La foto del presente encuentra a una demanda sin intención de convalidar
precios que considera elevados para sus pretensiones y a una oferta que no está dispuesta a
desprenderse o liquidar sus activos a menor precio.
Da la sensación de que "alguien tiene que ceder, pero a esta altura parece
que nadie lo hará porque es una crisis con plata", resumió Salvador Di Stéfano de Fundación
Libertad.
Esto expone que aquellos quienes hoy están disputando posiciones en el
mercado —y por tanto fijando condiciones y precios de las propiedades— no son
justamente el universo de argentinos que necesitan acceder a la vivienda única y familiar y que hoy
forman parte del cada vez más creciente universo de inquilinos.
Se trata en definitiva de una contienda mucho más selectiva y en un escalón
superior de ingresos y por lo tanto, reservado sólo a sectores de un determinado poder
adquisitivo.
Tabakman dio una señal: "No es que los compradores no puedan acceder a
estos precios porque el target para el que se construyó es el de clase media alta" y en ese
sentido, "la gente prefiere esperar para ver si bajan los valores siguiendo la tendencia
internacional y como eso no ocurre, se achica mucho el mercado y se hacen muchas menos
transacciones", dijo.
Este contexto justifica buena parte de las explicaciones que dan los
referentes del sector a la hora de marcar una tendencia de precios sostenidos en un escenario de
actividad en merma. "A diferencia de lo que ocurre en los mercados desarrollados, acá ni la gente
pone su unidad en venta a precios de remate, ni las empresas constructoras están urgidas por vender
para cancelar deudas, simplemente porque nuestro mercado no se financió con créditos", dijo
Tabakman. Como consecuencia, "por debajo de un cierto valor, los vendedores optan por esperar y no
se hace la transacción", agregó.
"No vemos necesidad de liquidez importante en la punta vendedora y a eso
obedece la firmeza de los precios", explicó el presidente de la Cámara de Empresas Inmobiliarias de
Rosario (Cadeiros), Javier Grandinetti.
El único sendero que encuentran los empresarios del rubro para zafar de esa
lógica e incluir en la discusión a la clase media, demanda la participación del Estado, no sólo a
través de políticas públicas que tengan como eje niveles aceptables de tasas de financiamiento,
sino otras, del tipo de promoción de inversiones para el sector que se dedique a construir en
volumen apuntando a la clase media o con destino a alquiler.
Un target superior
Del rebote desordenado y por momentos anárquico, a la planificación y la
mesura. Ese parece haber sido el camino que transitó el sector de la construcción y el negocio
inmobiliario en los últimos años y que se pronunció en los últimos doce meses.
El informe de coyuntura del Instituto de Estadística y Registro de la
Industria de la Construcción (Ieric) correspondiente a los meses de abril y mayo pasado indica que
"la generación de nuevos proyectos continúa sin recuperarse" y precisa que la superficie permisada
en los 42 municipios relevados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec) cayó en
abril un 22,7% respecto del mismo período del año pasado.
Aunque el indicador es positivo para Santa Fe, donde a contramano del resto del país creció en
el mismo período un 86,1%, los empresarios rosarinos relativizan los números. Así, el presidente de
la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV) de Rosario, Marcelo Passardi, aclaró que los números
de permisos de obra en la ciudad no son un parámetro tan real para medir el ritmo de la actividad
en Rosario. "Cada trámite que se hace en la Dirección de Obras Particulares genera un número de
permiso pero a veces es una refacción, ampliación de la misma obra", con lo cual a nivel local "hay
que depurar los números", dijo.
Otra tendencia
Según los datos del Ieric, "la construcción residencial ha sido el único segmento del sector que
evidenció un crecimiento del nivel de actividad en abril pasado, pero de apenas el 0,4%". Los
números, aunque positivos, distan mucho de la evolución que ese indicador registraba un año atrás,
en abril 2008, con un aumento cercano al 16%. Según el informe, se registró un cambio intrínseco en
el sector. "Desde la salida de la convertibilidad el crecimiento de la construcción residencial
estuvo motorizado por la actividad de inversores que destinaban fondos a la construcción como una
alternativa rentable de inversión y como reserva de valor".
