El crédito hipotecario crece a cuentagotas

Sectores. Pese a que las tasas de interés son más atractivas, la oferta de préstamos para vivienda está muy lejos de abastecer la demanda. La brecha entre los ingresos de la población y el valor de las propiedades no se cierra.
21 de agosto 2011 · 01:00hs

La aspiración de contar con una vivienda propia sigue siendo sólo eso para la gran mayoría de los argentinos asalariados o cuentapropistas que conforman una devaluada clase media. Para convertirse en propietaria de un departamento de dos dormitorios estándard en el macrocentro de Rosario —cuyo valor de mercado se acerca a los 90 mil dólares (unos 380 mil pesos)— hoy una familia puede acceder a un financiamiento máximo de aproximadamente 300 mil pesos (80% del valor del inmueble), pero debe además contar con un ahorro previo de unos 80 mil pesos (20% restante) y demostrar ingresos por 13.300 pesos mensuales. En líneas generales, el ejemplo muestra el caso testigo de uno de los créditos hipotecarios más ventajosos del mercado, para un tomador que, en ese contexto deberá afrontar una cuota mensual de casi 4.000 pesos por un crédito a 20 años con un sistema mixto de cuotas fijas y luego variables en pesos.

Pese al acelerado proceso de reactivación económica que experimentó el país tras la crisis de 2001, al crecimiento del empleo y a la constante actualización de los salarios por efecto de una dinámica de paritarias anuales, la oferta de financiación destinada a la vivienda no alcanza a convertirse aún en una herramienta accesible ni a empardar los altos niveles de demanda que tiene. Incluso, atravesado por las políticas macroeconómicas, se aleja cada vez más de esa posibilidad.

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Varias razones se alinearon en sentido negativo para que la Argentina sea en la región el país con menor participación de créditos hipotecarios en relación al Producto Interno Bruto (PBI), un nivel que no alcanza el 1%, mientras otros como Chile o Brasil llegan al 7 y al 3,5% respectivamente.

En ese universo confluyen el proceso inflacionario —que deteriora la relación entre salarios y costo de la vivienda y al mismo tiempo provoca una retracción de los bancos a desembolsar grandes sumas de dinero a largo plazos y tasas bajas, por el efecto descalce que esto trae aparejado— y un aumento exponencial del precio del metro cuadrado, especialmente en la región, debido a que las propiedades continúan desde hace una década oficiando como uno de los principales refugios de valor de los sectores de mayores ingresos.

Pero además, también intervienen situaciones propias de la economía doméstica como el alto grado de informalidad laboral y la escasa articulación de políticas públicas y privadas para atender el problema de la vivienda que afecta a los sectores medios y asalaridos de la Argentina.

Por esa razón, aunque todas las entidades cuentan con una oferta de hipotecarios —muchas incluso con beneficios para su cartera fidelizada— sólo un pequeño grupo de entidades sigue administrando la escasez y concentrando los mayores desembolsos en este segmento que no logra despegar, esencialmente porque las razones estructurales de este estancamiento se mantienen inalterables.

“Hoy estamos frente a un mercado muy reducido porque partimos de dos situaciones: por un lado la elevada relación salario - valor del m2 que hoy es mala, porque las propiedades se transformaron en reserva de valor; y por otro, porque las tasas de interés son elevadas debido a que es difícil que los bancos se fondeen a largo plazo a tasas bajas”, puntualizó el economista jefe de la consultora Abeceb.com, Mariano Lamhote, quien consideró que la oferta sólo es accesible para un nivel socioeconómico ABC1.

El año pasado la consultora advertía en sus informes sectoriales que los créditos hipotecarios en la Argentina nunca cumplieron un papel fundamental en la venta de inmuebles y luego de que la crisis internacional de 2008 frenara su crecimiento, en 2010 se observó un “estancamiento” en este tipo de préstamos.

En los últimos diez años, la evolución del sector tuvo altibajos pero nunca logró posicionarse como una alternativa seria para resolver el problema habitacional en el país (salvo raras y acotadas excepciones). Así, después de la crisis de 2001/2002 los créditos hipotecarios cayeron un 53,2% en sólo dos años hasta ubicarse en los 9.307 millones de pesos, según Abeceb.com. Comenzaron luego a recuperarse a partir de 2006 de la mano de una sensible baja en las tasas de interés que les permitió crecer un 102% entre junio de 2006 y diciembre de 2008.

Pero tras la crisis de 2009 vienen reduciendo sensiblemente su crecimiento con “una fuerte desaceleración” que los ubica a valores pre crisis de principio de la década pasada.

