La industria de la construcción y con ella el mercado inmobiliario ya no vive el
período de oro de hace un par de años con auge en 2007, cuando el sector lideraba los indicadores
de crecimiento de la actividad económica y la dinámica de la demanda impuso un nuevo rango de
precios. Por efecto de un conjunto de factores, entre ellos la inflación y su correlato en la
pérdida del poder adquisitivo y la suba de costos, el conflicto entre gobierno y el campo que sumó
desconfianza inversora y como corolario la crisis internacional y su impacto local, la
desaceleración trazó un nuevo mapa que en principio se está materializando en la revisión de los
proyectos —más de cara a la demanda que la voluntad de la oferta— pero que aún no se
experimenta en los precios, que aún no retrocedieron al mismo ritmo del parate.
¿Será posible que el valor de las propiedades se mantenga
firme en este escenario? Esa fue la pregunta que se plantearon desarrolladores inmobiliarios y
analistas del sector que debatieron sobre el tema en el Foro Anual de Economía y Negocios que
organizó Fundación Libertad y la que en las últimas semanas se plantearon los operadores del
negocio.
Tendencias. En rigor para Tabakman en la Argentina el precio de las propiedades
históricamente está ligado a la evolución del tipo de cambio, pero con un comportamiento
inversamente proporcional. Así, explicó que durante el gobierno de Alfonsín cuando el dólar era
caro, en dos años las propiedades cayeron un 70% en dólares, mientras que en la convertibilidad, a
principios de los 90, en un par de años los inmuebles subieron un 140% en dólares mientras el país
ingresaba a un período de dólar barato.
Por eso, a su juicio este es un período en el cual el
efecto desacople que buscan instalar desde el sector inmobiliario con el latiguillo de que "los
precios no bajaron ni bajarán" —en buena parte en defensa de sus clientes que son los
propietarios y desarrolladores— "no puede durar mucho tiempo", porque el cliente es el que
siempre termina ganando en la puja y "el cash es el rey", dijo, mucho más si se tiene en cuenta la
evolución alcista del dólar. Aún así, reconoció que la crisis internacional con epicentro en
Estados Unidos provocará una devaluación en el mediano plazo de esa divisa que volverá a revertir
el ciclo. Pero no es esta la foto del presente.
El mapa de situación que trazó Tabakman no es quizá la
música que pretenden oír los empresarios volcados al negocio que se dieron cita en el encuentro de
Fundación Libertad y, en rigor, su opinión marcó un claro contrapunto con Gustavo Ortolá Martínez,
director de Ingeconser Argentina, quien si bien coincidió en el diagnóstico de la crisis y su
impacto en el sector, consideró que la clave está en repensar el negocio. "El camino es orientarse
a lo que el cliente demanda", dijo, y explicó que a su juicio las estrategias que en los últimos
tiempos están utilizando algunas inmobiliarias como economizar precios o subastas de lotes, no son
las adecuadas.
Como tampoco cree que seduzcan al inversor las propuestas
contempladas en la ley de blanqueo de capitales. "Esto no tuvo impacto en el precio", dijo.
Por eso, estimó que la clave está en construir lo que el
cliente está dispuesto a pagar o lo que está demandando. "La estrategia ahora es el cliente, hay
que conocer a quién se dirige el producto para diseñarlo y luego venderlo. Hay que fabricar lo que
se vende e invertir lo justo y apropiado", dijo y recordó que la tendencia en la cual los
desarrolladores elaboraban un proyecto y luego buscaban inversores que compren quedó atrás. "Ya no
existe la preventa", aclaró.
De todos modos, cree que la actividad tiene un universo de
actores que no hace unívoco el comportamiento. Ortolá Martínez explicó que el cliente inversor, en
este contexto no hace gran diferencia y pretende conservar su patrimonio, con lo cual no trabaja
con preventa; el estructural es muy analítico, pero sigue comprando en el segmento premium y
finalmente el cliente desarrollista, frente al stock existente no vende si no tiene la posibilidad
de garantizar la reposición.
Destacó así que para enfrentar la crisis se están dando
inversiones en segmentos premium sin reposición donde "el valor es la escasez" y muchos
propietarios que se volcaron al alquiler de sus propiedades como un resguardo de su inversión.
Por lo pronto, tal como expresan los empresarios, el
cliente manda y en este caso no está dispuesto a convalidar los actuales valores de las
propiedades. Así quedó expresado en Buenos Aires —como caso testigo— donde las
inmobiliarias comenzaron a aconsejar a sus clientes a bajar los precios si quieren vender y ya se
experimenta una reducción de entre el 8 y 11% en segmentos medios. "Hay que ser conscientes del
ciclo", enfatizó Tabakman.
"Estamos ante un nuevo gran cambio de ciclo, la gente ya lo sabe y
por eso no compra propiedades a los valores del año pasado", dijo Damián Tabakman, consultor de
empresas inmobiliarias y ex gerente de negocios inmobiliarios de Banco Comafi. "Los desarrolladores
también y por eso no inician obras nuevas (los permisos de edificación cayeron un 70%) y las
encuestas señalan lo mismo: el 70% de los encuestados del sector piensa que los precios de los
inmuebles pueden bajar, cosa que ya ocurrió con todos los activos financieros como acciones, bonos
corporativos y públicos y con las propiedades en los países desarrollados", agregó el especialista
citando un relevamiento de Reporte Inmobiliario sobre el sector.
