operativos que se pueden vislumbrar, relacionados con detalles que exceden el marco de la presente.

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