Opinión
Miércoles 27 de Septiembre de 2017

La cuestión inmobiliaria

Alquileres. En distintos niveles legislativos se apunta a una nueva intervención sobre el mercado con argumentos que no explican las profundas contradicciones que plantean. Olvidan un aspecto clave: por encima del lucro deben primar valores éticos.

Es necesario tomar otra perspectiva cuando queremos comprender fenómenos contradictorios. Hoy nuestra sociedad debate algunos temas inmobiliarios —vivienda digna, leyes de alquileres, honorarios, martilleros o corredores, etc. — con argumentos aparentes que no explican las contradicciones profundas, cuando nos detenemos a pensar sinceramente el porqué de los debates. Este movimiento surge como una marea. Y como las mareas, no son explicadas bien si no conocemos la influencia de las corrientes marinas y la luna.

Nuestro país entendió muy bien hace cincuenta años que la intervención del Estado en el mercado locativo en el corto plazo beneficia a algunos inquilinos para terminar perjudicando a todos. Sin embargo, en todos los niveles legislativos se apunta a una nueva intervención. Hay seis proyectos a nivel nacional y otras tantas provincias que los debaten.

El nuevo Código Civil y Comercial fue aprobado después de una cuidadosa elaboración por los mejores juristas nacionales y aprobado por el Congreso nacional hace escasos dos años. Hoy el mismo Congreso es el que tiene los seis proyectos de leyes para modificarlo en materia de alquileres.

Desde hace veinte años la provincias iniciaron un proceso de profesionalización y Colegiación de los Corredores Inmobiliarios. Este mismo año comenzaron a funcionar los Colegios de Neuquén y Misiones, casi completando el mapa nacional. En el mismo proceso, sin contemplar que son profesionales opcionales para nuestra gente, ya que no son obligatorios para ninguna operación inmobiliaria, se pretende regular sus honorarios, lo que los convierte en el único caso de profesionales así destratados.

En la provincia de Santa Fe, los mismos legisladores que hace cinco años crearon el Colegio iniciando la profesionalización, ahora también pretenden regular sus honorarios bajo la extraña invocación del derecho a la vivienda digna y la protección de los inquilinos. Con eso, pretende "regular el mercado locativo" en otra aseveración de dudosa constitucionalidad.

De esta manera, disminuyendo en los contratos de locación el 20 por ciento de sus honorarios, logra la exigua disminución del 1 por ciento para el inquilino. En las renovaciones, le disminuye el 60 por ciento para lograr la mayor disminución … un 3 por ciento.

Rompe además una tradición histórica argentina en la que el corredor debe acercar a las partes, responsabilizándose frente a ambas porque ambas pagan sus honorarios. El nuevo criterio, al menos en Capital Federal, lo cambia para subordinar el corredor a un único cliente, el propietario que paga.

No parece serio argumentar que esta legislación favorece a los inquilinos, sino más bien que ataca a los corredores inmobiliarios y a los propietarios… ¿será para desproteger a los propietarios? Es por bronca y odio a los corredores? No, creo que no. Algo hay, pero el objetivo es otro.

Los políticos no se engañan a sí mismos con sus propias falacias. Saben bien que no hay una alta concentración de propiedades en pocos propietarios. Nuestros propietarios, según un estudio reciente, en un 80 por ciento tienen una sola propiedad en alquiler. Si contáramos los de dos, o tres, llegaríamos casi al 97 por ciento. O sea, que por tantos votos que gano, pierdo otros tantos al intervenir en el mercado. Tampoco se engañan conque lo que se reduce por honorarios e impuestos al inquilino será trasladado al alquiler, aún con algún exceso, es decir, redondeando para arriba, por las dudas. Y que, lo más grave, hará dudar a los más desconfiados sobre invertir en viviendas para alquilar, ya que el Estado habrá demostrado su voluntad de intervenir en favor de la contraparte. ¿Y cómo se explican entonces todas estas falacias y contradicciones de superficie?

Hay que buscar la clave en el proceso de profesionalización, que no sólo toma nuestro país, sino que abarca toda América. Este proceso implica que los anteriores comerciantes deban convertirse en profesionales. Eso implica que por encima del lucro deben primar los valores éticos que se profesan. Si no lo hicieren, el Tribunal de Ética los sancionará. Y deberás formarte y responder ante la sociedad por tu conducta con parámetros mucho más altos para ser acreedor de honorarios (no ya de comisiones). Esto perjudica a los grandes empresarios, que quieren la libertad absoluta para lucrar. Ahí está la corriente marina.

Busquemos ahora la luna distante. Tomemos ahora la otra perspectiva, para luego espejar con la nuestra. Ecuador inició su proceso de profesionalización 20 años antes que nosotros, hace 40 años. Naturalmente, se exigía el título universitario, se creaban los colegios (asociaciones) y la obligatoriedad de la matriculación. Se instruía además al Ministerio de Educación para la creación de la carrera en la universidad estatal.

Hace una década comenzó a retroceder el proceso. Primero se atacaron sus honorarios, luego se trasladó a cada Colegio (asociación) la responsabilidad de la formación profesional (de cumplimiento imposible) y finalmente se quitó la obligación de matricularse. Se desandó el camino, desarticulando la naciente profesión que servía al pueblo ecuatoriano.

Y aquí los beneficiarios: hoy el 75 por ciento del mercado inmobiliario en Ecuador está en manos de tres grandes franquicias internacionales. Nuestros colegas deben ser agentes de esas franquicias, o complementar sus ingresos con algún otro emprendimiento. Y deben someterse al Código de Ética de las transnacionales, dejando en la biblioteca de los recuerdos unos brillantes Códigos de Honor que nos servirán al resto de los Latinoamericanos. Fueron realmente pioneros hispanoamericanos que aún luchan en desventaja por sostener los principios éticos que establecieron. Hoy las multinacionales inmobiliarias disputan el mercado ecuatoriano, en territorio ecuatoriano y con soldados ecuatorianos, en función de intereses transnacionales.

Esto en el marco de un mercado inmobiliario que tiende a la transnacionalización, y muchos ya se lo disputan a nivel planetario, anticipando el proceso.

En Ecuador hay luna llena: se ve claramente el resultado del proceso. Aquí todavía es luna nueva, apenas perceptible. Hay legisladores de buena fe, inteligentes. Estamos a tiempo.

Los Corredores Inmobiliarios queremos vivienda digna para todos los argentinos. Y libertad de contratación. Y muchas inversiones inmobiliarias de capital nacional para que bajen los alquileres y sean cada vez accesibles. Y que se construya mucho, para mejorar la calidad de nuestras viviendas.

Y queremos ayudar a los colegas ecuatorianos para que sean regulados por sus propios Tribunales de Honor y no por los de las transnacionales. Y sirvan a su pueblo, sembrando concordia entre propietarios e inquilinos, compradores y vendedores, colaborando con sus proyectos de vida y no con los intereses de las grandes corporaciones. Este es el fundamento de la profesionalización del Corredor Inmobiliario. O de Bienes Raíces, como le llaman en el país hermano.

Lic. Julio Farah (*)

(*) Presidente del Colegio de Corredores

Inmobliarios de Santa Fe.

Vicepresidente de la Federación

Inmobiliaria de la República Argentina.


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