Economía

Casa propia: ¿más cerca o más lejos?

La extensión del plazo de financiación despertó gran interés y los bancos se llenaron de consultas. Qué tener en cuenta a la hora de tomar la decisión.

Domingo 30 de Abril de 2017

Las nuevas líneas de créditos hipotecarios a 30 años de plazo despertaron la curiosidad de más de un argentino que sueña con la casa propia. La extensión del plazo -en el último tiempo lo habitual era que no supere los 20 años- abrió el universo de posibilidades a un número mayor de interesados ya que más tiempo se traduce en una cuota mensual más baja. Sin embargo, la financiación que llega con una tasa de interés fija los primeros 36 meses de entre el 3% y 9% anual, también desembarca con la puesta en marcha del flamante Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) -que ajusta los créditos según la inflación- y es aquí donde radican algunas incógnitas sobre si la financiación es conveniente o no.

Este año comenzó a estar disponible la posibilidad de adquirir la casa propia a través de los nuevos créditos ajustados con el índice UVA o de construirla con el renovado Procrear pensado para los estratos de menores ingresos.

Teniendo en cuenta las características de los nuevos créditos, se hace más fácil acceder a la financiación para la compra de una vivienda ya que el monto de ingresos solicitado es menor que los tradicionales hipotecarios. Sin embargo, el intríngulis o la letra chica está en el valor de las UVA y la presión que ejerce la inflación sobre el valor que termina pagando el tomador del crédito. Mientras que el 1º de abril de 2016 el valor de una UVA era de 14,05, el 1º de abril de este año ascendió a 18,48, es decir que subió 31,53%. De esta forma un crédito gestionado en abril de 2016 sería actualizado este año en ese porcentaje.

Además, es importante tener en cuenta que los créditos ajustados por inflación tienen una cuota que no podrá ser superior al 25% de los ingresos del solicitante, una vez otorgado el préstamo. Si supera dicha relación, se capitalizará la diferencia y se alargará el plazo del crédito. Esto es, el tomador a pesar de pagar mensualmente cada vez tendrá más deuda y ésta se hará casi interminable en el tiempo.

No obstante, es tanta la necesidad de acceder al techo propio que la última encuesta de D'Alessio Irol sobre el humor social y político en el país ubicó entre los mayores aciertos del gobierno el lanzamiento de los créditos hipotecarios a 30 años. El 51% de los argentinos consideró que es la segunda medida más acertada de la gestión de Mauricio Macri, en el primer puesto se ubica la eliminación del cepo cambiario y fijar un dólar estable.

A pesar del temor que genera el ajuste por UVA, es decir por inflación, muchos analistas económicos y referentes del mercado inmobiliario recomiendan "meterse" y animarse a este tipo de financiación porque históricamente el derecho sobre la vivienda única prevalece sobre el interés lucrativo del sector financiero y, en última instancia, aseguran que el gobierno sale al auxilio de los propietarios que puedan estar en apuro porque las cuotas de los créditos sobrepaan los límites razonables. Una recomendación que dan es intentar financiarse con la banca pública aunque muchas veces el trámite sea más extenso y arduo.

Ariel D'Orazio, coordinador del consejo asesor de vivienda en la Oficina del Consumidor Municipal y miembro de la Concejalía Popular, prendió la luz de alerta sobre la oferta publicitada por las entidades bancarias y llamó a los rosarinos a "leer la letra chica" antes de embarcarse en un crédito hipotecario. En ese sentido, dijo que el Banco Nación publicita una cuota de 2.000 pesos para un crédito de 1 millón de pesos pero la cuota real es superior a los 3 mil pesos, mientras que en la banca privada se publicita una cuota de 4 mil pesos pero la real es cercana a los 8 mil pesos. "No entendemos cómo es la cuota, cuando aplicás la tasa fija anual y lo dividís por la cantidad de cuotas no coinciden los valores", explicó.

"Hay que ver las dificultades que genera el ajuste por inflación, podría comprometer los ingresos de los beneficiarios. Al subsidiar capital en lugar de tasas las cuotas son mucho más altas. La tasa fija ronda el 4% a 9% en la banca pública ó 15% según si es banca privada. Ya es una cuota alta al momento de iniciar el crédito y las UVA crecieron entre marzo del año pasado y marzo de este año 35%", apuntó D'Orazio.

Además, destacó que "el principal defecto" de los créditos hipotecarios ajustados por UVA es que subsidian el capital y no el interés. "El Procrear era un programa social, ahora es instrumento financiero. Se prioriza la ganancia de las instituciones por sobre garantizar la vivienda", subrayó, al tiempo que también marcó como una limitante tener que contar con ahorros equivalentes al 10% o 15% del valor de la propiedad que se desea adquirir o construir.

Por otra parte, señaló como algo positivo la vuelta a la posibilidad de construir la vivienda propia. "Se había eliminado esta opción el año pasado y eso es muy bueno por los puestos de trabajo en el sector que genera. Esperemos que se pueda generar una reactivación, aunque también es posible que llegue con un incremento del valor del metro cuadrado de los lotes lamentablemente", precisó.

D'Orazio también consideró que hay que pensar bien cómo afectará en un futuro el tema de la actualización según la afectación proporcional del ingreso salarial. "Si el crédito supera el 30% de mis ingresos ¿qué pasa? No hay tope, sino que la obligación es refinanciar, me sumarán 15 o 20 cuotas más. En una economía inestable la actualización de las cuotas es constante y plazo es cada vez mayor", detalló.

