A la hora de pensar la estrategia de un negocio propio, la ubicación del local es un punto clave a resolver. En Rosario, si bien los shoppings tienen demanda, la peatonal Córdoba sigue siendo la arteria más codiciada tanto por empresarios ya consolidados como por los más chicos. La alta circulación de público que garantizan las oficinas e instituciones céntricas hacen que siga en vigencia su atractivo para los comerciantes. Sin embargo, aprovechar las virtudes del microcentro implica costos elevados, que pueden alcanzar varios miles de dólares y, en un contexto de márgenes ajustados, cada paso que dan los empresarios se mide al detalle.

Además del flujo constante de personas, la peatonal Córdoba conserva un valor simbólico dentro de la dinámica comercial de Rosario. Corredores inmobiliarios coinciden en que el microcentro funciona como uno de los principales “shoppings a cielo abierto” de la ciudad, con niveles de visibilidad y circulación difíciles de replicar en otras zonas. Esa condición explica por qué, incluso en un contexto de cambios en los hábitos de consumo y de competencia con los centros comerciales cerrados, muchas marcas siguen considerando estratégica su presencia en el área, especialmente en las esquinas más emblemáticas y en los tramos con mayor tránsito peatonal.

Es por eso que, hoy en día, la arteria comercial sigue mostrando una oferta variada. La venta de indumentaria es el rubro preponderante, sobre todo el segmento deportivo, de la mano del grupo Sport 78. Sin embargo, conviven sobre el corredor librerías, jugueterías, tiendas de tecnología y locales de comida rápida. Además, presenta una variedad de alternativas en materia de inmuebles, con vidrieras a la calle o en galerías. Ahora bien: ¿cuánto sale hoy tener un local sobre la peatonal Córdoba?

El alquiler: un costo fijo clave

Entre las principales variables fijas a considerar se encuentra el alquiler. Según indica Andrés Gariboldi, titular de Dunod Propiedades, el factor determinante para el valor de la tarifa mensual sobre la peatonal es la longitud de la vidriera. Así, estima que el punto de partida para rentar un inmueble relativamente pequeño con 3 o 4 metros de frente vidriado se ubica en los u$s 5000. A partir de ese punto, entran en juego otros atributos como la superficie total, las prestaciones del inmueble y la ubicación.

Con respecto a este último punto, enfatiza que la peatonal puede dividirse en tres tramos de mayor a menor demanda: el primero corresponde al segmento entre Paraguay y Mitre, el segundo de Mitre a San Martín y el tercero desde San Martín hasta Laprida, donde pueden encontrarse alquileres más bajos y de hecho hay muchos locales vacíos.

La otra posibilidad a tener en cuenta son las galerías que ofrecen un gasto locativo más bajo, pero también una menor exposición ante los transeúntes. Según Gariboldi, se trata de locales más pequeños, de entre 12 y 20 metros cuadrados, y las tarifas mensuales están en el orden de los $2 millones.

En lo que respecta a la compraventa de inmuebles, según el inmobiliario, no se trata de un mercado en el que participen activamente los emprendedores, ya que ese segmento prefiere alquilar. En general, describe, hay poca venta y cuando la hay se trata de inversores que quieren los inmuebles para renta.

Un dato no menor en este apartado tiene que ver con la presencia de oportunidades para firmar un contrato de alquiler. Según el último relevamiento presentado por Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), la peatonal Córdoba mostraba en diciembre de 2025 una tasa de vacancia del 9,2%. Además, según destaca Gariboldi, el ritmo de rotación suele ser muy alto, sobre todo en el caso de los locales de mayor dimensión, donde es normal que haya empresas en espera para alquilar. En general, en el tramo que va desde Paraguay hasta San Martín lo que se desocupa se alquila rápidamente, incluso en estos momentos de crisis del consumo.

El costo de emprender en el centro

Una vez definida la ubicación del emprendimiento, entra en la ecuación la inversión para efectivamente instalar un negocio. Dado que existen múltiples rubros, a efectos de este informe tomamos dos casos puntuales de tipologías que predominan en la peatonal: venta de indumentaria y gastronomía al paso.

