La ciudad
Domingo 27 de Agosto de 2017

El boom de los créditos hipotecarios ya impacta fuerte en Rosario

Son tantas las familias rosarinas que están en carrera para recibir préstamos que no hay oferta inmobiliaria acorde a sus posibilidades.

El boom de los créditos hipotecarios disparó la demanda de los sectores medios para adquirir su primera vivienda, pero por ahora no encuentra oferta inmobiliaria suficiente en Rosario. "Estamos en un escenario complicado, con muchas familias que ya tienen el préstamo preaprobado pero no consiguen una unidad para comprar que se adapte a sus ingresos y al monto del crédito", advirtió Ricardo Griot, vicepresidente de la delegación local de la Cámara Argentina de la Construcción.

   Según Griot, la clave para destrabar esta coyuntura "depende de la instrumentación de los créditos para proyectos en pozo, que permitirá a los bancos prestar dinero para adquirir unidades en construcción" (ver aparte).

   El incremento "exponencial" en la demanda de créditos que se registra en las principales ciudades del país también llegó a Rosario. Desde el Banco de la Nación Argentina su director regional, Carlos Castellani, confirmó que hay "muchísimas consultas a diario" en las sucursales de la entidad crediticia en el Gran Rosario.

   Aún con demoras desde la precalificación hasta la escrituración, que puede llevar unos 90 días, el banco público asegura estar otorgando un préstamo hipotecario cada tres minutos.

   La línea más buscada es la modalidad de crédito UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), que se actualiza a través de un índice similar al aumento del costo de vida.

   A diferencia de otras herramientas de financiamiento que unos pocos bancos venían ofreciendo hasta ahora, entre ellos el Nación, los créditos UVA llegaron a los principales bancos privados de toda la región y el país.

   Los operadores del sistema financiero destacaron que las principales ventajas de los UVA son: una cuota inicial relativamente baja, similar al monto de un alquiler y que no se requieren altos ingresos para poder obtenerlo.

   Entre sus desventajas se advierte que al ajustar capital a través de inflación se puede encarecer el monto de la deuda en caso de suba del costo de vida.

   Para dimensionar esos riesgos alcanza con analizar la evolución de cada UVA desde principios de año a la fecha. En el primer día del año 2017 cada UVA tenía un valor de $17,26. El viernes pasado cada UVA cerró a $19,8.

Esto implica que, para quien asumió un crédito UVA a fines de 2016, el monto total de su deuda ya creció casi un 15 por ciento en sólo ocho meses. En los primeros siete meses del año el Indec registró una inflación acumulada del 13,8 por ciento.

   De todas formas, en paralelo se revalorizó el costo de la propiedad a adquirir. Y se pueden reprogramar los plazos para que se respete la proporcionalidad entre cuota e ingresos, no más de un 25 por ciento.

   Los bajos requisitos en términos de ingresos para acceder a un crédito UVA generó un aluvión de consultas. Tanto que en muchos bancos de la ciudad que casi no contaban con personal encargado de hipotecas debieron ubicar recursos humanos y logísticos para aceitar la herramienta.

   Según datos del Banco Central de la República Argentina (BCRA), en lo que va del año se otorgaron créditos hipotecarios por casi 20.000 millones de pesos. El 59,6% fueron mediante UVA.

   Para el vicepresidente de la delegación local de la Cámara Argentina de la Construcción, "el impacto de la cantidad de familias de clase media que están tramitando un crédito UVA en la ciudad ya se siente en el mercado inmobiliario de Rosario".

   Griot aclaró que "aunque hay muchas unidades terminadas y disponibles a la venta en la ciudad, no es el tipo de propiedad que busca la pareja de clase media que tramita un UVA, ya que los montos que le dan son menores a lo que valen esas viviendas", en promedio un millón y medio de pesos.

   Por esa razón advirtió: "Estamos en un escenario complicado, con muchas familias que ya tienen el préstamo preaprobado pero no consiguen una unidad para comprar que se adapte a sus ingresos y al monto del crédito".

   Para Griot, este panorama obliga a los desarrolladores a cambiar de paradigma de construcción. "Y no pensar ya sólo en los metros cuadrados de una vivienda y su valor, sino en las cuotas y el crédito que pueden conseguir estos sectores medios".

Se vienen los préstamos UVA para el "pozo"

Para los desarrolladores inmobiliarios, una opción que permitiría destrabar esta compleja coyuntura en el sector inmobiliario de Rosario pasa por la instrumentación de una serie de flexibilizaciones a la entrega de créditos hipotecarios.

   En particular hay expectativa por la entrada en vigencia de una resolución del Banco Central de la República Argentina (BCRA) , la Comunicación "A" 6250 de junio pasado que habilitó a los bancos a tomar tanto los boletos de compra como las participaciones en fideicomisos como garantías de financiamiento.

   Sin embargo, todavía los bancos públicos y privados no han terminado de aceitar la mecánica para ofrecerla a desarrolladores inmobiliarios y a los sectores medios interesados en comprar desde el pozo mediante crédito hipotecario.

   Hasta ahora el crédito bancario estaba vedado a la adquisición de un departamento "desde el pozo", debido al impedimento para escriturar una propiedad que no tuviera asentado el final de obra.

   El vicepresidente de la delegación Rosario de la Cámara Argentina de la Construcción, Ricardo Griot se entusiasmó con esa posibilidad y estimó su impacto local.

   "Se habla de unas 100 mil unidades que podrían construirse en todo el país, de las cuales cerca de 10 mil podrían levantarse en la región por todo el potencial que existe", estimó.

   Días atrás la firma que conduce Griot, Pecam, lanzó Mío, un plan de desarrollo inmobiliario de 2.500 viviendas, dos centros comerciales e inmuebles aptos para estudios profesionales con financiamiento desde el pozo, en parte con créditos hipotecarios UVA

Se estima que la inversión de este emprendimiento demandará unos 600 millones de dólares.

La apuesta de la constructora y las inmobiliarias que participan de la comercialización es que los futuros propietarios puedan pagar hasta en 30 años sus unidades y dejen de alquilar, pagando una cuota similar a la que se paga actualmente por una locación.

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