Economía

La pesificación se consolida en el mercado inmobiliario local

Las restricciones cambiarias impuestas por el gobierno nacional a fines de 2011 repercutieron, con fuerza, en la compraventa de propiedades. Y los números fueron cayendo, al menos en lo relativo a operaciones.

Domingo 24 de Mayo de 2015

Desde la implementación del cepo cambiario a esta parte, pocas actividades se han visto tan afectadas como la inmobiliaria. Las restricciones cambiarias impuestas por el gobierno nacional a fines de 2011 repercutieron, con fuerza, en la compraventa de propiedades. Y los números fueron cayendo, al menos en lo relativo a operaciones. Los precios, en parte pesificados, quedaron atentos a un mercado cambiario desdoblado. Más allá del cepo, otros factores sumaron presión, como la falta de créditos para que la clase media accediera a la vivienda propia. ¿Cómo arrancó 2015? ¿Cómo serán los meses que restan del año? ¿Se puede comenzar a pensar un escenario de recuperación?

Representantes de asociaciones que nuclean inmobiliarias, e incluso constructores, no se animan a hacer pronósticos. En una ronda de consultas realizada por La Capital, la gran mayoría esgrime la imposibilidad de anticipar lo que se viene en un escenario que, por estos meses, está lleno de incertidumbre. Pero pueden trazar un panorama actual para intentar descubrir en él signos de lo que vendrá.

"Hace años venían los productores agropecuarios, les ofrecías un edificio y decían ´Dame dos de estos y uno acá´. Era el famoso `Dame dos´. Hoy eso no se está dando", lamenta un actor con muchos años de experiencia en el sector inmobiliario. Lejos de aquella época de bonanza, 2015 encuentra al mercado inmobiliario bastante golpeado, aunque con expectativas respecto del panorama que se abrirá tras conocerse los resultados de las elecciones provinciales de junio y las nacionales de octubre.

Horizonte. Es complejo el horizonte que dibujan desde la Corporación de Empresas Inmobiliarias de Rosario. "De 2011 a la fecha se viene observando una caída en los niveles de actividad del mercado inmobiliario, acumulando en este plazo una merma del 50 por ciento en la cantidad de ventas", explica Marcelo Gustaffson.

"En los primeros meses de 2015 se viene observando una pequeña caída en las ventas con respecto al año anterior. Estamos cada vez más próximos a tener definiciones políticas y probablemente a un punto de inflexión para retornar al crecimiento por cambio de expectativas, por mayor participación del financiamiento de la vivienda, hoy casi limitado al Procrear. También al posible retorno de aplicación de excedentes guardados por parte del sector agropecuario, entre otros motivos", analiza.

En cuanto a tendencias, remarca que "en los últimos meses se viene observando un mayor interés por los departamentos usados comparado con el año pasado. El mercado de usados ha sido el de mayor resistencia a la pesificación, y en momentos en que el dólar paralelo alcanzó los 15 ó 16 pesos, pudimos observar propietarios que pretendían valores incluso mayores que inmuebles similares pero a estrenar".

Pero con el tiempo, la situación va cambiando: "Las unidades a estrenar o en construcción se comercializan en pesos desde el principio del desdoblamiento cambiario, pero los usados recién ahora con la caída del dólar paralelo están encontrando valores competitivos".

Año incierto. ¿Qué esperar en los meses que faltan para que llegue 2016? "Para este año no se esperan grandes cambios en el mercado inmobiliario en comparación con el año pasado. Por supuesto, el clima expectante responde en gran medida a que se trata de un año electoral especial, ya que no es cualquier elección. La imposibilidad de reelección de la presidenta pone seriamente en debate y análisis la posibilidad de cambios a una matriz macroeconómica con doce años de continuidad. Y todo eventual cambio genera un tiempo de espera hasta conocer o intuir cuál será el futuro rumbo de la economía", sostuvo Gustafsson.

Desde la Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario (Cadeiros) coinciden en que la actualidad "es un momento particular, ya que el país transita un año eleccionario".