Pocos. El gerente de la sucursal Rosario del Banco Hipotecario, Marcelo Pancaldo, reconoció que se trata de un “mercado reducido”, aunque puntualizó que “en los últimos meses se observó un leve crecimiento en los indicadores de originación” de créditos hipotecarios.

El directivo de la entidad —cuya cartera de hipotecarios representa el 48% de la cartera total y concentra el 27% de la participación total de mercado en ese segmento— reconoció que un dato insoslayable para analizar la situación de este mercado es la relación que existe entre salario y precio de las propiedades. “Si bien el salario recuperó su poder de compra en los últimos años, los precios de los inmuebles aumentaron en mayor medida, motivados entre otras cuestiones por las inversiones derivadas de la renta agraria, que en la región es un factor fundamental que explica el incremento de las propiedades”, dijo.

El gerente zonal del Banco Nación, Roberto Sanguinetti, reconoció este “descalce” entre ingresos y valor de las propiedades, algo que, pese a todo, no logra erosionar las ilusiones de los compradores que se acercan a las entidades ante cada nueva oferta de este tipo de créditos. “Las líneas que disponemos están funcionando muy bien, se colocan partidas importantes que están moviendo mucho el mercado en Rosario y la demanda es mucha”, dijo el directivo aunque también reconoció que “cada vez se necesita más sueldo para cubrir el monto de un crédito y acceder a una determinada vivienda”.

Aunque se mostró optimista porque las líneas para hipotecarios “sirven como un punto de partida para terminar con el alquiler y acceder a la vivienda única o dar el salto hacia una vivienda con mejores comodidades”, Sanguinetti no desconoció que uno de los problemas que usualmente se presentan a la hora del otorgamiento es la imposibilidad del tomador de justificar sus ingresos. “No podemos desconocer el nivel de economía informal que existe”, dijo.

Esta situación es una clara limitante ya que los bancos sólo pueden computar ingresos en blanco para calificar al cliente (recibo de sueldo, pagos de monotributo o ingresos brutos, etcétera). Atendiendo que en la Argentina el trabajo en negro supera el 40% del total de los asalaridos, el universo de posibilidades de financiamiento se acota aún más.

La subgerenta del Banco Municipal de Rosario, Ana María Bonopaladino, consideró que la principal limitante a la hora de tomar un préstamo hipotecario es lograr que coincida el monto del crédito al que puede acceder el tomador con las características de la propiedad que desea. “Muchas veces sucede que se acerca gente de ingresos medios que alquilan una casa confortable y cuando buscan una propiedad de similares características para comprar no pueden acceder a ella por los precios”, relató. Ante eso, “se resigna zona o bien comodidad”, explicó.

La entidad financiera local se lanzó este año como una oferente más de hipotecarios y llevan desembolsados más de 3 millones de pesos para la línea de compra de vivienda única para cualquier cliente aunque la más activa fue para los que cobran sus haberes en el banco, que sumada al resto componen desembolsos por más de 35 millones de pesos.

“El alto valor de mercado de las propiedades hizo que se dificulte obtener tanto el anticipo como una cuota razonable respecto al nivel medio de ingresos”, agregó Bonopaladino.

Esto además se ve agravado por el alto nivel de endeudamiento de las familias argentinas en créditos destinados a consumo (vía tarjetas de crédito, financiamientos personales, etcétera) que también son computados a la hora del cálculo de la relación cuota-ingreso, es decir la cuota que puede afrontar el cliente y los ingresos que cobra, que en general nunca puede superar el 30%.

Con una oferta acotada y una demanda limitada en su capacidad de ahorro e ingresos, el mercado en este segmento sigue muy limitado.

Un relevamiento de Abeceb.com aporta más datos. Allí se señala que por este contexto macro y micro, “es preferible alquilar que comprar”.

Para entender ese fenómeno tomó en cuenta la adquisición de un departamento nuevo en Capital Federal de 60 m2 contra el alquiler de otro de similar tamaño y concluyó que en promedio el valor de ese inmueble ronda los 275.000 pesos (69.000 dólares). Teniendo en cuenta las ofertas de mercado, la consultora concluyó que con un crédito a 20 años a la tasa promedio de mercado del 25,4% la cuota inicial que debería pagar el tomador es de 3.600 pesos por mes, mientras que para alquilar un departamento similar debe desembolsar en promedio 1.300 pesos mensuales.

Para Abeceb.com “este escenario es muy distinto al que se daba en los años 90 cuando el alquiler de un departamento de 60 m2 se encontraba alrededor de los 500 pesos, mientras que la cuota inicial del préstamo hipotecario rondaba los 617 pesos”.

Mercado acotado. Los representantes del sector comercial —inmobiliarias o agentes de ventas de inmuebles— que a diario miden el pulso de la demanda y la oferta, reafirmaron esta situación.

