Economía

Un 32 por ciento de los inquilinos no pudo renovar su alquiler

Nire Roldán repasó los inconvenientes que enfrentan los rosarinos para acceder al servicio.

Domingo 30 de Junio de 2019

Un 32% de los inquilinos rosarinos no pudieron renovar su contrato de alquiler durante los primeros cinco meses del año ante la imposibilidad de hacer frente al elevado valor de las rentas y las exigencias de las inmobiliarias y propietarios al momento de celebrar un nuevo acuerdo. El relevamiento lo realizó la Concejalía Popular de Rosario que defiende, entre otros, los derechos de los inquilinos y expone “una clara tendencia de expulsión hacia las periferias o a condiciones de mayor deterioro de calidad de hábitat”.

El informe se basó en 1.734 contratos que vencieron entre enero y mayo de este año, de los cuales 558 no fueron renovados. La mayoría de estos inquilinos “tuvieron que bajar la calidad de lo que estaban alquilando, pasando a inmuebles con menos habitaciones y con menor calidad de servicios. Otra cantidad se tuvo que mudar más allá de donde vivió habitualmente y otro tanto, con problemas más complejos, fueron expulsados a la periferia y a pensiones, muchas de ellas sin habilitación, en donde pagan entre 5 mil y 7 mil pesos por una habitación que a veces tienen baño compartido, en condiciones precarias. Otros se mudaron a otra familia y finalmente están los que quedaron en la calle, viviendo en pequeños agujeros en casas, afuera de los supermercados, dentro de los cajeros automáticos”, describió Nire Roldán, presidente del Centro de Estudios Metropolitanos de la Concejalía Popular.

Según el relevamiento, un 40% de las rescisiones corresponden a alquileres de inmuebles céntricos, mientras que el 11% pertenecen a la zona suroeste. Y de los 1.734 casos analizados, el 84% son contratos celebrados entre locatarios e inmobiliarias o intermediarios, y el resto directamente con los propietarios. En ese sentido, el estudio reveló que un 94% de los 558 contratos no renovados fueron firmados con inmobiliarias o terceros.

“En un mercado de alquiler duro, sin flexibilidad, el sistema funciona como un casting y muchas veces al inquilino lo dejan afuera porque tiene mala cara cuando reclama”, describió Roldán.

Indexación

El porcentaje promedio de aumento consolidado en las renovaciones contractuales ronda el 37% mientras que el promedio solicitado en los contratos de alquiler que no se concretaron llega al 40,5%.

Según Roldán, estos ajustes encabezan la nómina de abusos especulativos. “La indexación estuvo prohibida históricamente pero ahora se toman de una modificación del Código Civil que lo permite y lo plantea como algo lógico en un contexto inflacionario”, indicó.

Al respecto, explicó que en un mercado que tiene oferta y demanda, se fija un valor para la renta de un inmueble dividido en 24 meses a un mismo monto. “Esto quiere decir que al producto se le puso precio y no se puede ajustar anualmente porque cambiaron las reglas del juego, que también cambiaron para el inquilino. No puede haber un beneficiado y un perjudicado”.

En segundo lugar se ubica el valor que se fija para un alquiler. “De manera irracional, sin consultar con nadie, se decide aplicar, por ejemplo, un 40% de aumento y una estimación para el año siguiente de un 45%. ¿Por qué pueden pronosticar estas cuestiones y no lo podemos hacer con otros productos como el combustible y el pan?”, indagó Roldán

También denunció, en orden de importancia, otros abusos producto de la especulación como las condiciones engañosas en las que se entregan los inmuebles, incumplimientos de reparación en ese sentido y requisitos de devolución excesivos, que en todo caso terminan siendo mejoras a la propiedad. Mencionó los exagerados cobros en concepto de sellados, comisiones y gastos administrativos “con cifras que triplican el valor del contrato de alquiler para poder renovar”, dijo.

Avales

Finalmente, se enfocó en la exigencia de garantías “que están lejos del alcance de los inquilinos”.

