La ciudad

Los administradores de consorcios siguen sin tener un control claro de sus funciones

Una ordenanza que prevé multas de hasta 100 mil pesos a quienes no liquiden claramente las expensas lleva siete meses sin ser reglamentada por el Ejecutivo municipal.

Sábado 17 de Julio de 2021

Si bien pasaron siete meses desde su aprobación, aún no fue reglamentada por la Municipalidad una ordenanza que le otorga al Tribunal de Faltas la potestad de aplicar sanciones a los administradores de consorcios de edificios que incurran en irregularidades en la liquidación de gastos, que pueden afectar tanto a inquilinos como a propietarios. De estar vigente, la norma permitiría aplicar multas que van de los 30 mil a los 100 mil pesos a aquellos administradores que no liquidaran las expensas como corresponde.

“Es un instrumento muy valioso para ejercer controles y permite que no se vulneren los derechos de los vecinos”, remarco la concejala Normal López, quien en su momento impulsó la iniciativa expensas claras e introdujo la modificación que espera su efectiva promulgación. Mientras tanto, la Oficina Municipal del Defensa al Consumidor tramita unos 600 casos vinculados a reclamos de expensas.

Aunque no se pudo determinar responsabilidad penal y fueron absueltos, un tramo de la investigación de la tragedia de Salta 2141 apuntó que los administradores del condominio incurrieron en irregularidades respecto al mantenimiento de la instalación de gas del edificio, lo cual desencadenó la intervención de un gasista, la fuga y posterior explosión que dejó 22 muertos el 6 de agosto de 2013. Una catástrofe, para muchos, evitable.

Hubo otro hecho que desnudo falencias en la administración de un edificio. Ocurrió el 3 de febrero de 2016 en Laprida 972. Un incendio intencional que afectó la cochera antes de un intento de robo provocó la muerte de dos personas. La propietaria de uno de los departamentos denunció que la administradora no había pagado la póliza de seguro, y además descubrió que tampoco había hecho los aportes de la portera.

Estos casos son un recorte arbitrario, aunque se pueden compilar infinitas historias sobre los padecimientos de inquilinos y propietarios ante la desprolija administración de los edificios. Como en todo, pagan justos por pecadores, porque hay profesionales dedicados que trabajan a conciencia y con prolijidad.

La problemática no es nueva y se reaviva cada tanto, ahora con el anunciado incremento de un 30 por ciento en el costo de los gastos centrales que aplicará a partir de agosto.

En 2002 el Concejo ya había tratado el tema y aprobado la ordenanza 7.312 que creó el Registro Público de Administradores. Pero la norma nunca se reglamentó.

En diciembre de 2012 se aprobó la ordenanza 9.008, que por segunda vez creaba el registro de administradores. La iniciativa fue impulsada por la concejala Daniela León. Allí se determinó que funcionaría en el ámbito de la Oficina Municipal del Consumidor de Rosario.

Tras una serie reuniones y consensos, en marzo de 2013 se puso en marcha el registro y se encomendó al Tribunal Municipal de Faltas que determinara un estándar para los montos de las sanciones y lo girara al Concejo para su reglamentación definitiva.

Embestida judicial

Esa ordenanza sufrió la embestida de la Cámara de la Propiedad Horizontal, que apeló al Poder Judicial e interpuso una medida cautelar contra la Municipalidad para que se abstuviera de instrumentarla.

Como el recurso fue rechazado en primera instancia, los demandantes fueron en queja a un Tribunal Superior. La disputa judicial recién se resolvió en 2018, y a favor de los administradores. La Cámara de lo Contencioso Administrativo Nº 2 (Alejandro Andrada, Marcelo López Marull y Clara M. Rescia) hizo lugar al amparo y dejó sin efecto la ordenanza 9.008.

Por eso nunca se pudo implementar oficialmente, mucho menos las sanciones. “Tenemos unas 600 carpetas con reclamos relacionados a las expensas. Algunas son solamente consultas para determinar si los administradores están inscriptos o no; y otras sobre los gastos que les corresponde pagar”, indicó María Julia Bonifiacio, titular de Defensa al Consumidor.