Esta dinámica estaba marcada por actores del sector que reproducía
rentabilidad a través de estos proyectos, poniendo a la venta los inmuebles y volviendo a invertir
en el sector. Sólo en forma secundaria se buscaba renta a través de alquiler.
Sin embargo, según Ieric un conjunto de factores modificó estas actitudes.
"Los incrementos de los costos de la construcción y de la tierra por encima de los precios de
venta, hicieron que la rentabilidad de los proyectos tienda a caer", precisó el Ieric.
También influyó "el ingreso al mercado de una oferta cada vez mayor de inmuebles que impactó
sobre los precios limitando la posibilidad de que suban en igual medida que los costos", agregó el
informe.
"A pesar de una devaluación del 30% del dólar el precio de las viviendas no
cede porque la devaluación del peso fue muy importante, pero la construcción no vio licuar los
costos de los insumos, servicios y salarios que paga, lo que convalida que los índices de precios
son una mentira, y que la rentabilidad del negocio de la construcción esta en jaque", explicó Di
Stéfano.
Por otro lado, "los constructores construyen y para ellos el valor de
reposición es fundamental y para poder decidir bajar los precios del metro cuadrado un tema no
menor es el costo de los terrenos cuyos precios no bajan", agregó (ver aparte).
Las salidas no parecen muchas en un contexto en el cual el acceso al
financiamiento para la clase media sigue siendo un tema pendiente en la Argentina. " Si tenés
posición de liquidez retenida, con un escenario de inseguridad, estimo que se va a reafirmar la
posición vendedora de retener, porque el ladrillo es lugar seguro y una forma de cobertura en
activos tangibles", dijo Grandinetti.
Passardi señaló que a nivel local esto se expresó en una nueva dinámica.
"Los edificios que están en construcción siguen en marcha y se tratan de terminar lo antes
posibles, pero hay pocos emprendimientos nuevos desde el pozo, las operaciones que se hacen hoy son
por unidades terminadas", dijo el constructor, para quien comparado con un año atrás "cambió el
escenario".
En coincidencia con el informe del Ieric, Passardi señaló que la
consecuencia directa es la menor generación de proyectos nuevos, lo que a su vez, provocará en el
mediano plazo "una disminución de oferta" que operará como sostén de los precios.
Un futuro más estrecho
¿Queda alguna esperanza para que esta contracción pero sin urgencias (por la buena situación
de liquidez) se descomprima y el sector vuelva a girar la rueda?
"Lo más probable es que vivamos simplemente con un mercado más pequeño, muy
diferente del que tuvimos los últimos tres o cuatro años", dijo Tabakman y señaló que "habrá menos
inversión en real estate, más calificada, más profesional, buscando mejores proyectos, con una
estructura de financiamiento que apunte al largo plazo y no a la especulación de entrada y salida
rápida, y ya sin espacio para las improvisaciones".
Para que los sectores medios puedan participar de ese mercado se requieren
además una serie de condiciones que, a priori, no parecen maduras en la Argentina.
"Un factor fundamental es la disponibilidad de líneas de crédito hipotecario de largo plazo y a
tasa fija, condiciones que se fueron haciendo cada vez menos frecuentes en el último tiempo, más
aún al compás de la crisis internacional", apunta el Ieric. Por caso, pasaron de un ritmo de
crecimiento del 40% en abril de 2008 al 10% en mayo de este año.
Aunque el informe destaca como aporte la nueva línea de créditos anunciada
por el Banco Hipotecario con fondos de la Ansés, aún resta conocer el efecto inmediato de esta
medida. Pero como dato advierte: "es clave mencionar que el crédito hipotecario en la actualidad no
sólo ha tendido a desacelerarse sino que además, parte del crecimiento se da no por una mayor
cantidad de operaciones, sino debido a la suba del precio de los inmuebles". Lo que vuelve el
juego, al punto de partida.
