Alquileres de locales: las renovaciones vienen con subas de hasta 300%

Para los comercios de Rosario a los que en estos meses tienen el vencimiento de contrato de sus alquileres, las renovaciones se han convertido en una fuente de problemas. La incertidumbre que tienen los dueños y los inquilinos de los locales respecto del devenir de una economía muy inflacionaria en el marco de una elección presidencial inminente que puede modificar el tablero de la macro, está mostrando sus consecuencias.

El inconveniente más extendido es que la negociación se hace muy dura porque, en aras de protegerse contra lo que pueda llegar a pasar, los propietarios y las inmobiliarias piden muchos cambios en las cláusulas difíciles de cumplir para los ocupantes. En otros, los menos, los dueños no se los están renovando, los locales quedan vacíos y pasan a la venta.

El alquiler para comercio tiene otro régimen que el de vivienda, donde el valor está atados a un ajuste anual por el índice de promedio de inflación y salario. En los comerciales el plazo mínimo es de 3 años, pero las actualizaciones se pactan libremente entre partes. En algunos casos es el índice de contrato de locación, en otros está atado al IPC, y en algunos está atado al comportamiento económico del rubro que se explota en el local comercial.

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Uno de los mayores obstáculos es el precio de arranque: en algunos casos triplica al actual. Otro es que se piden plazos de actualización cortos, de tres y hasta un mes. Y el tercero es que se buscan índices de aumento muy por fuera de la referencia de las cifras de inflación.

"Estamos teniendo muchos problemas con incrementos que son altísimos, por encima de la inflación. Y hemos notado un incremento en la curva del aceleramiento del valor del alquiler, porque pasamos de actualizaciones semestrales a cuatrimestrales e incluso trimestrales. Es un caos", relató Ariel D'Orazio, coordinador del Consejo Asesor de la Vivienda de la Oficina Municipal del Consumidor.

Pero además, algunos comerciantes que consultan a la oficina cuando tienen que renovar el alquiler, cuentan que además de que se ajusta por encima de la inflación, están queriendo imponer contratos de cuatro o seis meses como prórrogas contractuales. "Esto genera un grado de incertidumbre muy nocivo para quien está haciendo la explotación del local y se termina mudando o buscando otra locación para poder salirse de la trampa que se le estaba planteando", acotó D'Orazio.

La voz de los comerciantes

Alejandro Pastore, presidente de la Federación de Centros Comerciales de Rosario, detalló que "hay propietarios que piden un precio exorbitante, una renovación de contrato con un valor triplicado para cubrirse de que el alquiler no pierda valor. Entonces algunos acuerdan arrancar con una cifra más baja pero hacer las actualizaciones más cortas".

Para el referente, la salida es que "en cada caso, si hay confianza y capacidad de negociación entre las partes, se entre en un esquema de negociación más corta en la ventana temporal y más razonable, porque también los ingresos se van modificando de una manera más regular y no anualizada. El problema es que en este país la inflación es del 150%", lamentó.

Miguel Rucco, del paseo comercial calle San Luis, detalló que "hay muchos que están en una situación complicada porque tienen que renovar y no pueden afrontar el costo de las comisiones de la inmobiliaria, los sellados y el depósito. Como las ventas cayeron por debajo del punto de equilibrio y la incertidumbre de lo que va a pasar en el futuro es muy alta, algunos hacen la cuenta y no renuevan o se buscan un local más chico". Y agregó: "Hoy un comerciante, salvo que tenga la propiedad o que venda algo que funciona como pasa en algunos rubros muy puntuales, se les está haciendo muy difícil".

Según Rucco, esto no solo sucede en los locales del centro, sino también en los centros comerciales barriales "donde a veces los inmuebles tienen una sobrevaloración, porque para mi gusto los dueños le quieren sacar una renta extraordinaria. En un contrato siempre hay dos partes y cada uno defiende la suya: el propietario que no se quiere perder el ingreso, la renta que le genera el inmueble y que se la come la inflación y el inquilino que no puede hacer frente a las obligaciones", analizó.

En tanto Nelson Graells, de Amigos de la Peatonal Córdoba, dijo que es un tema "complicado". "Yo creo que, dentro de la ley de la oferta y la demanda, debe prevalece mucho el diálogo entre inquilino y propietario para llegar a un arreglo sensato. La mayoría de las inmobiliarias son equilibristas que están en el medio. Todavía no lo veo alarmante ni noto casos graves, pero sí que se necesitan definiciones porque hay incertidumbre, aunque por ahora se van intentando solucionar", expresó.

Doble inflación

Más allá de la inflación, D'Orazio apuntó que se evidencia un crecimiento en el consumo que hace que la demanda de locales se haya incrementado, con una ociosidad a la baja. Sin embargo, todavía hay oferta de inmuebles desocupados, a diferencia de lo que sucede con las viviendas, donde la disponibilidad es baja y la oferta hoy no resuelve el problema de la demanda existente.

"Esa es una diferencia central todavía con lo que son los alquileres habitacionales. Pero sí se ve un problema gravísimo a la hora de negociar los contratos y sobre todo las renovaciones, porque para quien no renueva y tiene que salir a buscar otro local, significa readecuar toda su actividad tratando de fidelizar la clientela y se le genera un perjuicio económico grande", manifestó.

Lo cierto es que, para el referente del Consejo Asesor de la Vivienda, esta curva de incrementos que se proponen y el aceleramiento de la actualización de los valores, también genera inflación. "Nos hemos encontrado con locales grandes con valores en dólares o su equivalente en el mercado paralelo, no en el mercado formal. Es decir, el dólar blue, contado con liqui", indicó. En algunos casos de locaciones muy importantes, incluso se actualiza: se fijan, por ejemplo, 1.000 dólares durante el primer año, 1.200 dólares sobre el segundo y 1.500 en el tercero. "Esto genera en nuestro país, obviamente, un doble componente de aumento", cerró D'Orazio.