Primeros impactos en el mercado inmobiliario

Luego de haber transcurrido las primeras horas posteriores a las modificaciones en la política cambiaria, el presidente de la Federación Inmobiliaria de la Repñublica Argentina (Fira) y del Colegio de Corredores Inmobiliaria de Rosario (Cocir), Javier Grandinetti, elaboró un informe preliminar sobre las implicancias que esos cambios podrían tener en la actividad. Los puntos principales son los siguientes:

u Flexibilización para la adquisición de dólares para atesoramiento: esta medida no tendrá impacto sobre el mercado inmobiliario, en razón de las bajas sumas autorizadas para que puedan adquirir las personas físicas, teniendo un máximo de u$s 2.000. Un potencial comprador tendría que comprar durante 30 meses mínimo para adquirir una propiedad tipo de un dormitorio (valores promedio sólo seleccionados para ejemplo del análisis). Pero además, para comprar u$s 2.000, el solicitante deberá tener ingresos mensuales netos mínimos de $96.100 (considerando la cotización del dólar de $ 8,01, más el 20 por ciento de anticipo de ganancias, ya que los dólares adquiridos no podrán dejarse en depósito por un año). El no permitir que ahorros en pesos o créditos en pesos se conviertan en dólares hace muy poco significativo el impacto de la medida sobre los mercados o productos inmobiliarios hoy dolarizados.

u Devaluación: la fuerte devaluación observada en los últimos quince días genera 2 efectos sobre el mercado inmobiliario. Por un lado, la paralización por expectativas. Los potenciales compradores demoran sus definiciones ante la posibilidad de no haberse alcanzado el techo de valor y especulando con un mayor poder adquisitivo de los dólares que tuviera atesorados. Los vendedores no tienen certezas de los precios a los que ofrecen sus propiedades por incertidumbre en la capacidad de compra que dichos precios les permitan en el futuro inmediato. Este efecto finaliza si las cotizaciones mantienen un ritmo previsible y de baja variación durante varios días, que permite minimizar las incertidumbres y evaluar los precios relativos.

Por otro lado, se produce una distorsión de precios relativos. Cuando se producen cambios abruptos en el mercado de cambios, se observan aumentos preventivos en todos los productos, tanto si tienen componentes importados o son enteramente producidos en el país con materias nacionales. Estos precios se recomponen con el correr de los días en la medida que se regularicen las listas de precios de los proveedores y se observe la respuesta de los compradores a estas subas. Estas recomposiciones pueden implicar bajas de precios que lo retrotraigan a los valores anteriores, como ocurrió con el hierro.

u Cambio en los precios relativos: es necesario arbitrar los precios. Los últimos cambios permitirían decir que el precio relativo de los inmuebles (entendiendo el valor de mercado de los mismos ligados a los costos de producción y reposición de estos), se abarató en relación a los autos de gama media y alta, a los viajes al exterior, al dólar billete y a las inversiones inmobiliarias en el exterior. Estos últimos productos aumentaron en el último cuatrimestre más que los costos de producción de los inmuebles. Esta ventaja deberá verificarse con el comportamiento de los precios de los materiales y mano de obra de los próximos días y meses, para ver si esa ventaja se mantiene.

u Aceleración de la inflación: este es el verdadero problema a considerar y más si al no ser acompañado con aumento de ingresos origina principios de recesión, ya que baja el nivel de ahorro y consumo general y en esta baja se reposicionan algunos productos de consumo obligado, por sobre otros de consumo alternativo o sobre el ahorro. Esto o tendría un importante impacto sobre el mercado inmobiliario, tanto en la compra-venta como en las locaciones.