En lo que respecta al sector inmobiliario, "el mercado desde principio de año presentó un movimiento interesante con consultas sobre distintos productos como departamentos, casas, locales y galpones". Si bien este hecho permitiría entusiasmarse, desde Cadeiros vaticinan "un año con altibajos, donde el corredor inmobiliario deberá estar informado constantemente". Así lo plantea el secretario Leonardo Beltramone.

Carlos Rovitti, ex Cadeiros que hoy preside el Centro de Estudios de Educación para Crecer, advierte: "Hace tiempo uno hubiera podido hacer predicciones, pero ya no". En este marco, subraya algunos fenómenos actuales para comprender la dificultad de anticipar lo que vendrá.

"Hoy se sigue vendiendo, pero no como hace un par de años, el mercado ya no es el mismo. Se vende menos y el que compra no es consumidor final sino que suele ser inversor que tiene excedente de producción y se vuelca al ladrillo para respaldar su capital", sostiene.

Tendencias. Desde su perspectiva, "se sigue comprando pero cosas más chicas. Antes la inversión era en departamentos de tres dormitorios o casas, hoy ha pasado a ser más chica, atomizada, son monoambientes o propiedades de un dormitorio".

Remarca un fenómeno que viene tomando fuerza: la permuta. "Hay mucha permuta. Alguien quiere un inmueble más grande, de más m2. Entonces ofrece un inmueble de menos m2 y pone la diferencia en efectivo. Esto se está dando y mucho", resume. "El mercado de Rosario está altamente pesificado, lo que está dolarizado es lo premium. Si querés comprar piso exclusivo eso va a valor dólar, si es una casa en un country también. Pero el grueso de operaciones están pesificadas", es el contraste que traza.

Alquileres. Tanto Gustaffson como Rovitti coinciden al ser consultados sobre el tema alquileres. El 2015 no comenzó bien. Hay esperanzas de que mejore, nadie tiene certezas.

"En el comienzo de año hubo una demanda levemente inferior comparada con el año anterior, simultáneamente con un incremento de la oferta de inmuebles volcados al mercado locativo. Esto ha traído una desaceleración del incremento de los precios de los alquileres", remarca Gustaffson.

Por su parte, Rovitti plantea que "los alquileres de vivienda están demandados permanente, sigue existiendo demanda, no disminuye" pero hace una aclaración: "Solíamos tener, aproximadamente, entre 27 mil a 30 mil estudiantes que venían de periferia de Rosario o de otras provincias inclusive a alquilar. Esto ha disminuido en principio este año, estamos aproximadamente en 23 mil".

Su explicación: "Todos sabemos que no hay créditos hipotecarios masivos para la clase media. Un dato interesante es que hay más de 300 mil personas que son de clase media que alquilan, no llegan a comprar su primer techo por falta de créditos. Hay créditos pero a plazo corto, diez años, y con tasas de más del 40/45 por ciento, impagables".

"El plan Procrear en el mejor de los casos otorgará 400 mil créditos en todo el país, de los cuales ya lleva dados 140 mil. Y los que se anotaron en Santa Fe están casi en 400 mil, o sea la misma cantidad de créditos que se van a otorgar a nivel nacional", refuerza.

Consultado sobre locales en alquiler, reconoció que "hay un amesetamiento, que en líneas generales viene desde principios de 2014 cuando sufrimos devaluación, cuando la inflación empezó a subir. Los economistas hablan de una inflación promedio de 30/35 por ciento, algunos dicen 25. Conclusión: sin tener una cifra, la inflación hace que la actividad económica se amesete y empezamos a tener negocios que cierran".

El panorama en Rosario es claro, según Rovitti. "La Municipalidad tiene habilitados unos 38 mil locales para la actividad comercial. A esta altura del año, sumados a los que venían del año pasado, tenemos 1.500 locales cerrados. Hay menor deserción en paseos tradicionales como en peatonal Córdoba, San Martín, San Luis, Echesortu. Son centros comerciales históricos que medianamente conservan los alquileres. Pero esos locales nuevos de 30 m2 promedio ubicados debajo de edificios nuevos antes se alquilaban y ahora quedan vacíos, no se sostienen".

La clave está, según el experto en bienes raíces, en diferenciar alquileres familiares de comerciales.

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