La inversión en ladrillos se demora

Los empresarios del sector señalan que el impacto del sinceramiento fiscal podría verse en la mitad de 2017.
11 de diciembre 2016 · 00:00hs

Cerrada la primera etapa del blanqueo, el inversor recorre el mercado inmobiliario pero por ahora sólo está mirando. Especialistas destacan que el volumen de operaciones se mantiene constante y creen que el impacto del sinceramiento fiscal se sentirá en el rubro del ladrillo recién a partir del primer semestre de 2017. De todas maneras, reconocen que esos fondos no moverán demasiado el amperímetro y apuestan al crédito hipotecario como dinamizador del sector. Sin embargo, para que eso suceda, advierten, es necesario domar la inflación y que el Central siga con el recorte de tasas.

Según anunciaron el ministro de Hacienda y Finanzas, Alfonso Prat Gay, y el titular de la Administración Federal de Ingresos Públicos (Afip), Alberto Abad, en la primera etapa del sinceramiento fiscal se declararon 21.863 millones de dólares, de los cuales 7.185 millones corresponden a depósitos en efectivo.

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Ese dinero que se mudó del colchón a las 108 mil cuentas bancarias abiertas por el blanqueo debe permanecer inmovilizado hasta el 31 de marzo, salvo que se lo utilice para la compra de inmuebles y bienes registrables.

Se trata de una pequeña porción de una torta mayor. Consultado el 1º de noviembre por el diario El Cronista, el tributarista César Litvin estimó que al final del blanqueo (el 31 de marzo del 2017) se exteriorizará en total unos 100 mil millones de dólares, de los cuales el 80% sería de cuentas en el exterior, 15% de inmuebles y 5% en cash. En la city proyectan que, de esa masa de dinero, el 20% vendrá al país y el resto permanecerá fronteras afuera.

Es por eso que desde que el gobierno nacional lanzó el perdón fiscal para evasores, en el mercado inmobiliario se entusiasman con la posibilidad de captar una porción de los recursos blanqueados y que estimulen un sector que viene frío.

No obstante, distintos especialistas del sector reconocieron que a poco más de un mes del cierre del primer capítulo del sinceramiento fiscal no se puede identificar todavía un cambio de tendencia. Javier Grandinetti, presidente de la Federación Inmobiliaria Argentina (FIA) señaló que aún no se notan efectos importantes en la compraventa, aunque sí en consultas y tasaciones.

En la misma línea, Carlos Rovitti, director del Observatorio Inmobiliario de Rosario, se lamentó de que el mercado "está lento por la coyuntura económica". Se trata de una situación que se repite a nivel local, agregó Leonardo Beltramone, el otro director del Observatorio.

A pesar de que todavía falta computar un mes para que termine el año, Rovitti anticipó que el 2016 finalizará con una cantidad de operaciones "muy por debajo" de la de 2015, que a su vez había perforado el piso de 2014.

En efecto, según datos publicados en la web del Colegio de Escribanos de Rosario, en el primer semestre de 2016 se registraron 6.402 ventas y 936 hipotecas, contra 7.454 y 1.464 realizadas en la primera mitad de 2015, mientras que en los primeros seis meses de 2014 se habían computado 8.474 ventas y 1.565 hipotecas.

De todas maneras, Rovitti confió en que el blanqueo "impacte positivamente", aunque esa mejora se verá recién en el primer semestre del año que viene.

Para grandes y chicos.

Según la espalda financiera del tenedor de fondos se presentan distintas opciones de inversión.

Damián Tabakman, rector de la escuela de negocios EN-Real Estate, consideró que la foto que más se repetirá es la de una persona comprando un departamento después de haber pagado el 10% de penalidad.

En tanto, Rovitti caracterizó que los productos más atractivos para inversión y renta son los monoambientes y departamentos de un dormitorio, mientras que las casas e inmuebles más grandes son buscados por las familias para vivienda.

Pero además existen también los fondos comunes de inversión cerrados. Se trata de dispositivos reglamentados y fiscalizados por la Comisión Nacional de Valores, destinados a proyectos vinculados con la economía real. La inversión que se vuelque a esta opción no paga el impuesto especial por el blanqueo, pero debe permanecer en el FCI por cinco años como mínimo.