El titular de la Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario (Cadeiros), Javier Grandinetti, explicó que las líneas disponibles en el mercado “tienen buenas tasas —en el orden del 15 al 18% a 10 años— aceptables para aquel que puede tomar un crédito”. Sin embargo reconoció que “estas líneas en general la toman aquellos que les falta financiamiento para realizar una mudanza hacia otra propiedad de mejor categoría o el que quiere ampliar su casa, pero no puede hacerlo quien es inquilino y quiere comprar su vivienda propia”.

Según explicó el empresario, a diferencia de lo que ocurría una década atrás, “donde se podía reemplazar un alquiler por una cuota, ahora la licuación del poder adquisitivo del salario —que se produjo en 2001 y ahora se está recomponiendo— no lo permite”.

A su juicio, “si bien estas tasas son más que interesantes para una inflación del 20 o 22%, para generar un crédito hipotecario a largo plazo la tasa debe estar por debajo del 10% porque de lo contrario genera intereses sobre intereses, es decir se alarga el plazo pero no baja la cuota y es ahí donde se descalza la relación cuota-ingreso”.

Carlos Darío, presidente de la Corporación de Empresas Inmobiliarias de Rosario (Ceir), corrobora que “el inversor sigue siendo el actor principal” en el negocio de compra de inmuebles “fundamentalmente por la falta de créditos hipotecarios”, dijo. “La falta de financiación hizo que las personas que están pagando alquileres no puedan transformarse en propietarios” y reconoció que “los intentos de los distintos gobiernos no fueron suficientes o masivos” para provocar un cambio de tendencia. “Esperamos que esto cambie porque no podemos depender solamente de la gente de campo, hay que darle una solución al tema de la vivienda para sectores profesionales o jóvenes”, dijo Darío.

El camino a recorrer. Con un escenario macroeconómico más ajustado, como aquel que se perfila comenzará a darse a partir de los efectos —mayores o menores— de la nueva crisis internacional sobre la economía de los países del mundo, el futuro para el financiamiento a largo plazo a tasas accesibles parece complicarse aún más.

Sin embargo, los referentes del sector financiero y economistas consideran que se pueden ensayar políticas conjuntas entre el sector público y privado para darle movimiento a este mercado que muestra —con el alto nivel de demanda— una de las necesidades más urgentes de los argentinos como es la de acceder a una vivienda propia.

Así, Pancaldo (Banco Hipotecario), recordó que luego de la crisis de las hipotecas subprime a fines de 2007, la línea de crédito hipotecario más exitosa fue la realizada por esa entidad con fondeo de Ansés. “Aquel programa sintetizó las potencialidades de los sectores público y privado con una originación de más de 7.000 hipotecas por 1.150 millones de pesos en su gran mayoría destinadas a la construcción”, dijo y consideró que “este tipo de esquemas resultan imprescindibles en un escenario como el actual para dar impulso al financiamiento a la vivienda”.

Como complemento citó la necesidad de que “se produzca un incremento del ahorro en moneda local , así como el crecimiento de un mercado secundario de hipotecas capaz de inyectar liquidez en el mercado primario completando así el círculo virtuoso”.

“Consideramos que para lograr un desarrollo sostenido del crédito hipotecario en el país es imprescindible generar nuevas alternativas de fondeo y para eso es importante el trabajo articulado entre el sector financiero, el productivo y el Estado nacional en la búsqueda de soluciones de ahorro e inversión de largo plazo, así como de un fortalecimiento del mercado de capitales”, reconoció.

En ese camino, Lamothe (Abeceb.com), Lamothe reconoció que en el mercado financiero no se desarrollaron mecanismo para unidad de cuenta ajustables para que el que toma el crédito no termine pagando poco y el que presta dinero (banco) obtenga una renta.

“Es importante recalcar que un buen mercado financiero no sólo contribuiría a que las personas accedan más fácilmente a la vivienda propia sino que generaría además un impulso para la economía en general, dado que el sector de la construcción explica casi un 6% del PBI”, concluyó el relevamiento de la consultora especializada.

El perfil de la demanda

Los referentes del sector financiero coincidieron en el perfil de los tomadores de crédito, que en general se trata de adultos jóvenes con una familia que tras varios años de alquiler buscan acceder a su primera vivienda. Desde el Banco Hipotecario precisaron que “la edad promedio es de alrededor de 36 años, con un ingreso familiar promedio de 9,5 mil pesos, mientras que el monto promedio solicitado es de 180 mil pesos y el plazo promedio de 140 meses”.

En tanto, desde el Banco Municipal reconocieron que para la línea de adquisición de vivienda la mayoría de los préstamos otorgados se concentraron en el rango de montos de entre 200 y 300 mil pesos.

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