“Piden cuatro garantías laborales de un ingreso no menor a determinado monto y garantías propietarias, que son mucho para contratos tan pequeños”, dijo.

El titular de la Concejalía Popular consideró que la garantía real no es necesaria. “La ley habla de fianza fehaciente, como una tarjeta de débito por la que cobra sería suficiente”, enfatizó.

Consideró que tales requisitos “llevan al inquilino a comprar una garantía propietaria o tomar un crédito, sumando un gasto más a la renta”. Así, la pérdida de derechos “es muy grande”.

“Las garantías deberían ser con mutuales, cooperativas, sindicatos, convenios entre instituciones. Debería haber un servicio público del alquiler que solucione estos problemas de garantías”, remató Roldán.

Propuestas

Teniendo en cuenta que el pago de los alquileres es un servicio de primera necesidad para quienes no tienen la posibilidad económica de acceder a una vivienda propia, “los mismos no pueden estar regidos por la ley de la oferta y demanda, el Estado debe intervenir para restablecer el equilibrio económico”, define la Concejalía Popular, y señala una serie de propuestas para resolver o paliar la situación.

En primer lugar postula la creación de un registro único de contratos locativos, “para frenar y eliminar las cláusulas abusivas en los contratos de locación”. En segundo, propone un servicio público del alquiler a través de la fundación de un organismo provincial y municipal que “facilite al acceso a un alquiler justo, evite los abusos del derecho entre las partes, amplíe con el sector cooperativo y mutual el fondo fiduciario con el Banco Municipal para solucionar el problema de las garantías, controle y regularice las pensiones.

Asimismo, pide que se establezca que la comisión inmobiliaria sea afrontada por el dueño y para ello postula la modificación de la ley provincial 13.154, eliminando el cobro de comisiones Inmobiliarias a los inquilinos. Vale aclarar en este sentido que este tipo de disposición no la regula la Nación sino el Estado provincial.

Por otra parte, propone la creación de un registro provincial de la vivienda ociosa, que dé cuenta de las viviendas. Su finalidad es “poner un freno a la especulación inmobiliaria reinante en nuestras ciudades, dar a conocer quiénes son los titulares, y aplicar así un impuesto progresivo a los especuladores.

Por último, alienta a la sanción de un programa de vivienda pública en alquiler a través de la conformación de un fondo especial para la construcción de inmuebles construidos por el Estado, y de un programa de ayuda al inquilino adulto mayor, que permita aplicar cánones locativos acorde a lo percibido por los jubilados.

Una muestra de las dificultades por las que pasa el mercado de alquileres surge del último informe de actividad económica local, difundido por la Secretaría de Producción Municipal.

Según el Centro de Información Económica de la Municipalidad, en abril, la actividad en el sector inmobiliario, empresariales y de alquileres mostró una baja del 12,3% en forma interanual y en el acumulado enero abril de este año respecto de igual período de 2018, el retroceso fue de 8,2%.

Este comportamiento se repite en la mayoría de los servicios privados, que a excepción de la intermediación financiera, mostraron caídas en ese mes.

>> Una ley nacional que viene con demora

Pasan los años y la ley nacional de alquileres no prospera, tras presentaciones, dilaciones y pérdida de estado parlamentario. La última prescripción ocurrió en noviembre del año pasado, a raíz de la falta de tratamiento en el recinto de la Cámara de Diputados y tras la media sanción de Senadores. Una de las propuestas presentadas nuevamente este año pertenece a la senadora nacional Silvina García Larraburu (FPV), la cual cuenta con el aval de la Federación Nacional de Inquilinos. Entre los principales puntos establece que el aumento de alquiler sea anual en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC) y al Índice de Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estatales (Ripte). Además ordena extender de dos a tres años el plazo mínimo para un contrato de alquiler y prevé que el locador deberá declarar el contrato ante el Registro de la Propiedad Inmueble, reducir el depósito en garantía a un mes de alquiler y llevar a seis meses el plazo mínimo para su rescisión.

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