La funcionaria señaló que el organismo registró unos 130 administradores (de unos 700 que hay en la ciudad) que se anotaron voluntariamente. Y aunque valoró que algunos “trabajan muy bien, otros ni siquiera discriminan gastos ordinarios y extraordinarios, no ponen datos elementales, y mucho menos copias de comprobantes de gastos o facturas”.

Herramienta para transparentar

La concejala López impulsó la ordenanza “Expensas Claras” (9.679) que se aprobó en 2016 y aún no fue reglamentada. Establece un modelo único digital de liquidación de expensas, con mayor transparencia, accesibilidad y pago electrónico, de adhesión voluntaria. “Es una herramienta de avanzada y transparenta la actividad”, valoró.

Pero el año pasado López incorporó una modificación que oficializa sanciones para aquellas administraciones que incurran en incumplimientos. “Si las partes no logran un acuerdo en el marco de la mediación previa que debe instrumentar Defensa del Consumidor, con ese antecedente el damnificado puede trasladar las actuaciones al Tribunal de Faltas”, explicó.

>> Leer más: Otro golpe al bolsillo: aumentan 30% las expensas a partir de agosto

Así, los jueces municipales podrán sancionar a consejos de consorcios con un mínimo de 300 UF (cada UF equivale a un litro de nafta súper) y un máximo anual de 1000 UF en caso de reincidencia en la violación de la ordenanza de expensas claras. Es decir, las multas van de los 30 mil a los 100 mil pesos.

Además, López recordó que esa ordenanza establece que los inquilinos y copropietarios puedan acceder a través de su correo electrónico al detalle de las contrataciones y arreglos del edificio, además de todos los comprobantes de los pagos.

“Se promueve la utilización de un formulario, con un mínimo de ítems que deben respetar los administradores para la liquidación de las expensas y la bancarización de ingresos y egresos. Contar con información clara y precisa de las liquidaciones de expensas es clave para la transparencia y la confianza, tanto de la gestión de las administraciones, como de inquilinos y consorcistas”, apuntaló López.

A pesar de que es una problemática que lleva años e involucra a miles de ciudadanos, la ordenanza aprobada y publicada en el boletín oficial, aún no fue instrumentada por el Ejecutivo Municipal.

Salta 2141 y Laprida al 900, casos fatales con desprolijidades elocuentes

Son capítulos cerrados, pero bien vale recordarlos para tomar dimensión de las gravísimas o fatales consecuencias que puede acarrear la mala administración de un edificio.

En algún tramo de la investigación un juez y un fiscal entendieron que los administradores del edificio de Salta 2141 incurrieron en irregularidades respecto al mantenimiento de la instalación de gas del complejo, que tras la maniobra imprudente de un gasista que intentaba cambiar el regulador de la vetusta cañería, provocó la fuga y posterior explosión que dejó 22 muertos el 6 de agosto de 2013. Una catástrofe, para muchos, evitable.

>>Leer más: Tras el incendio fatal, la administración del edificio admitió la falta de pago del seguro

Los administradores fueron absueltos en el juicio que se sustanció por el caso, igual que los empleados y jerárquicos de Litoral Gas. A criterio del Tribunal, la fiscalía y la querella no pudieron probar la hipótesis de una cadena de negligencias. El único condenado por el estrago culposo agravado fue Carlos Osvaldo García, el ultimo gasista en tocar la instalación aquel infausto día a las 9.38. Muchos vecinos y familiares de las víctimas aún reclaman justicia.

Hubo otro hecho que desnudo falencias en la administración de un edificio. Ocurrió el 3 de febrero de 2016 en Laprida al 972. Un incendio intencional que afectó la cochera antes de un intento de robo provocó la muerte de dos personas: Elisa Demaría, de 98 años, falleció asfixiada cuando intentaba alcanzar la azotea. Unos días más tarde, Elías Aguirre, de 84 años, no soportó la gravedad de las heridas y también murió.

En ese caso, La Capital puso de relieve en su momento una situación gravísima. La propietaria de uno de los departamentos del condominio denunció que la administradora no había pagado la póliza de seguro, y que tras indagar descubrieron que tampoco había hecho los aportes de la portera, y a pesar de los reclamos constantes no arreglaba el portón de acceso a las cocheras.

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