Economía
Domingo 31 de Julio de 2016

Viviendas: un mercado desigual

En la ciudad, mientras 50 mil hogares necesitan un techo nuevo existen 80 mil unidades vacías, el 18% del total. Demandas de políticas públicas.

En Rosario, como en el resto del país, la vivienda pasó de representar un derecho social a convertirse en un negocio financiero y los números así lo confirman. En la ciudad, existen 50 mil hogares que tienen necesidades de un techo nuevo -porque habitan edificaciones en malas condiciones o por situaciones de hacinamiento- y como contraste, casi 80 mil unidades habitacionales están vacías, el 18% del total.

Esto muestra que los problemas y tensiones que se presentan en este mercado, en cuanto a precios y disponibilidad, no provienen de una falta de oferta sino de la utilización de la vivienda con un fin financiero. "Su utilización como un bien de ahorro junto con el desinterés de los propietarios por vender o alquilar evita un aumento de la oferta que permita bajar el precio", explicó en un informe que realizó en Rosario el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (Ceso), el cual sugiere para contrastar el mal funcionamiento del mercado inmobiliario una serie regulaciones que aplican otros países desarrollados como aplicar un impuesto a las unidades vacías o incluso alquilar viviendas municipales y acordar precios testigo con los oferentes privados, hasta disponer de aquellos inmuebles que no cumplen una función social. "Otra solución es establecer porcentajes de vivienda social que deban incluir los grandes emprendimientos privados llevados a cabo por empresas desarrolladoras y urbanizadoras", indicaron los especialistas de Ceso.

Actualmente en la ciudad cerca de 38.000 familias (10% del total) necesitan con un urgencia una solución habitacional porque viven en viviendas "no aptas" entre las que se encuentran piezas de inquilinato, habitaciones de pensiones, viviendas móviles o de baja calidad.

Si la situación se analiza desde el punto de vista del hacinamiento, suman 11.144 los hogares rosarinos con situaciones de sobresaturación. A ese número se le suman además unos 26 mil más en las cuales cohabitan más de una familia. De este modo, "podemos estimar un número de hogares rosarinos con algunas problemáticas del orden de entre 52 mil a 57 mil para el departamento Rosario, alrededor del 13% del total de hogares", precisó Ceso.

Como contracara, en el departamento Rosario hay unas 434 mil viviendas, de las cuales casi 80 mil (79.978) están deshabitadas, es decir el 18,4% del total.

Además, aunque existen 434.485 viviendas y solo 392.533 familias, es decir, que hay 41.952 más casas que familias. "Esto expresa la falta de control estatal, que se refleja en la sobreoferta de viviendas", precisó el informe y señaló así que "si la Municipalidad decidiera darle una vivienda a cada hogar, resolviendo el problema de hacinamiento de hogares (el cual representa la mitad de los problemas habitacionales), quedarían todavía 38.026 viviendas vacías".

Alquilar o comprar

Por otra parte, el estudio que toma como referencia los datos del departamento Rosario del Censo 2010, indica que al 50% de los hogares (240.876 familias) no les alcanza el ingreso para alquilar ni siquiera un departamento de 1 dormitorio en el distrito Centro sin comprometer la satisfacción de otras necesidades.

Para acceso de un departamento de 2 dormitorios y 3 dormitorios, el porcentaje de hogares excluidos es de 60% y 80% respectivamente.

El estudio de Ceso precisa que "si las familias decidieran comprar una vivienda, el 40% tardaría más de 20 años en adquirir cualquier tipo de departamento del distrito Centro pagando una cuota del 30% de su ingreso. Solo el 30% de los hogares de mayores ingresos pueden acceder a un departamento de 3 dormitorios en un lapso menor a 20 años.

Para hacer este cálculo, el informe tomó como referencia las ofertas publicadas por la revista que difunde la Cámara de Empresas Inmobiliarias (Cadeiros) y la Corporación de Empresas Inmobiliarias de Rosario (Ceir). Esos datos fueron cruzados con los ingresos promedios por decil obtenidos en la Encuesta Permanente de Hogares del segundo trimestre de 2015.