Si hablamos de una marca de indumentaria, con una importante demanda de metros cuadrados y de un local de ventas apto y atractivo para el público que circula por la peatonal, los números son importantes. Negocios de La Capital dialogó con Sergio Colatti, titular de las firmas This Week y O’Assian, quien gestiona un importante local comercial en la esquina tradicional de Córdoba y Corrientes, en diagonal a la Bolsa de Comercio de Rosario.

La inversión para acondicionar el inmueble, más la adquisición e instalación del mobiliario y cartelería de la marca fue de u$s150.000. Claro que en este caso la infraestructura comprende una superficie de 300 metros cuadrados para uso exclusivo de la firma, en el edificio de valor histórico La Inmobiliaria.

Cabe destacar que Colatti trabaja actualmente en la recuperación de otros 300 metros cuadrados de subsuelo para la creación de un espacio privado, con livings para reuniones y servicio de bar, junto con otro espacio gastronómico emplazado en el ala de calle Corrientes. Sin embargo, aclara que todavía no tiene una estimación aproximada de cuánto será la inversión final para poner en marcha su nueva rama de negocio.

En el rubro alimenticio, para locales chicos las cifras son muy menores. Un caso es el de Central de Pizzas y Empanadas, una franquicia con más de 100 sucursales en el país que desembarcó en Córdoba al 900 en agosto de 2023. Ricardo Cardone, el franquiciado local, pensó en instalarse en esta ubicación estratégica para aprovechar el público cautivo de trabajadores que acuden al microcentro.

La inversión inicial fue de unos u$s15.000 con un contrato de franquiciado que tiene una extensión de 4 años. Es que instalar una marca como ésta tiene un fee de ingreso que incluye además asesoramiento profesional, cartelería y equipamiento básico para la instalación del negocio (computadora para cobros y procesamiento de pedidos, horno eléctrico, freezer, mesas de trabajo y exhibidor). Sin embargo, detalló a Negocios que al poco tiempo de actividad debió sumar más capital propio, adquiriendo más equipamiento.

Los márgenes y otros costos fijos

Terminado el análisis de la inversión inicial y los montos de alquiler, queda enfocarse en los costos operativos y la rentabilidad del negocio.

Para el caso de un local de comida rápida, como Central de Pizzas y Empanadas, Cardone estima que el ritmo de despacho es de unas 12.000 empanadas al mes, mayormente en promociones tipo combo, compuestos de tres unidades y una lata de gaseosa a un precio estimado de $6000.

En lo que respecta al resto de los costos fijos, mantener los freezers funcionando y el horno de cocina más la iluminación implica una cuota de suministro eléctrico en torno a los $ 1,2 millones. Considerando tasas municipales, alquiler y otros costos, la rentabilidad se ubica habitualmente entre el 15 y el 20%. Lo cual implicaría un recupero de la inversión inicial de 18 meses como máximo.

Sin embargo, el franquiciado aclara que el margen se ha visto distorsionado en el último tiempo debido a los fuertes incrementos en algunas variables como alquiler, expensas y servicios. Con lo cual, hoy el margen de ganancia puede estar por debajo del 10%.

Una situación similar es la que describe Colatti. Si bien prefirió no dar a conocer el valor exacto de la renta del inmueble, sí aclara que “los alquileres tanto en Paseo del Siglo como en la peatonal Córdoba están muy desfasados con respecto a los precios que se convalidan en el mostrador”. A lo cual, advierte: “Creo que en breve aparecerán muchos locales en oferta”.

En cuanto a los márgenes de ganancia, explica: “Hoy está todo muy distorsionado, por lo que es difícil dar un número. Lo que ocurre es que el sector está trabajando con bajos márgenes porque vendemos con promociones. Con la nueva temporada que comienza en marzo tendremos una visión algo más clara”.

Sin embargo, destacó cierta ventaja competitiva para los espacios a la calle por sobre los shoppings: “Todavía son sostenibles por el hecho de no tener que pagar expensas o proporcional por ventas”.

En este contexto de costos en alza y márgenes chicos, el mapa comercial rosarino muestra también una mayor diversificación. Distintos corredores a cielo abierto de la ciudad —como calle San Luis, avenida Juan José Paso, Echesortu o el eje comercial de Fisherton— han ido consolidando su propia dinámica, con propuestas y públicos específicos. Aun así, la peatonal Córdoba mantiene su condición de referencia dentro del comercio local.