La oferta disponible

La línea casa propia del Procrear ahora es llevada adelante por los bancos Nación, de Córdoba, Provincia de Buenos Aires, Ciudad de Buenos Aires, de Santiago del Estero, Itaú, Francés, Macro, Patagonia, Galicia, Santander Río y Supervielle. A enero de este año se solicitaban ingresos de entre 16.120 y 32.240 pesos. Los solicitantes deberán contar con un ahorro del 10% para los casos en los que el valor de la vivienda a adquirir no supere el $1.000.000; y del 15% para aquellos casos en los que el valor supere $1.000.000 y vaya hasta $1.500.000. Para acceder a este crédito se debe ser seleccionado, actualmente no hay anuncio de una nueva selección.

La línea solución casa propia construcción sí está disponible pero los créditos se otorgan en UVA. La tasa anual de interés anunciada oficialmente es de entre el 4,5% y el 7,8% y el plazo para pagar el crédito es de hasta 30 años. Para las familias con hijos, el subsidio que da el Estado nacional es de hasta 400 mil pesos. El subsidio es directo para la familia y no es reembolsable. En base a un presupuesto de obra de 1.100.000 de pesos la cuota promedio mensual es de 3.800 pesos, dependiendo del monto solicitado de crédito y del banco que te lo otorgue. Participan en esta oportunidad el Banco Nación, el Banco de Córdoba, Provincia de Buenos Aires y el Hipotecario, según la web oficial.

El reaseguro para el solicitante es que la variación en el valor de la cuota no podrá superar (tendrá como tope) el índice de la variación salarial que publica el Indec.

En tanto, los bancos oficiales Nación, Provincia y Ciudad de Buenos Aires son los que hoy están ofreciendo los créditos hipotecarios con mayor plazo: hasta 30 años, indexados por UVA. En tanto los privados Santander Río, BBVA, Galicia, Supervielle, Itaú, Banco Hipotecario y Credicoop ofrecen planes de hasta 20 años de plazo, también indexados por UVA.

Las UVA son atadas al CER, es decir a la inflación, y su valor es actualizado diariamente por el Banco Central de la República Argentina. El lunes pasado, por ejemplo, una UVA tenía un valor de $18,24, según informó el BCRA.

El asesor en negocios económicos y financieros Salvador Di Stefano planteó también cómo tiene que ser el nivel de ingreso para acceder a uno u otro tipo de crédito. Un crédito ajustado por inflación, con una cuota de $10.828, se necesitan ingresos declarados por $36.000 al mes. Mientras que en el tradicional con una cuota de $15.662 se necesitan ingresos por el equivalente a $52.000 al mes. La ventaja del crédito ajustado por inflación, es que se puede acceder mostrando menores ingresos. "Esto muchas veces llama a engaño, el crédito hipotecario que ajusta por inflación, al partir de una tasa de interés baja y capital actualizado, hace que el universo de personas que puedan acceder al crédito sea mucho más grande y muchos consumidores sin conocer la letra chica del crédito se lanzan a tomar esta financiación, desconociendo que a futuro las cuotas te pueden quitar el sueño", puntualizó.

Expectativa

Desde el sector inmobiliario de la ciudad están más que entusiasmados con las posibilidades que se abren a partir del lanzamiento de nuevos créditos hipotecarios. Carlos Rovitti, director del Observatorio Inmobiliario de Rosario (OIR) y Coordinador del Observatorio Inmobiliario Nacional (OIN), consideró que "todas las líneas de crédito que salieron son positivas, ya que empiezan a movilizar el mercado", aunque indicó que "es un proceso lento".

Si bien Rovitti se mostró muy entusiasmado con los anuncios de la banca tanto oficial como privada dijo que "un dato que no juega a favor es la inflación", que en el primer trimestre acumula 6,29%.

"La gente esta midiendo lo que va a ocurrir, empieza a depreciarse el bolsillo. De todas maneras ante la gran necesidad habitacional, hay más de 3,5 millones de viviendas que faltan en el país, los que tienen un nivel de salario medianamente necesario están viendo los créditos hipotecarios como algo tentador", detalló.

El director del Observatorio Inmobiliario de Rosario reveló que crecieron exponencialmente las consultas para la compra de propiedades. "Hay gente que ya tiene créditos otorgados y está buscando unidades. Todo es muy lento, pero va creciendo. Es auspicioso, por primera vez hay un crédito a 30 años, no es un dato menor. Es interesante para que llegue al techo propio, sobre todo de un segmento abandonado que es de la clase trabajadora", precisó al tiempo que aclaró que por ahora lo que más se está moviendo es el crédito Procrear y mucho menos en entidades privadas.

Por estos días los rosarinos salen a buscar propiedades de 2 dormitorios, tanto departamentos como casas en barios, con un valor promedio de 1,5 millón de pesos. "Hay más baratas y un poco más caras y hay que tener en cuenta que se financia entre el 70 y 80% del valor total, según tasación del banco que muchas veces no coincide, el banco tasa menos muchas veces y eso es una limitación, pero hay gente que tiene esos ahorros", señaló Rovitti.

El especialista en mercado inmobiliario estimó un escenario alentador y dijo que "se va a mover más a lo largo del año", aunque consideró que "la inflación acobarda cualquier tipo de movimiento comercial".

"La inflación es el flagelo más importante que tenemos, aparentemente podría frenarse en el transcurso del año, esperemos que esto sea así. La necesidad de vivienda está, la gente quiere su vivienda propia. Estaba esperando este recurso y es una herramienta muy adecuada. La inflación tiene que estar en un margen razonable para que toda la economía funcione a pleno", subrayó.

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