Según el informe, el 18,84% del total de hogares de la ciudad de Rosario son inquilinos y el 72,2% son propietarios de la vivienda. "La producción o compra de la vivienda como sustituto de los activos financieros para evitar la desvalorización del ahorro constituye el principal motivo por el cual aproximadamente 80.000 viviendas se encuentran vacías en la actualidad. Esta demanda extra encareció a las propiedades por encima de las posibilidades de la mayoría de los rosarinos, viéndose empujados al contrato de alquiler", precisó Ceso.

Las explicaciones se encuentran en el período de la posconvertibilidad, cuando la dinámica de la construcción de viviendas estuvo fuertemente enlazada al excedente generado por el sector agropecuario. "Entre 2004 y 2013 se construyeron aproximadamente 58.000 viviendas, a razón de 5.800 viviendas por año. Esa construcción estuvo concentrada en el distrito Centro, ubicándose el 55% del total de las viviendas construidas", explicó Ceso.

Nuevo rango de precios

Con la implementación del cepo cambiario el mercado inmobiliario local había logrado pesificarse. Pero con la liberación del régimen cambiario esta tendencia se revirtió bruscamente, alcanzando algunos segmentos el 75% de la oferta nominada en dólares. Este dato no es menor ya que tras la devaluación superior al 60% desde diciembre el precio de los departamentos subió en una proporción similar, alejando cada vez a más familias del sueño de la casa propia.

A su vez, "se observa que el precio de los alquileres aumentó por debajo del precio de venta del inmueble", puntualizó Ceso y señaló que "la razón de este fenómeno podría desprenderse de que el alquiler es fijado en base una puja entre el inquilino y el propietario, lo que obliga que la evolución de su valor ronde entre los valores de aumento salarial y la inflación".

También consideró que la vivienda se produce para usarla como activo que resguarde el valor de los ahorros en lugar de pensarse para ser habitada. La oferta de viviendas en Rosario en los últimos años "estuvo signada más por la lógica del mercado, generándose una ciudad inmobiliaria".

Según el relevamiento del centro que conduce el economista Andrés Asiaín "este modelo ha reducido a la vivienda a una mera mercancía depositaria de los ingresos excedentes del sector agropecuario y promocionado la estratificación y la segregación del espacio social de la ciudad".

Esta exclusión de la propiedad "conlleva mecánicamente a desplazar a la población hacia los contratos de alquiler, empujando a Rosario a un proceso de inquilinización".

Ante este escenario, Ceso propone políticas de regulación de mercado que se aplican en otros países como Francia, Reino Unido, Alemania, Suecia o Noruega, entre otros, muchas veces tomados como referencia para adoptar políticas económicas en el país. En estos lugares, se cobran impuestos a las viviendas vacías, y en algunos casos los distritos tienen potestad para forzar al alquiler y/o venta de las propiedades vacías. Además, en varios de sus municipios los permisos de edificación se encuentran condicionados a la construcción de viviendas para los distintos sectores sociales.

"Sería necesario generar propuestas de políticas públicas como la erogación de un impuesto a la vivienda vacía y los terrenos baldíos, obligatoriedad de que un porcentaje de los permisos de edificación dispongan una porción de los metros cuadrados para vivienda social y a su vez, impulsar una empresa inmobiliaria de utilidad pública con acceso preferencial al financiamiento provisto por el Estado provincial o nacional que impulsen la construcción de apartamentos de alquiler", dijo el informe.

Políticas públicas

"El Estado no puede desvincularse de esta problemática. La experiencia nacional confirma que en ausencia de voluntad política para regular, el mercado inmobiliario será incapaz de funcionar como eje del acceso al derecho de la vivienda digna", aseguró Ceso y consideró como una alternativa que la erogación de un impuesto a la vivienda vacía y los terrenos baldíos que podría definirse a través del TGI y triangulándose con la información de consumo de electricidad. También propuso la reglamentación de un porcentaje mínimo de metros cuadrados entre los permisos de edificación orientados a la vivienda social.

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