Economía

La crisis y los inmuebles como resguardo

Este artículo intenta hacernos pensar sobre lo que sucede en Rosario y tal vez en Argentina con el valor de las propiedades, basándonos en un análisis financiero y tal vez social. Es común escuchar que la gente busca las propiedades como "resguardo de valor" o bien como "alternativa de inversión más confiable". Permitámonos entonces pensar sobre estos conceptos:

Domingo 02 de Noviembre de 2008

Este artículo intenta hacernos pensar sobre lo que sucede en Rosario y tal vez en Argentina con el valor de las propiedades, basándonos en un análisis financiero y tal vez social. Es común escuchar que la gente busca las propiedades como "resguardo de valor" o bien como "alternativa de inversión más confiable". Permitámonos entonces pensar sobre estos conceptos:

Una de las formas generalmente aceptadas de valuar un activo es a través del flujo de fondos descontados: es decir, un activo vale hoy, los fondos que generara mañana. Así, los flujos de fondos que genera un inmueble como inversión son los futuros alquileres que estimamos el mismo generara. Para ver entonces cuanto vale el inmueble debemos "actualizar o descontar" esos flujos a una tasa de descuento.

Esa tasa refleja el costo de oportunidad de realizar inversiones similares de igual nivel de riesgo. ¿Que tasa usaríamos en Argentina, dado el contexto altamente riesgoso, volátil e incierto?. Difícil saberlo pero tal vez un inversor conservador y que considere al activo inmueble riesgoso le podrá exigir, supongamos, un 15 por ciento anual.

Opciones

El que use la tasa de 15% es un inversor, podríamos decir, adverso al riesgo (ya que le exige mucho a la inversión). Algún valuador también podría pensar que es una inversión libre de riesgo y pondría tasa inferior, tal vez del 5%. Esta persona le exige al inmueble un retorno bajo porque supone que tiene bajo riesgo y tal vez lo considere como resguardo de valor o alternativa de inversión mas confiable.

Ahora supongamos que nos referimos a un inmueble de dos dormitorios que hoy es común pretenda alquilarse en cerca de u$s 400 / mes (u$s 4.800 / año). ¿Cuánto vale este inmueble por el criterio de flujos de fondos descontado? (asumimos a perpetuidad por simplificación).

Para una persona que cree que el inmueble no es una inversión segura ni resguardo de valor en épocas de crisis y que le exige una tasa de 15% el inmueble valdría u$s 32.000( 4800 /0.15= u$s 32.000)

Para una persona que supone que la inversión inmobililiaria está libre de riesgo, y es un instrumento apropiado como resguardo de valor o inversión confiable y que le exige una tasa de 5%, el inmueble valdría u$s 96.000 u$s (48.00 /0.05 = u$s 96.000 ).

Hasta ahora el mercado parecería avalar la segunda posición, ya que se piden precios cercanos a la segunda opción, pareciendo avalar así, que el inmueble es una inversión de resguardo de valor y algo confiable.

Donde quiera situarse uno será lo que está dispuesto a pagar por un inmueble de estas características.

Ahora bien: ante una recesión, ¿quién va a poder pagar esos alquileres si los ingresos corrientes disminuyen, o bien quién va a poder seguir sosteniendo ese inmueble si se corta su fuente de ingresos? Aquel que compró el inmueble sin siquiera pensar en alquilarlo, pensando que así solamente preservaría el valor de su dinero, en una crisis recesiva, muy probablemente depreciará el valor de lo que tenía. Así, la burbuja se desinflaría y por presión de oferta de venta los inmuebles pueden bajar.

Entonces, ¿Es viable decir que los inmuebles son resguardo de valor o la alternativa más confiable y son justificados los precios actuales, o bien hay que pensar como el conservador con tasas altas de descuento y una menor valuación?

El Barón de Rotschield (1868-1937), dijo: "Si hay sangre en las calles compra propiedades", en clara alusión a que en épocas de crisis el activo inmobiliario, tal vez por su alto grado de iliquidez, es lo que más se deprecia.

 

(*) Licenciado en Administración de Empresas UNR. Master en Finanzas Corportativas, Universidad del Cema

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