De todas maneras, resaltó Tabakman, se trata de un "producto muy sofisticado". Tiene una barrera de entrada alta, que aleja a los pequeños inversores: el ticket mínimo es de 250 mil dólares. En su opinión, podrían apostar por este instrumento "gente que ya está participando de emprendimientos inmobiliarios, incluso los desarrolladores con inversión propia".

A pesar del consenso extendido en el sector inmobiliario sobre las bondades del blanqueo, desde el campo de los inquilinos y propietarios de vivienda única expresaron una visión más crítica. Ariel D'Orazio, referente de la Concejalía Popular, evaluó que el sinceramiento fiscal se implementó para que "los que han evadido durante años puedan seguir aumentando sus cuentas bancarias, concentrando capital inmobiliario en pocas manos". "No se democratiza el acceso a la vivienda, lo que es un derecho constitucional", sentenció.

Presión sobre el precio

Además del volumen de operaciones, otro interrogante es si el blanqueo de capitales puede empujar hacia arriba el precio de las propiedades.

Para Tabakman la declaración de activos "está generando un poquito de presión de demanda y eso hace que los precios estén sostenidos", aunque no deberían subir demasiado.

Por su lado, Grandinetti afirmó que existe un "nivel de oferta interesante de propiedades", por lo que podría registrarse un aumento en algún segmento específico de productos, pero no se extendería necesariamente a todos. En este sentido, sugirió observar el mercado inmobiliario como a la bolsa de valores: "si bien el panel se mueve en general, cada acción tiene un comportamiento diferente", comparó.

Ampliando aún más el zoom, Rovitti ató el precio de los inmuebles a los vaivenes de la macroeconomía. Anticipó que si la inflación se ubica en torno al objetivo oficial del 17% se podrían mantener los valores actuales, aunque, sostuvo, si acelera la suba de precios "los insumos para la construcción van a impactar en el costo final y se va a elevar el valor de mercado".

Crédito al crédito

Precisamente, el nivel de precios es un engranaje clave del esperado motor del mercado inmobiliario: los préstamos hipotecarios.

Es que como subrayaron los especialistas los fondos que pueden derramar con el blanqueo de capitales son marginales con respecto al conjunto del mercado, y no catalizarán un cambio en la dinámica del sector.

Ese rol le cabe a los créditos hipotecarios, que desde el desplome de la convertibilidad representan una porción cada vez menor del PBI. En efecto, como revela un informe de Ecolatina en base a datos del BCRA y el Indec mientras que en 2001 estos préstamos representaban un 5,9% del producto, durante los años del kirchnerismo fueron perdiendo terreno contra los créditos personales y las tarjetas hasta llegar al 0,9% del PBI en 2015. Estiman que en 2016 su participación será aún menor y significarán el 0,7% del PBI.

A pesar de estas limitaciones de mediano plazo, Grandinetti se mostró optimista. "En la medida que la economía se empiece a ordenar y la tasa comience a ser previsible el crédito se va a activar, porque funciona en otras partes del mundo", opinó el presidente de la FIA. Y agregó: "en créditos a 10 años tenés que tener tasas que no superen el 14% ó 15% y para créditos a 20 años tenés que tener tasas de un dígito".

En la misma sintonía, Rovitti se mostró confiado sobre la eficacia de los créditos indexados a la dinámica de precios si se logra controlar la inflación.

D'Orazio se mostró más escéptico. Caracterizó este tipo de créditos como "un arma de doble filo", ya que permite acceder al crédito pero, opinó, "el mecanismo de actualización permanente le resta previsibilidad y puede generar un colapso".

No obstante, desde la Concejalía Popular aconsejan tomar el crédito a aquellas personas a las que les sirva para comprar un inmueble "y ante la imposibilidad de pagarlo por el crecimiento del monto ver de qué manera se protege a los propietarios de vivienda única".

Sin embargo, quienes conocen el paño también se remontan más atrás en la cadena del crédito. Más allá de que destacan las potencialidades –y también los límites- de iniciativas estatales como el Procrear (ver aparte) destacan la responsabilidad de la banca privada en la escasez de préstamos.

"Hay un problema serio, estructural, de capacidad de la economía para fondear créditos a largo plazo, el mercado financiero es muy chico y los bancos usualmente no tienen mucha vocación de descalzarse demasiado en términos de plazo", señaló Tabakman. Y añadió: "no es fácil que crezca el mercado hipotecario pero es la gran expectativa, hay que tener más paciencia que ansiedad".

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