Constructores ajustan estrategias para surfear mejor la crisis global

La industria de la construcción y con ella el mercado inmobiliario ya no vive el período de oro de hace un par de años con auge en 2007, cuando el sector lideraba los indicadores de crecimiento de la actividad económica y la dinámica de la demanda impuso un nuevo rango de precios. Por efecto de un conjunto de factores...
11 de mayo 2009 · 01:00hs

La industria de la construcción y con ella el mercado inmobiliario ya no vive el período de oro de hace un par de años con auge en 2007, cuando el sector lideraba los indicadores de crecimiento de la actividad económica y la dinámica de la demanda impuso un nuevo rango de precios. Por efecto de un conjunto de factores, entre ellos la inflación y su correlato en la pérdida del poder adquisitivo y la suba de costos, el conflicto entre gobierno y el campo que sumó desconfianza inversora y como corolario la crisis internacional y su impacto local, la desaceleración trazó un nuevo mapa que en principio se está materializando en la revisión de los proyectos —más de cara a la demanda que la voluntad de la oferta— pero que aún no se experimenta en los precios, que aún no retrocedieron al mismo ritmo del parate.

  ¿Será posible que el valor de las propiedades se mantenga firme en este escenario? Esa fue la pregunta que se plantearon desarrolladores inmobiliarios y analistas del sector que debatieron sobre el tema en el Foro Anual de Economía y Negocios que organizó Fundación Libertad y la que en las últimas semanas se plantearon los operadores del negocio.

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Tendencias. En rigor para Tabakman en la Argentina el precio de las propiedades históricamente está ligado a la evolución del tipo de cambio, pero con un comportamiento inversamente proporcional. Así, explicó que durante el gobierno de Alfonsín cuando el dólar era caro, en dos años las propiedades cayeron un 70% en dólares, mientras que en la convertibilidad, a principios de los 90, en un par de años los inmuebles subieron un 140% en dólares mientras el país ingresaba a un período de dólar barato.

  Por eso, a su juicio este es un período en el cual el efecto desacople que buscan instalar desde el sector inmobiliario con el latiguillo de que "los precios no bajaron ni bajarán" —en buena parte en defensa de sus clientes que son los propietarios y desarrolladores— "no puede durar mucho tiempo", porque el cliente es el que siempre termina ganando en la puja y "el cash es el rey", dijo, mucho más si se tiene en cuenta la evolución alcista del dólar. Aún así, reconoció que la crisis internacional con epicentro en Estados Unidos provocará una devaluación en el mediano plazo de esa divisa que volverá a revertir el ciclo. Pero no es esta la foto del presente.

  El mapa de situación que trazó Tabakman no es quizá la música que pretenden oír los empresarios volcados al negocio que se dieron cita en el encuentro de Fundación Libertad y, en rigor, su opinión marcó un claro contrapunto con Gustavo Ortolá Martínez, director de Ingeconser Argentina, quien si bien coincidió en el diagnóstico de la crisis y su impacto en el sector, consideró que la clave está en repensar el negocio. "El camino es orientarse a lo que el cliente demanda", dijo, y explicó que a su juicio las estrategias que en los últimos tiempos están utilizando algunas inmobiliarias como economizar precios o subastas de lotes, no son las adecuadas.

  Como tampoco cree que seduzcan al inversor las propuestas contempladas en la ley de blanqueo de capitales. "Esto no tuvo impacto en el precio", dijo.

  Por eso, estimó que la clave está en construir lo que el cliente está dispuesto a pagar o lo que está demandando. "La estrategia ahora es el cliente, hay que conocer a quién se dirige el producto para diseñarlo y luego venderlo. Hay que fabricar lo que se vende e invertir lo justo y apropiado", dijo y recordó que la tendencia en la cual los desarrolladores elaboraban un proyecto y luego buscaban inversores que compren quedó atrás. "Ya no existe la preventa", aclaró.

  De todos modos, cree que la actividad tiene un universo de actores que no hace unívoco el comportamiento. Ortolá Martínez explicó que el cliente inversor, en este contexto no hace gran diferencia y pretende conservar su patrimonio, con lo cual no trabaja con preventa; el estructural es muy analítico, pero sigue comprando en el segmento premium y finalmente el cliente desarrollista, frente al stock existente no vende si no tiene la posibilidad de garantizar la reposición.

  Destacó así que para enfrentar la crisis se están dando inversiones en segmentos premium sin reposición donde "el valor es la escasez" y muchos propietarios que se volcaron al alquiler de sus propiedades como un resguardo de su inversión.

  Por lo pronto, tal como expresan los empresarios, el cliente manda y en este caso no está dispuesto a convalidar los actuales valores de las propiedades. Así quedó expresado en Buenos Aires —como caso testigo— donde las inmobiliarias comenzaron a aconsejar a sus clientes a bajar los precios si quieren vender y ya se experimenta una reducción de entre el 8 y 11% en segmentos medios. "Hay que ser conscientes del ciclo", enfatizó Tabakman.

"Estamos ante un nuevo gran cambio de ciclo, la gente ya lo sabe y por eso no compra propiedades a los valores del año pasado", dijo Damián Tabakman, consultor de empresas inmobiliarias y ex gerente de negocios inmobiliarios de Banco Comafi. "Los desarrolladores también y por eso no inician obras nuevas (los permisos de edificación cayeron un 70%) y las encuestas señalan lo mismo: el 70% de los encuestados del sector piensa que los precios de los inmuebles pueden bajar, cosa que ya ocurrió con todos los activos financieros como acciones, bonos corporativos y públicos y con las propiedades en los países desarrollados", agregó el especialista citando un relevamiento de Reporte Inmobiliario sobre el sector.
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